나이스옥션 법원경매 광주 2025타경32231 [1] 광주광역시 북구 우산동 555-22 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경우 · 평가일 2025.04.15

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 북구 우산동 소재 "서방사거리" 북서측 인근[일련번호 2) ~ 8)]에 위치하며, 주위는 노변에 상업용, 업무용건물 및 후면에 숙박업소, 주상용건물 등이 혼재하는 일반상업지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하는 등 일반적인 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

일련번호 2) ~ 4) 3필지 일단의 유사사다리형 평지로서 업무용건부지임. 일련번호 5) ~ 8) 사다리 평지로서 상업나지임.

인접 도로상태

일련번호 2 ~ 4) 3필지 일단으로 남측에 왕복6차선, 서측에 노폭 약 6m의 포장도로에 접함. 일련번호 5) 북측에 소폭의 지적도상 도로에 접함. 일련번호 6) 동측 및 남측으로 연결되는 소폭의 포장도로에 접함. 일련번호 7) 북측에 노폭 약 6m, 동측에 소폭의 포장도로에 접함. 일련번호 8) 남동측에 소폭의 지적도상 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 2), 3), 7) 일반상업지역, 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 토지구획정리사업지구(사업완료지구)<토지구획정리사업법>, 중점경관관리구역, 전통상업보존구역(유통산업발전법)임. 일련번호 4) 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 도로(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 토지구획정리사업지구(사업완료지구)<토지구획정리사업법>, 중점경관관리구역, 전통상업보존구역(유통산업발전법)임. 일련번호 5), 6), 8) 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 토지구획정리사업지구(사업완료지구)<토지구획정리사업법>, 중점경관관리구역, 전통상업보존구역(유통산업발전법)임.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 1-가) 철근콘크리트조 슬래브지붕 10층 건물로서, 외벽 : 금속마감, 강화유리 마감 등, 내벽 : 벽지도배, 석재붙임, 타일, 인테리어 등 마감, 창호 : 새시창임.

이용상태

1층 : 커피샵 및 헤어샵 등으로 이용 중임. 2층 : 헤어샵으로 이용 중임. 3층 ~ 10층 : 사무소로 이용 중임. 지하1층 : 구내식당, 주차장, 전기실임. 지하2층 : 주차장, 기계실 등임.

설비내역

일반적인 전기시설, 위생시설 및 급배수시설, 승강기 등이 설치되어 있음.

부합물 및 종물

제시외건물 ㄱ) 철근콘크리트조 슬래브지붕, 계단실 및 승강기실, 약 74.7㎡[일련번호 1-가) 옥상소재]임. 제시외건물 ㄴ) 철골조 폴리카보네이트지붕, 회의실 및 다용도실, 약 85.6㎡[일련번호 1-가) 10층소재]임. 제시외건물 ㄷ) 판넬조 판넬지붕, 창고, 약 5.9㎡[일련번호 1-가) 10층소재]임. 제시외건물 ㄹ) 판넬조 무지붕, 수소연료전기실, 약 27.5㎡[일련번호 1-가) 지하2층소재]임. 제시외건물 ㅁ) 판넬조 판넬지붕 단층, 주차관리실, 약 4.4㎡임. 제시외공작물 1) 철골조, 옥상 광고탑 1식[일련번호 1-가) 옥상소재]임. 제시외공작물 2) 지하수관정 1식임. 제시외공작물 3) 철골조 유리지붕 단층, 출입구 캐노피, 1식임. 제시외기계기구 1) 수변전설비(450KVA) 1식임. 제시외기계기구 2) 수소연료 전기설비(6Kw) 3식임.

공부와의 차이

- 1층은 공부상 "은행, 휴게음식점"이나 현황은 "커피샵, 헤어샵 등"으로, 2층은 공부상 "사무소"이나 현황은 "헤어샵"으로 이용 중임. - 6층은 공부상 "사무소, 학원"이나 현황은 "사무소"로 이용 중임. - 지하1층은 공부상 "일반음식점, 주차장, 전기실"이나 현황은 "구내식당, 주차장, 전기실등"으로 이용 중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물 및 제시외 공작물, 제시외 기계기구 매각에 각 포함
- 목록 1.의 1층은 공부상 '은행, 휴게음식점'이나 현황은 '커피샵, 헤어샵 등'으로 이용 중임
- 목록 1.의 2층은 공부상 '사무소'이나 현황은 '헤어샵'으로 이용 중임
- 목록 1.의 6층은 공부상 '사무소, 학원'이나 현황은 '사무소'로 이용 중임
- 목록 1.의 지하1층은 공부상 '일반음식점, 주차장, 전기실'이나 현황은 '구내식당, 주차장, 전기실등'으로 이용 중임
- 목록1.의 지하층에 '수소연료전지'등의 기계기구는 신재생에너지 보급사업(건물지원사업)으로 보조금이 교부된 사업으로 본 설비가 매각되어 소유권이 이전되는 경우 관련 절차 이행 등 별도 확인 요망(2026.6.24.자 사실조회회신서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경32231 (1)

소재지: 광주광역시 북구 우산동 555-22

용도: 근린시설

감정가: 9,430,633,300원

토지면적: 1609.30㎡ (약 486.83평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 5921.88㎡ (약 1791.98평)

건물 제시외면적: 198.10㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 광OOOOO

1.1. 입지조건

본 물건은 광주광역시 북구 우산동 소재 "서방사거리" 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 상업용, 업무용 건물과 숙박업소, 주상용 건물이 혼재하는 일반상업지역으로 형성되어 있으며, 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 있어 교통 여건은 양호한 편입니다.

토지는 대체로 유사 사다리형 또는 사다리형의 평지로서 업무용 건부지 또는 상업 나지로 이용되고 있습니다.

인접 도로 상황은 남측 왕복 6차선, 서측 약 6m 도로, 북측 소폭 도로, 동측 및 남측 연결 도로, 북측 및 동측 약 6m 포장도로 등 다양한 폭의 도로에 접해 있어 접근성이 확보되어 있습니다.

토지이용계획상 일반상업지역, 방화지구, 소로2류, 가로구역별 최고높이 제한지역, 토지구획정리사업지구, 중점경관관리구역, 전통상업보존구역 등으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본 물건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 광OOOOO입니다.

등기부상 말소기준권리는 2017년 7월 27일 접수된 광주문화신용협동조합의 근저당권(을19, 을11)입니다.

경매로 인해 말소기준권리보다 후순위 권리들은 소멸될 것으로 예상됩니다.

토지 등기부채권 총액은 약 13,448,203,100원이며, 건물 등기부채권 총액은 약 13,548,203,100원으로 추정됩니다.

전체 근저당 및 압류 채권 총액이 감정가보다 높으나, 이는 일반적인 경매 절차에서 낙찰로 인해 대부분 소멸될 채권들입니다.

* 임차인 현황

제시된 임차인 정보 중 대항력 있는 임차인은 다음과 같습니다.

- 우산구역주택재개발정비사업조합: 보증금 90,000,000원, 전입일자 2006-04-06

- 주식회사신우에이디폼: 보증금 30,000,000원, 전입일자 2014-11-21

- 주식회사 지오모네다: 보증금 45,000,000원, 전입일자 2016-03-01

- 주식회사지탑디앤씨: 보증금 20,000,000원, 전입일자 2012-06-12

- 주식회사토국: 보증금 15,000,000원, 전입일자 2010-04-15

위 대항력 있는 임차인들의 총 보증금은 200,000,000원입니다.

다만, '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있어, 낙찰가의 배당을 통해 임차인들의 보증금이 변제될 것으로 예상되어 낙찰자가 인수할 보증금은 없는 것으로 판단됩니다. 그럼에도 불구하고, 임차인들의 권리 관계는 경매 진행 상황에 따라 변동될 수 있으므로 면밀한 확인이 필요합니다.

기타 임차인 중 일부는 보증금 또는 차임이 기재되어 있지 않거나, 금액이 미상인 경우도 있으므로 주의가 필요합니다.

예: 강세운, 기산건설주식회사(지점), 남수현, 박병일, 안호영, 유한회사썬오브파라다이스, 파라다이스유한회사 아성샌드, 유한회사이에프, 유한회사케이에스키오스크판매, 이성기, 이철, 장승일, 조형건축사사무소주식회사, 주식회사지오금융대부, 주식회사 지오모네다 (2020-08-13), 주식회사지원산업개발, 주식회사하늘천, 주식회사해야, 주영에스티에스주식회사, 지구부동산공인중개사무소, 지오종합건설주식회사, 최다영 (2건), 이름, 이 철, ㈜지원산업개발 (다수), ㈜지원산업개발 (3,600,000원, 1,520,000원 배당신고일자).

특히, '최다영' 임차인의 경우 300,000,000원과 50,000,000원의 보증금이 기재되어 있으나 대항력은 없는 것으로 표시되어 있습니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 광주광역시 북구의 주요 사거리인 서방사거리에 인접하여 유동인구가 많고 상업 활동이 활발한 지역에 위치합니다.

건축물 현황상 1층은 커피샵, 헤어샵 등, 2층은 헤어샵, 지하 1층은 구내식당, 주차장, 전기실 등으로 이용되고 있으며, 3층부터 10층까지는 사무실로 사용되고 있어 다양한 업종이 공존하고 있습니다.

이는 상가, 사무실 등 근린시설로서의 입지적 가치를 높이며, 배후 수요 또한 충분한 것으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

주변이 상업 및 업무 시설 밀집 지역으로 쇼핑, 외식, 금융 등 다양한 편의시설 이용이 용이합니다.

또한, 인근 교통망이 발달해 있어 시내 이동이 편리하며, 주거 및 생활 편의성이 높은 지역으로 볼 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 수소연료전지 관련 설비: 지하층에 설치된 '수소연료전지' 등 기계기구는 신재생에너지 보급사업으로 보조금이 교부된 사업의 일부로, 매각 시 관련 절차 이행 등 별도 확인이 필요한 사항입니다. 이는 잠재적 법적/행정적 부담으로 작용할 수 있습니다.

* 공부상 현황과 실제 이용 현황의 차이: 여러 층에서 공부상 용도와 실제 이용 용도가 상이하므로, 매각 후 용도 변경 등에 따른 행정적 제약이나 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 다수의 권리 관계: 등기부상 다수의 근저당, 압류 등 복잡한 권리 관계가 설정되어 있으나, 대부분 말소 대상이 될 것으로 보입니다. 그러나 예상치 못한 권리 관계가 낙찰자에게 인수될 가능성은 항상 존재하므로 철저한 권리 분석이 선행되어야 합니다.

* 대항력 있는 임차인: 비록 인수 보증금이 0원으로 처리되었으나, 대항력 있는 임차인들의 존재는 경매 결과 및 배당 순위에 따라 낙찰자에게 영향을 미칠 수 있는 잠재적 위험 요소입니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 주요 상권에 위치한 근린시설로서, 입지 조건과 건물 규모 면에서 우수한 가치를 지니고 있습니다.

다양한 업종으로 활용 가능하며, 유동인구가 많은 지역에 위치하여 상권 활성화 가능성이 높습니다.

다만, 수소연료전지 관련 설비, 공부상 현황과 실제 이용 현황의 차이, 복잡한 권리 관계 등은 인수 시 신중한 검토가 필요한 사항입니다.

특히, 대항력 있는 임차인이 존재함에도 '인수 보증금 합계: 0원'으로 처리된 부분은, 경매 낙찰가의 배당을 통해 보증금이 모두 변제될 것을 전제로 하지만, 혹시 모를 상황에 대비한 주의가 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 입지: 광주광역시 핵심 상권인 서방사거리에 위치하여 높은 접근성과 유동인구를 확보하고 있습니다.

* 넓은 면적의 근린시설: 총 10층 규모의 건물로, 상가, 사무실 등 다양한 용도로 활용 가능하며, 개발 잠재력이 있습니다.

* 일괄매각: 토지와 건물이 일괄 매각되어 소유권 정리 절차가 간편합니다.

* 잠재적 가치 상승: 상업지로서 지역 개발 및 상권 활성화에 따라 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 9,430,633,300원입니다.

총 채무액이 감정가를 상회하는 점, 복잡한 권리 관계, 수소연료전지 설비의 특수성, 대항력 있는 임차인 문제 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

또한, 주변 시세 및 향후 시장 전망을 면밀히 분석하여 입찰가를 산정해야 합니다.

본 보고서에서는 정확한 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다.

참고로, 본 물건의 '인수 보증금 합계'는 0원이므로, 예상 입찰가 산정 시 해당 보증금은 제외하고 고려하시면 됩니다.

또한, 외부 지도 서비스 등을 통한 주변 혐오시설 조사 등은 제공된 정보만으로는 수행할 수 없었음을 알려드립니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.