나이스옥션 법원경매 광주 2025타경32156 [1] 전라남도 나주시 왕곡면 신가리 235 대지 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 광주 2025타경32156 [1] 전라남도 나주시 왕곡면 신가리 235 대지 경매

• 사건번호: 2025타경32156
• 주소: 전라남도 나주시 왕곡면 신가리 235
• 용도: 대지

광주지방법원 경매9계 2025타경32156 | 소재지: 전라남도 나주시 왕곡면 신가리 235 | 감정가: 24,150,000원 | 최저가: 10,819,000원 | 용도: 대지

1. 부천 지원 2024타경5337 (3) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경32156 (1)

소재지: 전라남도 나주시 왕곡면 신가리 235

용도: 대지

감정가: 24,150,000원

토지면적: 483.00㎡ (약 146평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 기타

경매구분: 청산을위한 형식적 경매

소유자/채무자: 망OOOOOOOOOOOOO

채권자: 윤OO

1.2. 물건 개요

본 건은 전라남도 나주시 왕곡면 신가리 235에 소재하는 대지입니다. 감정가는 24,150,000원이며, 토지 면적은 483.00㎡ (약 146평)입니다. 경매 구분은 '청산을 위한 형식적 경매'로, 이는 일반적인 채무 불이행으로 인한 경매와 달리 공유물 분할이나 상속 재산 정리 등 특정 재산의 가격 보존 및 정리를 주목적으로 하는 경매입니다. 소유자이자 채무자가 사망한 망인으로 되어 있어 상속 재산의 정리 과정에서 진행되는 경매일 가능성이 높습니다.

1.3. 위치 및 주위환경

본 건은 나주시 왕곡면 본촌마을 내에 위치하며, 상촌마을 북측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 농촌 자연마을과 농경지로 형성된 순수 농촌 지역입니다. 번호(1)으로 표기된 본건까지 소형 차량의 접근이 용이하며, 농촌 자연마을 내에 위치하여 일반적인 교통 상황은 보통 수준입니다. 번호(2)로 표기된 인근까지 소형 차량 접근이 가능하며, 교통 상황은 보통 이하입니다.

1.4. 토지 이용 및 형태

토지는 유사 사다리형이며, 지반은 대체로 평탄하나 완경사지에 자리하여 인접지와 고저 차가 있습니다. 현재 주거나지로 이용 중인 것으로 보이며, 지상에는 대나무류가 밀생해 있습니다. 다른 부분은 일부 조경수(호랑가시나무류) 재배지, 묘지, 묵전으로 활잡목이 식생하고 있는 상태입니다.

1.5. 도로 상황

본 건은 남측으로 폭 약 3m 정도의 아스팔트 포장도로와 접해 있습니다. 그러나 일부 지적상 맹지이며, 북측으로 소폭의 현황 비포장 농로와 접하고 있습니다.

1.6. 토지 이용계획 및 제한 상태

본 건의 토지이용계획은 다음과 같습니다.

번호 (1): 보전관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역 (200m 제한구역 - 그 밖의 가축)

번호 (2): 계획관리지역, 성장관리계획구역 (복합형), 가축사육제한구역 (200m 제한구역 - 그 밖의 가축)

1.7. 제시 외 물건

토지(2) 지상에는 분묘 2기가 소재하고 있습니다.

1.8. 공부와의 차이

공부상 내용과 현황 사이에 차이는 없습니다.

2. 입지조건

본 물건은 전라남도 나주시 왕곡면 신가리 소재의 농촌 마을 내에 위치하고 있습니다. 주변은 농경지와 자연마을로 형성된 조용한 지역입니다. 소형 차량 접근은 가능하나, 대중교통 접근성은 제한적일 수 있습니다. 전반적으로 자연 친화적인 환경을 갖추고 있으나, 상업 시설이나 편의 시설은 인근 지역의 생활권으로 이동해야 이용 가능할 것으로 예상됩니다.

3. 권리분석

본 경매는 '청산을 위한 형식적 경매'입니다. 이는 일반적인 채무 불이행으로 인한 강제경매나 담보권 실행을 위한 경매와 달리, 주로 공유물 분할, 상속 재산 정리 등 특정 재산의 가격 보존 및 정리를 목적으로 법원이 진행하는 경매 절차를 의미합니다. 소유자 겸 채무자가 망인으로 되어 있는 점을 미루어 보아, 상속 재산의 청산을 위한 경매로 추정됩니다. 형식적 경매의 경우, 낙찰 시 부동산 상의 부담이 소멸되는지 인수되는지는 특별 매각 조건 유무를 반드시 확인해야 합니다. 통상적으로 소멸주의를 따르지만, 인수주의로 진행될 경우 부담이 낙찰자에게 인수될 수 있습니다. 본 건의 경우, 제시된 정보만으로는 구체적인 권리 관계나 인수되는 부담에 대한 상세한 분석이 어렵습니다. 입찰 전 반드시 법원 문건을 통해 권리 분석 내역 및 특별 매각 조건을 확인해야 합니다.

4. 상권분석

본 건은 순수 농촌 지역에 위치하고 있어, 인근의 상업 활동은 매우 제한적입니다. 주로 농업 활동과 관련된 기반 시설이나 소규모 점포가 있을 수 있으나, 유흥, 문화, 대형 쇼핑 등 일반적인 상업 기능은 기대하기 어렵습니다. 향후 지역 개발 계획이나 인근 산업 단지(예: 나주혁신산단)와의 연계성을 고려해야 할 수 있습니다.

5. 생활정보

본 건은 나주시 왕곡면에 위치하여, 기본적인 생활 편의 시설은 나주시 소재지로 이동하여 이용해야 할 것으로 보입니다. 인근에는 농경지가 많아 조용하고 쾌적한 자연환경을 누릴 수 있습니다. 다만, 병원, 학교, 대형마트 등의 편의 시설은 차량을 이용하여 접근해야 합니다.

6. 잠재적 리스크

대나무류가 밀생한 토지 상태: 지상에 대나무가 밀생하여 토지 이용 및 관리에 어려움이 있을 수 있습니다. 대나무 제거 및 정리에 추가적인 비용과 노력이 필요할 수 있습니다.

묘지 존재: 토지(2) 지상에 2기의 분묘가 소재하는 점은 예상치 못한 분쟁이나 처리 비용 발생의 요인이 될 수 있습니다. 분묘 이장 등에 대한 사전 검토가 필요합니다.

맹지 가능성: 일부 토지가 지적상 맹지이고 현황 농로에 접해 있어, 건축 또는 개발 시 건축법상 도로 확보에 대한 추가적인 검토가 필요할 수 있습니다.

형식적 경매의 특성: 형식적 경매의 경우, 특별 매각 조건에 따라 기존의 부담이 인수될 가능성이 있으므로, 권리 분석을 철저히 해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전라남도 나주시 왕곡면에 위치한 대지입니다. '청산을 위한 형식적 경매'로 진행되며, 소유자 겸 채무자가 망인으로 되어 있어 상속 재산 정리 목적의 경매로 추정됩니다. 농촌 지역에 위치하여 조용하고 자연 친화적인 환경을 가지고 있으나, 대나무 밀생, 분묘 소재, 맹지 가능성 등 토지 자체의 관리 및 개발에 고려해야 할 사항들이 있습니다. 또한, 형식적 경매의 특성상 권리 분석을 면밀히 해야 합니다.

8. 투자 포인트

잠재적 개발 가치: 나주혁신산단 등 인근 산업 단지와 연계된 지역 개발 가능성을 고려해 볼 수 있습니다. 장기적인 관점에서 토지 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

토지 활용의 유연성: 계획관리지역 및 보전관리지역에 속해 있어, 향후 토지 이용 계획에 따라 다양한 용도로 활용될 가능성이 있습니다 (단, 개발 행위 허가 등 관련 규정 준수 필요).

귀농·귀촌 또는 전원생활 목적: 조용하고 자연 친화적인 환경을 선호하는 귀농·귀촌 희망자나 전원생활을 꿈꾸는 투자자에게 매력적인 매물일 수 있습니다.

[주의] 본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 현장 조사 및 추가적인 법률, 등기, 건축 관련 검토 없이는 완벽한 투자 판단을 내릴 수 없습니다. 특히, 형식적 경매의 특성 및 토지 상태에 대한 심층적인 확인이 필수적입니다.

법원 정보

광주지방법원 경매9계