나이스옥션 법원경매 광주 2025타경32173 [1] 광주광역시 북구 운암동 442-2 근린시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 광주 2025타경32173 [1] 광주광역시 북구 운암동 442-2 근린시설 경매

• 사건번호: 2025타경32173
• 주소: 광주광역시 북구 대자로 48-3
• 용도: 근린시설

광주지방법원 경매10계 2025타경32173 | 소재지: 광주광역시 북구 대자로 48-3 | 감정가: 514,456,000원 | 최저가: 514,456,000원 | 용도: 근린시설

1. 광주지방법원 2025타경32173 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

1.1. 1. 기본 물건 현황

사건번호: 광주지방법원 2025타경32173 (1)

소재지: 광주광역시 북구 운암동 442-2

용도: 근린시설

토지면적: 172.80㎡ (약 52.27평)

건물면적: 295.13㎡ (약 89.28평)

1.1. 2. 감정가 및 면적

감정가: 514,456,000원

토지 지분: 172.8㎡

건물 지분: 295.13㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.1. 3. 매각 및 경매 정보

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 정OO

1.1. 4. 특이사항 및 주의사항

- 본 물건은 토지와 건물을 일괄하여 매각합니다.

- 건물 2층의 공부상 용도는 '사무실'이나, 현재 '주택'으로 이용 중입니다. 건축물대장상 2014년 11월 11일에 사무실에서 다가구주택으로 용도 변경된 것으로 확인됩니다.

1.1. 5. 토지 감정평가 요약

위치 및 주위환경: 본건은 광주광역시 북구 운암동 소재 '벽산블루밍' 아파트 남측에 위치하며, 주변은 단독주택, 근린생활시설, 아파트 단지 등이 혼재하는 주택 및 상가 혼용 지역입니다.

교통상황: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

형태 및 이용상태: 본 토지는 가장형의 평지로, 현재 상업 및 주거용 건부지로 이용 중에 있습니다.

인접 도로상태: 동측으로 노폭 약 12M 내외, 남측으로 노폭 약 2M 내외의 아스팔트 포장도로와 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 준주거지역, 중로1류(폭 20m~25m), 상대보호구역, 토지구획정리사업지구(사업완료지구), 전통상업보존구역에 해당합니다.

1.1. 6. 건물 감정평가 요약

건물 구조:

- 일련번호 가: 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 건물 (외벽: 인조석붙임, 몰탈위페인팅, 적벽돌치장붙임 / 내벽: 몰탈위페인팅, 벽지, 타일 / 바닥: 투명에폭시, 장판, 타일 / 창호: 강화유리, 새시)

- 일련번호 나: 조적조 슬래브지붕 단층 건물 (외벽: 몰탈위페인팅 / 내벽: 몰탈위페인팅, 타일 / 바닥: 타일 / 창호: 새시)

이용상태:

- 일련번호 가: 1층 - 근린생활시설(일반음식점, 주점 등), 2, 3층 - 주택으로 이용 중입니다.

- 일련번호 나: 변소로 이용 중입니다.

설비내역:

- 일련번호 가: 기본적인 위생 및 급·배수 설비, 도시가스, 개별난방 설비(2, 3층)가 갖추어져 있습니다.

- 일련번호 나: 기본적인 위생 및 급·배수 설비가 갖추어져 있습니다.

공부와의 차이:

- 일련번호 가, 2층: 공부상 용도는 '사무실'이나, 현황은 '주택'으로 이용 중입니다.

기타 참고사항(임대관계): 임대 관계는 확인되지 않았습니다 (미상임).

1.2. 입지조건

본 물건은 광주광역시 북구 운암동에 소재하며, '벽산블루밍' 아파트 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 단독주택, 근린생활시설, 아파트 단지 등이 혼재하는 주상복합 지역으로, 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다. 차량 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 편리합니다. 동측과 남측으로 도로에 접해 있으나, 남측 도로는 폭이 2M 내외로 다소 협소한 편입니다.

1.3. 권리분석

본건은 광주지방법원에서 진행하는 부동산강제경매 물건입니다. 채권자는 정OO이며, 토지와 건물이 일괄 매각됩니다. 일반적으로 강제경매 물건은 채무자의 재산을 강제로 매각하여 채권자의 채권을 변제받는 절차로 진행됩니다. 등기부등본상의 권리 관계는 낙찰 후 말소되는 권리가 많을 것으로 예상되나, 정확한 권리 분석은 별도의 상세 권리 분석 보고서를 참고해야 합니다.

1.4. 상권분석

건물의 1층은 근린생활시설로 일반음식점, 주점 등으로 활용되고 있으며, 2층과 3층은 주택으로 이용 중입니다. 이는 주거와 상업 시설의 복합적인 기능을 수행할 수 있는 상권임을 시사합니다. 아파트 단지와 주택가가 인접해 있어 상업 시설의 잠재 수요가 있을 것으로 보입니다. 다만, 건물 2층의 용도 변경(사무실→주택)으로 인해 향후 용도 변경 시 건축법규 검토가 필요할 수 있습니다.

1.5. 생활정보

광주 북구 운암동은 주거 지역으로서 기본적인 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다. 인근에 버스 정류장이 있어 시내외 이동이 편리하며, 상업 시설이 혼재되어 있어 생활 편의 시설 이용이 용이합니다. 또한 '벽산블루밍' 아파트 단지가 인접해 있어 주거 환경이 안정적입니다.

1.6. 잠재적 리스크

첫째, 건물 2층의 공부상 용도(사무실)와 실제 이용 상태(주택)의 불일치 문제입니다. 이는 추후 건축물대장 변경이나 인허가 과정에서 문제가 될 수 있으며, 원상복구 명령 또는 이행강제금 부과의 대상이 될 수 있습니다. 둘째, 남측 도로의 협소함(약 2M)은 차량 진출입이나 물품 하역 등에 불편을 초래할 수 있습니다. 셋째, 준주거지역, 상대보호구역, 전통상업보존구역 등 토지이용계획상의 제한 사항이 향후 건물의 증축, 개축, 용도 변경 등에 영향을 줄 수 있습니다. 넷째, 주변 지역에 대한 상세한 혐오시설(유해시설)은 검색 결과에서 명확히 확인되지 않았으나, 인접 지역 개발 계획이나 시설 입주 여부는 추가 확인이 필요합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 북구 운암동이라는 비교적 양호한 입지에 위치한 근린시설 건물입니다. 1층 상가와 2~3층 주택으로 활용 가능한 복합 용도의 건물로, 토지와 건물이 일괄 매각되어 활용 가치가 높을 것으로 예상됩니다. 그러나 2층의 용도 불일치 문제, 남측 도로의 협소함, 토지이용계획상의 제한 사항 등은 투자 시 반드시 고려해야 할 리스크 요소입니다. 철저한 권리 분석과 현장 조사를 통해 잠재적 위험 요소를 충분히 파악하고 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

1.8. 투자 포인트

1. 복합 용도의 활용 가능성: 1층 상가와 2~3층 주택으로 구분되어 있어 임대 수익을 다각화할 수 있습니다. (현재 임대 관계는 미상임).

2. 안정적인 입지: 주택 및 아파트 단지와 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 잠재적 수요가 꾸준히 있을 것으로 보입니다.

3. 일괄 매각의 이점: 토지와 건물이 함께 매각되어 별도 명도 절차 등의 복잡성을 줄일 수 있습니다.

4. 향후 가치 상승 잠재력: 지역 개발 계획이나 상권 활성화 여부에 따라 부동산 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

법원 정보

광주지방법원 경매10계