나이스옥션 법원경매 광주 2025타경32309 [1] 전라남도 화순군 도곡면 원화리 607 숙박시설 경매

매각기일: 2025-12-03

물건 개요

나이스옥션 법원경매 광주 2025타경32309 [1] 전라남도 화순군 도곡면 원화리 607 숙박시설 경매

물건 대표 이미지

광주지방법원 경매9계 2025타경32309 | 소재지: 전라남도 화순군 도곡면 원화리 607 | 감정가: 1,539,961,700원 | 최저가: 1,077,974,000원 | 용도: 숙박시설

1. 광주지방법원 2025타경32309 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경32309 (1)

소재지: 전라남도 화순군 도곡면 원화리 607

용도: 숙박시설 (모텔)

감정가: 1,539,961,700원

토지면적: 1676.70㎡ (약 507.22평)

건물면적: 1364.95㎡ (약 412.91평) + 제시외 152.50㎡ (약 46.13평) (총 약 1517.45㎡ / 459.04평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

소유자/채무자: 김OOOOOOOOOOOOO

채권자: 남OOOOOOOOO

1.2. 물건 개요

본 물건은 전라남도 화순군 도곡면 '도곡온천관광단지' 내에 위치한 숙박시설(모텔)로, 토지와 건물이 일괄 매각으로 진행됩니다. 감정가는 1,539,961,700원이며, 토지 면적은 1676.70㎡(약 507.22평), 건물 면적은 1364.95㎡(약 412.91평)입니다. 또한, 제시외 건물 152.50㎡(약 46.13평)와 태양광 발전설비도 매각에 포함됩니다. 현재 영업을 중단하고 일부는 주거용으로 이용 중인 상태입니다.

1.3. 입지조건

본건은 유명한 도곡온천관광단지 내에 자리하고 있어 온천 관광객을 대상으로 하는 숙박업의 기본적인 입지적 이점을 가지고 있습니다. 주변으로는 온천 시설, 다른 숙박업소, 상업나지 등이 혼재되어 있습니다. 단지 내 도로망이 정비되어 있고, 동측 인근으로 지방도가 통과하여 일반적인 교통 상황은 양호한 편입니다. 다만, 현재 관광단지의 성숙도는 아직 낮은 편으로 평가됩니다.

1.4. 권리분석

경매 물건에서 가장 중요하게 고려해야 할 사항은 '법정지상권'입니다. 법정지상권은 토지와 건물의 소유자가 달라졌을 때, 건물 소유자가 토지 사용에 대한 법적 권리를 가지는 것을 의미합니다. 이 물건은 토지/건물 일괄매각임에도 법정지상권이 명시되어 있어, 낙찰자는 건물 소유자(또는 법정지상권자)의 토지 사용 권리를 인정해야 할 수 있습니다. 이는 향후 토지 이용에 제약을 가져올 수 있으며, 권리 관계를 명확히 파악하고 법률 전문가와 상담이 필수적입니다. 제시외 건물 및 태양광 발전설비는 포함 매각이나, 별도로 이동 가능한 관리사 1동은 매각에서 제외되므로 이를 인지해야 합니다.

1.5. 상권분석

도곡온천관광단지라는 지역적 특성상, 주된 상권은 온천 및 관광객 유치와 관련된 숙박, 식음료, 편의시설 중심으로 형성될 가능성이 높습니다. 현재 주변에 온천, 숙박업소가 혼재하고 있어 기본적인 관광 상권의 형태를 갖추고 있습니다. 하지만 '성숙도 낮은 편'이라는 평가를 볼 때, 아직 개발 여력이 남아있거나 현재 상권의 활성화 수준은 기대에 미치지 못할 수 있습니다. 향후 관광단지 개발 계획이나 주변 환경 변화에 따라 상권 가치가 달라질 수 있습니다.

1.6. 생활정보

본건의 가장 큰 생활 편의시설은 '도곡온천'입니다. 온천을 중심으로 한 휴양 및 요양 목적의 방문객들에게는 매력적인 요소가 될 수 있습니다. 숙박시설로서의 기능 외에, 일부 주거용으로 사용되고 있다는 점은 편의시설 접근성을 시사할 수 있으나, 구체적인 생활 편의시설(마트, 병원, 관공서 등)의 밀집도는 도곡온천관광단지 자체의 개발 수준과 화순군 내 위치에 따라 달라질 것입니다. 일반적인 지도 검색 결과, 주변에 특별히 언급될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.7. 잠재적 리스크

1. 법정지상권: 낙찰 후 예상치 못한 법적 분쟁이나 토지 사용 제약이 발생할 수 있습니다. 이에 대한 철저한 사전 조사와 대비가 필요합니다.

2. 영업 중단 및 시설 노후화: 현재 영업이 중단된 상태이므로, 재개장을 위해서는 상당한 시설 보수 및 리모델링 비용이 발생할 수 있습니다. 또한, 일부 주거용으로 이용 중인 부분도 고려해야 합니다.

3. 낮은 관광단지 성숙도: 관광단지 자체의 개발이 더디거나 활성화되지 못할 경우, 숙박시설의 운영 수익성이 낮아질 수 있습니다.

4. 제외되는 관리사: 매각 대상에서 제외되는 이동 가능한 관리사 1동이 소재하므로, 이에 대한 처리 방안을 미리 확인해야 합니다.

1.8. 종합 의견

본 물건은 도곡온천관광단지라는 특화된 지역에 위치하며, 넓은 토지와 건물을 일괄 매각받을 수 있다는 점에서 잠재적 가치가 있습니다. 특히 온천 관광 활성화 정책이나 지역 개발 계획이 추진될 경우 큰 수혜를 볼 수 있습니다. 그러나 '법정지상권'이라는 중대한 권리 문제가 존재하므로, 낙찰자는 이 부분에 대한 법률적 부담을 감수해야 합니다. 또한, 영업 중단 상태와 관광단지의 낮은 성숙도를 감안할 때, 재개장 및 운영에 대한 면밀한 사업 계획과 상당한 투자 비용이 예상됩니다.

1.9. 투자 포인트

1. 온천관광단지 내 입지: 도곡온천을 중심으로 한 관광 수요를 기반으로 한 사업 기회.

2. 넓은 토지 면적: 1676.70㎡ (약 507.22평)의 넓은 대지는 향후 증축, 재건축, 또는 다른 용도로의 전환 가능성을 내포합니다.

3. 일괄 매각: 토지와 건물을 한 번에 취득하여 복잡한 권리 관계를 일신할 수 있는 장점 (단, 법정지상권 문제 선결 필요).

4. 잠재적 개발 가치: 관광단지의 성숙도가 낮다는 점은 반대로 향후 개발 및 활성화 시 높은 시세 상승을 기대할 수 있다는 의미로 해석될 수 있습니다.

법원 정보

광주지방법원 경매9계