나이스옥션 법원경매 광주 2025타경32087 [1] 전라남도 나주시 금천면 촌곡리 613 도로 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 광주 2025타경32087 [1] 전라남도 나주시 금천면 촌곡리 613 도로 경매

• 사건번호: 2025타경32087
• 주소: 전라남도 나주시 금천면 촌곡리 613
• 용도: 도로

광주지방법원 경매10계 2025타경32087 | 소재지: 전라남도 나주시 금천면 촌곡리 613 | 감정가: 285,982,600원 | 최저가: 160,151,000원 | 용도: 도로

1. 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경32087 (1)

소재지: 전라남도 나주시 금천면 촌곡리 613

용도: 도로

감정가: 285,982,600원

토지면적: 5,869.40㎡ (약 1,775.55평)

토지지분: 546.83677㎡ (약 165.42평)

토지 제시외면적: 0.00㎡ (0.00평)

건물면적: 0.00㎡ (0.00평)

건물지분: 0㎡ (0평)

건물 제시외면적: 0.00㎡ (0.00평)

매각대상: 토지 일부 지분 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 광OOOOOOOOOOOO

특이사항:

주의사항:

- 일괄매각 (목록1 지상에 식재된 수목 포함)

- 목록4 지상에 식재된 수목 해당 공유지분 매각

- 목록4 지상에 소재하는 이동식 컨테이너 매각 제외

1.2. 감정평가서 요약

1.2. 1.토지감정요항표

위치 및 주위환경:

본건은 전라남도 나주시 산포면 내기리 소재 "내상마을" 서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 및 주거나지, 전·답 등의 농경지가 소재하는 전원 주택지대 및 미성숙 주택지대로서 제반 주위 환경은 보통입니다.

교통상황:

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 남동측 인근에 버스승강장이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통입니다.

형태 및 이용상태:

- 기호1): 본건의 지세는 완경사이나 자체 지반은 등고 평탄한 '가장형 평지'이며, '주거나지'로 이용 중입니다.

- 기호2), 기호3), 기호5), 기호6): 본건은 공히 '부정형 완경사'이며, '도로'로 이용 중입니다.

- 기호4): 본건의 지세는 완경사이나 자체 지반은 등고 평탄한 '사다리 평지'이며, '주거나지'로 이용 중입니다.

인접 도로상태:

- 기호1): 북측 및 서측으로 노폭 약 6미터 내외의 아스팔트 포장도로 및 남측으로 노폭 약 4미터 내외의 아스팔트 포장도로(본건 기호3))에 각각 접합니다.

- 기호2), 기호3), 기호5), 기호6): 본건은 공히 현황 '도로'로서, 노폭 약 6미터 내외의 아스팔트 포장도로입니다.

- 기호4): 북동측으로 노폭 약 6미터 내외의 아스팔트 포장도로(본건 기호5))에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태:

- 기호1), 기호2): 생산관리지역(2023-04-20)(생산관리지역), 가축사육제한구역(모든가축제한구역_빛가람동1,500m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전구역<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(비상)<군사기지 및 군사시설 보호법>입니다.

- 기호3): 생산관리지역(2023-04-20)(생산관리지역), 가축사육제한구역(모든가축제한구역_빛가람동1,500m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전구역<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제2구역(비상)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(비상)<군사기지 및 군사시설 보호법>입니다.

- 기호4), 기호6): 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거형), 가축사육제한구역(모든가축제한구역_빛가람동1,500m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전구역<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(비상)<군사기지 및 군사시설 보호법>입니다.

- 기호5): 계획관리지역, 생산관리지역(2023-04-20)(생산관리지역), 성장관리계획구역(주거형), 가축사육제한구역(모든가축제한구역_빛가람동1,500m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전구역<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(비상)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 배수구역<하수도법>입니다.

제시목록 외의 물건:

별첨 '지적개황도', '사진용지' 참조 바랍니다.

공부와의 차이:

없음.

기타 참고사항 (임대관례 및 기타):

- 임대관계는 미상입니다.

- 본건 기호1), 기호4) 지상에 소재하는 관상수(소나무, 동백나무 등) 등의 수목은 토지에 포함하여 감정평가하였으며, 수목 가격은 비고란에 별도로 적시하였으니, 업무 진행 시 참고하시기 바랍니다.

- 본건 기호2)~기호6)은 김정순 지분만의 감정평가로서 지분 위치 확인이 곤란하여 전체 토지를 기준으로 단가 결정 후 지분 비율에 의한 권리면적으로 감정평가하였으니 업무 진행 시 참고하시기 바랍니다.

- 본건 기호5)는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」상 둘 이상의 용도지역(계획관리지역, 생산관리지역)에 걸쳐 소재하나, 용도지역을 달리하는 부분(생산관리지역)의 면적 비율이 현저하게 낮아 가격 형성에 미치는 영향이 미미하다고 판단되어 주된 용도지역(계획관리지역)의 가격을 기준으로 평가하였으니, 업무 진행 시 참고하시기 바랍니다.

1.3. 입지조건

주변 환경:

본건은 전라남도 나주시 산포면 내기리 소재 "내상마을" 서측 인근에 위치하며, 주변으로는 전원 주택지대와 농경지가 혼재된 지역입니다. 단독주택 및 주거지, 논밭 등이 분포하고 있어 조용하고 한적한 전원생활을 누릴 수 있는 환경입니다.

교통 접근성:

차량 접근이 용이하며, 남동측 인근에 버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용 또한 가능합니다. 다만, 인근 지역의 개발 정도나 대중교통 노선에 따라서는 자가용 이용이 더욱 편리할 수 있습니다.

생활 편의시설:

소재지 주변은 전원 주택지대 및 농경지가 주를 이루고 있어, 생활 편의시설은 나주시내 또는 인근 읍면 소재지로 이동하여 이용해야 할 것으로 보입니다. 구체적인 편의시설 정보는 추가적인 현장 조사나 지역 정보 검색이 필요합니다.

1.4. 권리분석

매각 대상 및 권리 관계:

본건은 토지의 일부 지분만을 매각하는 물건입니다. 따라서 낙찰자는 해당 토지의 다른 공유자들과 소유권을 공유하게 됩니다. 이는 공유물 분할 청구 등의 문제가 발생할 수 있어 신중한 접근이 필요합니다. 경매 구분은 부동산 임의경매이며, 채권자는 광OOOOOOOOOOOO입니다.

등기부상 권리 총괄:

제공된 정보만으로는 등기부상 정확한 권리 관계를 상세히 파악하기 어렵습니다. 경매 절차상 말소되는 권리, 인수되는 권리 등 상세한 내용은 법원 물건 명세서 및 등기사항전부증명서를 통해 반드시 확인해야 합니다.

1.5. 상권분석

지역 특성:

본 물건이 소재한 나주시 금천면 촌곡리 지역은 농경지와 주거지가 혼재된 전원 및 미성숙 택지 개발 지역으로, 일반적인 상업 시설보다는 농업 및 전원생활과 관련된 활동이 주를 이루는 지역입니다. 주변 "내상마을" 등은 전형적인 농촌 마을의 형태를 띠고 있습니다.

잠재적 가치:

주변 개발 계획이나 인구 유입 추세에 따라 향후 주거지로서의 가치가 상승할 잠재력은 있습니다. 그러나 현재로서는 상업적 가치보다는 토지 자체의 효용성이나 개발 가능성에 주목해야 할 것으로 판단됩니다.

1.6. 생활정보

주변 시설:

제공된 정보와 주변 검색 결과에 따르면, 본 물건은 나주시 산포면 및 금천면 일대의 농경지와 전원 주택지대에 속해 있습니다. 주변 마을로는 "내상마을" 등이 언급됩니다. 인근에 나주 전투기 비상활주로가 언급된 지역(산포면)이 있어, 비행안전구역 등 관련 제한사항이 존재합니다. 구체적인 혐오시설(예: 폐기물 처리장, 축산 집하장 등)이 직접적으로 언급되거나 검색되지 않았으나, 전원 지역 특성상 소규모 농업 시설 등이 분포할 수 있습니다.

교육/의료/편의시설:

본 물건 자체의 직접적인 생활 인프라 접근성은 제한적입니다. 기본적인 생활 편의시설, 교육 시설, 의료 시설 등은 차량을 이용하여 나주시내 또는 인근 읍면 소재지로 이동해야 이용 가능할 것으로 예상됩니다.

1.7. 잠재적 리스크

지분 매각:

본 물건은 토지의 일부 지분만을 매각하는 물건이므로, 낙찰 후 다른 공유자와의 관계 설정이나 토지 이용 및 처분에 있어 제약이 따를 수 있습니다. 이는 가장 큰 리스크 요인입니다.

용도 지역 제한:

본건은 생산관리지역, 계획관리지역 등에 속해 있으며, 가축사육제한구역, 비행안전구역 (제2, 제3구역 포함) 등의 각종 법적 제한을 받고 있습니다. 이러한 제한 사항은 건축 행위나 토지 이용 계획 수립 시 중요한 고려 요소가 됩니다.

혐오시설 여부:

직접적인 혐오시설이 검색되지는 않았으나, 토지이용계획 및 제한상태에 명시된 비행안전구역, 가축사육제한구역 등이 해당 지역의 주거 환경이나 토지 가치에 영향을 미칠 수 있는 요소입니다.

기타:

목록4 지상에 소재하는 이동식 컨테이너는 매각에서 제외됩니다. 또한, 일괄 매각 대상에 포함된 수목은 매각으로 소유권이 이전됩니다.

1.8. 종합 의견

물건 개요:

본건은 전라남도 나주시 금천면 촌곡리 소재 토지 일부 지분 매각 물건으로, 감정가는 약 2억 8,600만 원입니다. 현황 도로 및 주거지 등으로 이용 중인 토지이며, 주변은 전원 주택지대 및 농경지로 구성되어 있습니다.

향후 전망:

본 물건의 가치는 지분 매각이라는 특수성과 다양한 개발 제한 규제 하에서의 토지 이용 가능성에 따라 결정될 것으로 보입니다. 투자 목적보다는 해당 토지의 실질적인 이용 가치 또는 장기적인 개발 가능성을 염두에 둔 접근이 필요합니다.

1.9. 투자 포인트

강점:

- 나주시 금천면이라는 지역적 특성

- 감정가 대비 넓은 토지 면적 (지분 포함)

- 도로로 이용 중인 토지 부분은 공익적 가치 보유 가능성

고려사항:

- 토지 지분 매각으로 인한 소유권 문제 및 활용 제약

- 비행안전구역, 가축사육제한구역 등 개발 행위 제한 사항

- 전원 지역 특성상 기반 시설 및 편의 시설 부족 가능성

- 이동식 컨테이너 등 제시 외부 물건 제외 사항 확인 필요

법원 정보

광주지방법원 경매10계