나이스옥션 법원경매 광주 2025타경32078 [1] 광주광역시 북구 각화동 118-2 글로벌아파트 제102동 제16층 제1602호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 오늘감정 · 평가일 2025.03.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 북구 각화동 소재 ""각화중학교"" 남동측 인근에 위치하며, 부근은 대규모 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성된 주거지대로서 제반입지조건은 무난시됨.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근으로 도로망이 정비되어 있고, 인근에 순환도로, 고속도로와 접근이 용이하여 일반적인 교통상황은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 벽식구조 철근콘크리트지붕 20층건 내 16층 1602호(사용승인일:2003.08.22)로서
외벽 : 몰탈위 페인팅 등
내벽 : 타일, 벽지 등 마감
창호 : 새시이중창 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비, 난방설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 소화전설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서, 아파트부지임.

인접 도로상태등

남측 및 서측으로 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 상대보호구역, 중점경관관리구역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현장 조사시 폐문 및 이해관계인 부재 등으로 임대여부는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경32078 (1)

소재지: 광주광역시 북구 각화동 118-2, 글로벌아파트 제102동 제16층 제1602호

용도: 아파트

감정가: 232,000,000원

면적:

* 토지 면적: 36.38㎡ (약 11.0평)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 건물 면적 (전용 면적): 84.90㎡ (약 25.7평)

* 건물 제시외 면적: 0.00㎡

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

사용 승인일: 2003년 8월 22일

건물 정보:

* 동: 102동

* 층: 16층 (총 20층)

단지 정보:

* 아파트 명칭: 글로벌아파트

* 세대수: 436세대

2. 입지조건

* 위치 및 주변환경

본건은 광주광역시 북구 각화동에 위치하며, 인근에 각화중학교가 있습니다. 주변은 대규모 아파트 단지와 단독 주택, 근린 생활 시설 등이 혼합된 주거 밀집 지역을 형성하고 있어 전반적인 입지 조건은 양호한 편입니다.

* 교통상황

차량의 접근이 용이하며, 도로망이 잘 정비되어 있습니다. 또한, 순환 도로 및 고속도로와의 접근성이 뛰어나 광역 교통망 이용이 편리하여 일반적인 교통 상황은 양호한 것으로 판단됩니다.

* 토지형상 및 이용상태

본건이 속한 토지는 사다리형의 형상을 하고 있으며, 아파트 부지로 이용 중에 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 제3종 일반주거지역, 상대 보호 구역, 중점 경관 관리 구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리

본 경매 물건의 말소기준권리는 2015년 11월 11일 접수된 광주원광신용협동조합의 근저당권입니다.

* 기타 권리 분석

등기부등본상의 을구에 기재된 광주원광신용협동조합의 근저당권(155,000,000원) 및 가압류, 임의경매개시결정 등은 모두 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않았습니다.

* 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원으로, 인수할 임차 보증금이 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 현장 조사 시 폐문 및 이해관계인 부재로 인해 실제 임대 여부는 미상인 상태이므로, 입찰 전 점유 및 임대차 관계에 대한 추가적인 확인이 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

* 주변 개발 현황

본건은 대규모 아파트 단지 내에 위치하고 있으며, 주변으로 다수의 공동주택 및 근린생활시설이 밀집해 있어 안정적인 주거 상권을 형성하고 있습니다.

* 교통 접근성

단지 남측 및 서측으로 도로가 접하고 있으며, 순환도로 및 고속도로 접근성이 우수하여 도보 및 차량 이용이 편리합니다.

5. 생활정보

* 건축 구조 및 상태

본건은 철근콘크리트조 벽식 구조이며, 2003년 8월 22일에 사용 승인되었습니다. 총 20층 건물 중 16층에 해당합니다.

* 내외부 마감

외벽은 몰탈 위 페인팅 마감, 내벽은 타일 및 벽지 등으로 마감되었으며, 창호는 새시 이중창으로 되어 있습니다.

* 설비 내역

기본적인 위생, 난방, 승강기, 화재 탐지, 소화전 설비 등이 완비되어 있습니다.

* 단지 내 편의시설

단지 내에는 관리사무소, 노인정, 주민 공동 시설, 어린이 놀이터 등이 마련되어 있어 입주민 편의를 제공합니다.

* 주차 시설

총 437대의 주차가 가능하며, 이 중 130대는 지하 기계식 주차, 307대는 옥외 주차 공간입니다.

* 전기차 충전 시설

지상에 10대, 지하에 3대의 전기차 충전기가 설치되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 점유 상태

현재 임대 여부가 미상인 점은 잠재적인 리스크 요인입니다. 명도 과정에서 예상치 못한 시간이나 비용이 발생할 가능성이 있습니다.

* 건축 연차

2003년 준공된 건물로, 향후 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 토지 이용 제한

상대 보호 구역으로 지정되어 있어, 교육 환경 보호를 위한 일부 시설 설치에 제한이 있을 수 있습니다. 다만, 주거용 아파트의 경우 직접적인 영향은 적을 것으로 보입니다.

7. 종합 의견

본건은 광주광역시 북구 각화동 소재 글로벌아파트 16층 물건으로, 권리 분석상 인수해야 할 부담이 전혀 없는 상태입니다. 주변 주거 환경이 우수하고 교통이 편리하며, 생활 편의 시설 또한 잘 갖추어져 있습니다. 다만, 현재 점유 상태가 불확실하다는 점은 명도 과정에서 주의가 필요합니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 비교적 안전하게 투자할 수 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 권리관계 명확

모든 권리가 매각으로 소멸되어 낙찰자가 깨끗한 등기부 상태로 소유권을 취득할 수 있습니다.

* 우수한 주거 입지 및 교통

대규모 아파트 단지 내에 위치하며, 주변 기반 시설 및 광역 교통망 접근성이 뛰어나 실거주 및 투자 가치가 높습니다.

* 안정적인 수요 예상

지역 내 안정적인 주거 수요를 바탕으로 꾸준한 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 최근 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 동일한 84.9㎡ 면적의 102동 18층 물건이 2026년 4월 240,000,000원에 거래되었습니다. 본건은 감정가가 232,000,000원으로 책정되어 있으며, 최근 실거래가와 유사한 수준입니다.

* 감정가 대비 제안

현재 감정가는 시장 시세와 부합하는 수준으로 판단됩니다.

* 추천 입찰가 범위

현재 시세와 감정가, 그리고 명도 리스크 등을 고려할 때, 225,000,000원에서 235,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 낙찰 희망가는 경쟁 상황과 개인의 자금 계획에 따라 조정할 필요가 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.