나이스옥션 법원경매 광주 2025타경32126 [1] 광주광역시 광산구 월계동 757-5 모아아파트 제103동 제1층 제101호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 남문 · 평가일 2025.03.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 광산구 월계동 소재 "정암초등학교" 남동측인근에 위치한 모아아파트 제103동 제1층 제101호로서, 주변은 아파트단지 및 학교, 근린상가 등이 소재한 주거지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반차량 출입 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등 대중교통수단 이용은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트벽식조 슬래브지붕 10층건 중 1층 101호로서, 외벽 : 시멘트몰탈위 페인트마감 등, 내벽 : 벽지도배 및 타일마감 등, 창호 : 새시창임.

이용상태

아파트임.

설비내역

일반적인 급배수설비, 위생설비, 소방설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 평지로서 아파트 및 상가 부지임.

인접 도로상태등

본건 단지 남측으로 포장된 진입로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상임. 2) 본 아파트는 전체가 리모델링(거실확장, 새시교체, 주방, 화장실, 도배, 장판 등)된 상태로 인테리어 비용 63,000,000원을 포함 평가하였으니 경매 진행시 참고하시기바람.

물건 비고

- 전체 리모델링된 상태를 반영하여 2026. 4. 20. 재감정평가함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

2025타경32126 (1) 광주지방법원 부동산 임의경매 사건입니다.

채권자는 김OO입니다.

1.2. 물건 상세

소재지: 광주광역시 광산구 월계동 757-5 모아아파트 제103동 제1층 제101호

용도: 아파트

건축년도: 1997년

감정가: 336,000,000원 (2026.04.20 재감정)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 53.28㎡ (약 16.12평)

토지지분: 53.2839㎡ (약 16.12평)

건물면적: 95.31㎡ (약 28.83평)

건물지분: 95.31㎡ (약 28.83평)

본 건은 전용면적 95.31㎡(약 28.83평)이며, 아파트의 공용 부분 및 대지지분을 포함한 일괄매각 대상입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 광주광역시 광산구 월계동 소재 "정암초등학교"의 남동측 인근에 위치합니다.

주변은 아파트단지와 학교, 근린상가 등이 혼재된 주거지대로 형성되어 있어 일반적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통 및 접근성

단지 내로 차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 용이합니다.

단지 남측으로 포장된 진입로가 개설되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

말소기준권리: 2023년 9월 15일 접수된 김민서 근저당권 (채권금액 360,000,000원)

등기부채권 총액: 360,000,000원

3.2. 인수/소멸 권리

말소기준권리(근저당)보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 있으나, 본 건에는 해당 사항이 없는 것으로 보입니다.

3.3. 임차인 현황

임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원입니다.

다만, 임대 관계는 미상으로 기재되어 있어, 해당 물건에 실제 임차인이 점유 중인지 여부 및 계약 조건 등에 대한 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

본 건이 속한 모아아파트 단지 주변에는 다수의 아파트 단지가 밀집해 있으며, 단지 내 상가 및 인근 근린상가를 통해 기본적인 상업 시설 이용이 가능합니다.

정암초등학교와 인접하여 교육 관련 상권의 영향을 받을 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 및 생활시설

아파트 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소 등의 복리시설이 있습니다.

인근 근린상가 이용이 가능하며, 교육 시설(정암초등학교 등)이 가깝습니다.

5.2. 주차 시설

단지 내 총 주차대수는 352대로, 세대당 주차 공간은 1.48대 수준으로 원활한 주차가 가능합니다. (실내 기계식 120대, 실외 기계식 232대)

6. 잠재적 리스크

6.1. 임대차 관련

임대 관계가 미상으로 기재된 점은 주의가 필요합니다. 비록 인수 보증금이 0원으로 표시되어 있으나, 실제 점유하는 임차인이 존재하고 인수해야 할 보증금이나 명도 조건이 있을 경우 예상치 못한 추가 비용이나 명도 지연의 위험이 있을 수 있습니다.

6.2. 기타 리스크

건축물 사용승인일이 1997년으로, 약 27년이 경과한 아파트입니다.

하지만 본 건은 전체 리모델링(거실 확장, 새시 교체, 주방, 화장실, 도배, 장판 등)이 완료된 상태로 감정평가에 반영되었으므로, 노후화로 인한 직접적인 리스크는 완화될 것으로 보입니다. 리모델링 비용 63,000,000원이 감정가에 포함되어 있습니다.

7. 종합 의견

광주광역시 광산구 월계동에 위치한 모아아파트 103동 1층 101호는 초등학교 인근의 주거 밀집 지역에 자리하고 있습니다.

최근 전체 리모델링이 완료되어 내부 상태가 양호하며, 이를 반영한 재감정가(2026.04.20)는 336,000,000원입니다.

교통 및 생활 편의성은 보통 수준이며, 등기부상 말소되는 권리 관계는 명확하나, 임대 관계 미상인 점은 유의해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 리모델링 완료: 즉시 입주 또는 임대가 가능하여 추가적인 투자 비용이 절감됩니다.

* 안정적인 주거 환경: 학교와 근린상가가 인접하여 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다.

* 최근 감정 반영: 리모델링 상태를 반영한 감정평가로, 시장 가치와의 괴리가 적을 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

감정가: 336,000,000원 (2026.04.20 재감정)

최근 매매 사례 (95.31㎡ 기준):

* 2026년 5월 12일: 263,000,000원 (8층)

* 2026년 6월 2일: 260,000,000원 (4층)

리모델링 비용 63,000,000원을 감안하여 재감정가에서 제외할 경우, 실질적인 부동산 가치는 약 273,000,000원 수준으로 추정됩니다.

9.2. 입찰가 제안

본 건은 1층이라는 점과 최근 실거래가(2억 6천만원대)가 재감정가(3억 3천6백만원)보다 낮은 점을 고려할 때, 무리한 고가 입찰은 지양해야 합니다.

최근 실거래가와 리모델링 비용을 고려한 추정치 사이에서 적정 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

인수해야 할 보증금은 0원이므로, 이를 고려한 입찰이 가능합니다.

예상 입찰가 범위: 275,000,000원 ~ 305,000,000원

본 범위 내에서 시장 상황 및 경쟁 입찰자 수를 고려하여 최종 입찰가를 결정하는 것을 권유합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.