나이스옥션 법원경매 광주 2025타경32369 [1] 광주광역시 광산구 흑석동 811 수완센트럴시티서희스타힐스 제105동 제14층 제1401호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중앙 · 평가일 2025.04.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 광산구 장덕동 소재 '장덕중학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대임.

교통상황

본건 소재 건물까지 제 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

기호(1-가)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 건물 중 제14층 제1401호로서
외벽 : 외장 석재 마감, 몰탈 위 페인팅 마감 등
내벽 : 벽지 붙임, 타일 붙임 등
창호 : 하이새시 창호 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지이고 아파트건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 소재 부지 서측, 남측, 동측으로 왕복 2차선의 아스팔트포장도로에 접하며, 서측과 남측으로 진출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2016-06-01) , 제1종지구단위계획구역 , 소로2류(폭 8m~10m)(2009-06-30)(접합) , 소로2류(폭 8m~10m)(2017-07-01)(접합) , 소로2류(폭 8m~10m)(2019-04-26)(접합) , 소로3류(폭 8m 미만)(2016-06-01)(접합) , 중로3류(폭 12m~15m)(2017-07-01)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 광주지방법원 2025타경32369 (1)

소재지: 광주광역시 광산구 흑석동 811 수완센트럴시티서희스타힐스 제105동 제14층 제1401호

용도: 아파트

경매구분: 청산을위한형식적경매

채권자: 파OOOOOOOOOOOOOOOOOOO

사용승인일: 2021년 8월 19일 (2021년 준공)

1.2. 면적

토지면적: 54.45㎡ (약 16.5평)

건물면적: 84.99㎡ (약 25.7평)

토지지분: 54.4486㎡

건물지분: 84.9901㎡

전용면적: 84.99㎡ (약 25.7평)

분양면적: (제공된 정보 내에서 명확하게 구분되지 않음)

1.3. 가격

감정가: 434,000,000원 (사천삼백사십만 원)

1.4. 특이사항

형식적경매, 대항력있는임차인, 재매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 광주광역시 광산구 장덕동 소재 '장덕중학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대입니다.

2.2. 교통

본건 소재 건물까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통입니다.

2.3. 도로

본건 소재 부지 서측, 남측, 동측으로 왕복 2차선의 아스팔트포장도로에 접하며, 서측과 남측으로 진출입이 가능합니다.

2.4. 토지이용계획

제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m), 소로3류(폭 8m 미만), 중로3류(폭 12m~15m), 가축사육제한구역입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 국민건강보험공단의 압류 (2022년 7월 21일)

총 등기부채권 합계: 640,675,674원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (등기부상 명시된 지상권 없음)

3.2. 임차인 분석

* 임차인: 김

* 보증금: 300,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 9월 24일

* 확정일자: 2021년 6월 21일

* 배당신고일자: 2025년 4월 3일

* 대항력: 있음

* 비고: 임차인은 대항력을 갖추고 있으며, 보증금 3억 원이 있습니다. 권리분석상 인수 보증금은 0원으로 명시되어 배당을 통해 보증금 전액을 회수할 것으로 예상됩니다.

3.3. 권리 분석 요약

본건은 말소기준권리(압류) 이후 설정된 권리들로 구성되어 있어, 경매를 통해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다. 단, 대항력 있는 임차인이 존재하며, 해당 보증금은 법원 배당 절차를 통해 처리될 예정입니다.

4. 상권분석

4.1. 단지 정보

단지명: 수완센트럴시티 서희스타힐스

총 세대수: 427세대 (7개동)

본건 층수: 14층 (총 25층)

준공년도: 2021년

4.2. 주변 상업시설

단지 인근으로 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

5. 생활정보

5.1. 단지 편의시설

관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등이 마련되어 있습니다.

5.2. 주변 교육시설

장덕중학교가 인근에 위치하고 있으며, 고등학교 등 교육시설 접근성도 양호합니다.

5.3. 주차 정보

총 주차대수 557대 (지하 기계식 449대, 지상 기계식 108대)

6. 잠재적 리스크

6.1. 경매 특이사항

* 형식적 경매: 채권 변제 목적이 아닌, 형식적인 절차에 따라 진행되는 경매이므로, 법원 절차 진행에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

* 재매각: 이전 경매에서 낙찰되지 않았거나, 낙찰 후 문제가 발생하여 다시 매각이 진행되는 경우로, 물건 자체 또는 절차 상의 복잡성을 내포할 수 있습니다.

6.2. 임차인 관련 위험

* 대항력 있는 임차인: 보증금 3억 원을 가진 대항력 있는 임차인이 존재합니다. 비록 권리분석상 인수 보증금이 0원으로 예상되어 법적으로는 낙찰자에게 부담이 없을 것으로 보이나, 3억 원이라는 큰 금액의 보증금은 낙찰 후 실제 보증금 회수 과정에서 예상치 못한 변수나 법적 분쟁의 소지가 완전히 배제되지 않으므로 주의 깊게 살펴야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2021년에 준공된 신축 아파트로, 양호한 입지 조건과 최신 건축 연도를 자랑합니다. 그러나 '형식적 경매'라는 경매 구분, '대항력 있는 임차인'의 존재, 그리고 '재매각'이라는 특이사항들은 투자 결정에 있어 신중한 검토를 요구합니다. 특히 대항력 있는 임차인의 보증금 3억 원은 법적으로는 인수 부담이 없을 것으로 예상되나, 실제 진행 과정에서의 잠재적 리스크는 충분히 고려해야 할 요소입니다.

8. 투자 포인트

* 신축 아파트: 2021년 준공으로 내부 컨디션이 양호하여 즉시 입주 또는 임대가 용이할 것으로 기대됩니다.

* 양호한 입지: 주거 편의성이 높은 주택지대에 위치하며, 학군 및 교통 접근성이 보통 이상입니다.

* 시세 상승 잠재력: 향후 지역 개발 및 아파트 가치 상승 가능성을 기대해볼 수 있습니다.

* 경매 기회: 형식적 경매, 재매각 등의 사유로 인해 시세 대비 저가 매수 기회가 발생할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석 결과, 동일 면적(84.99㎡)의 7층 매물이 378,000,000원에 거래되었습니다. 본건은 14층으로, 층수 이점을 고려할 때 시장 가치는 390,000,000원 이상으로 추정됩니다. 그러나 '재매각' 및 '대항력 있는 임차인' 존재로 인한 잠재적 리스크를 감안하여, 본건의 예상 입찰가는 385,000,000원으로 제안합니다. 이는 감정가(434,000,000원) 대비 약 88.7% 수준이며, 최근 실거래가(7층 기준 378,000,000원) 대비 소폭 높은 가격으로, 층수 이점을 반영한 보수적인 접근입니다. 주변 지역에 즉각적으로 파악되는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.