나이스옥션 법원경매 광주 2025타경32109 [1] 광주광역시 광산구 신창동 1110 신창3차부영사랑으로 제313동 제14층 제1405호 아파트 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 광주 2025타경32109 [1] 광주광역시 광산구 신창동 1110 신창3차부영사랑으로 제313동 제14층 제1405호 아파트 경매

• 사건번호: 2025타경32109
• 주소: 광주광역시 광산구 신창동 1110 신창3차부영사랑으로 제313동 제14층 제1405호
• 감정가: 208,000,000원
• 최저가: 208,000,000원
• 유찰 횟수: 신건
• 용도: 아파트

광주지방법원 경매9계 2025타경32109 | 소재지: 광주광역시 광산구 신창동 1110 신창3차부영사랑으로 제313동 제14층 제1405호 | 감정가: 208,000,000원 | 최저가: 208,000,000원 | 용도: 아파트

1. 물건 개요

1.1. 기본 정보

사건번호는 광주지방법원 2025타경32109 (1)이며, 용도는 아파트입니다.

소재지는 광주광역시 광산구 신창동 1110 신창3차부영사랑으로 제313동 제14층 제1405호입니다.

감정가는 208,000,000원입니다.

본 경매는 채무자 최OO의 부동산임의경매이며, 채권자는 디OOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

매각대상은 토지/건물 일괄매각입니다.

1.2. 면적 및 구조

토지면적은 40.80㎡ (토지 지분율 4079.5499999999997)이며, 건물면적은 59.75㎡ (건물 지분율 5974.8)입니다.

본건은 철근콘크리트구조 경량철골지붕 지하1층/지상18층 중 제14층 제1405호입니다.

사용승인일은 2006년 8월 23일입니다.

아파트로 이용 중이며, 외벽은 몰탈 위 페인팅 마감, 내벽은 벽지 및 타일, 창호는 새시창호입니다.

2. 감정평가 요약

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 광주광역시 광산구 신창동 소재 '신창초등학교' 북서측 인근에 위치한 '신창3차부영사랑으로' 아파트 단지입니다.

주변은 대규모 아파트단지와 상가 등이 혼재하는 주거 밀집 지역입니다.

부정형의 토지로 지반은 등고평탄하며, 아파트 부지로 이용 중입니다.

남측으로 왕복 4차선 아스팔트 포장도로에 접하고 있어 차량 진출입이 용이하며, 인근에 시내버스 승강장이 위치하여 전반적인 교통 사정은 무난합니다.

2.2. 건물 및 설비

본건은 18층 중 14층에 위치하여 일조 및 조망이 양호할 것으로 예상됩니다.

일반적인 위생 및 급·배수설비, 난방설비 (도시가스), 화재탐지 및 경보설비, 소화전, 승강기, 지하주차장 등의 기본적인 공동주택 설비가 갖추어져 있습니다.

토지는 제3종일반주거지역, 시가지경관지구, 제1종지구단위계획구역, 택지개발지구로 지정되어 있어 계획적이고 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

3. 입지조건 분석

신창3차부영사랑으로는 광산구 신창동 내에서도 입지 선호도가 높은 대단지 아파트입니다. 초등학교(신창초등학교)가 단지 인근에 위치하여 교육 환경이 매우 우수합니다. 또한 왕복 4차선 도로에 접하고 있어 접근성이 좋으며, 대중교통 이용도 편리한 편입니다. 제3종일반주거지역에 속하여 용적률 등이 상대적으로 높아 주거 편의성이 높은 지역으로 평가됩니다. 전형적인 실거주 목적의 안정적인 주거 환경을 갖추었습니다.

4. 권리분석

소유자와 채무자가 최OO로 동일하여 명의관계가 일치하며, 이는 권리관계가 비교적 단순할 가능성을 시사합니다. 본 경매는 근저당권 등에 의한 임의경매로 추정되며, 매각대상은 토지와 건물이 일괄 매각되므로 낙찰 후 온전한 소유권 취득이 가능합니다. 다만, 제시된 정보만으로는 정확한 말소기준권리 및 임차인 현황을 파악할 수 없으므로, 입찰 전 반드시 등기부 등본 분석을 통해 인수되는 권리가 있는지와 임차인이 있을 경우 배당 관계 및 명도 책임 유무를 확인해야 합니다. 현재 임대차 관계는 특이사항이 없는 것으로 표기되었으나, 점유자 현황 조사는 필수입니다.

5. 상권분석

본건은 대규모 아파트 단지에 둘러싸인 주거 밀집 지역에 위치하고 있어 단지 내 상가 및 주변 소규모 상가들이 기본적인 생활 편의를 제공하고 있습니다. 도보 거리에 신창초등학교가 있어 학원 및 교육 관련 상권의 수요도 꾸준할 것으로 보입니다. 광주광역시 광산구 신창동은 주거 선호도가 높은 지역이므로, 상권 자체는 대형 상업시설보다는 생활 밀착형 상권이 발달한 형태입니다.

6. 생활정보

교통: 차량 이용이 편리하며, 인근 시내버스 노선을 통해 광주 시내 주요 거점으로의 접근이 용이합니다.

교육: 신창초등학교가 인접하여 안전한 통학 환경을 제공합니다. 주변에 중학교 및 고등학교도 위치하여 교육 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

편의시설: 단지 주변 상가를 통해 기본적인 쇼핑, 의료, 금융 등 생활 편의 시설을 이용할 수 있으며, 인접한 택지개발지구의 계획적인 개발로 인해 쾌적한 생활 환경이 조성되어 있습니다.

7. 잠재적 리스크

명도 리스크: 임차인 현황이 미제시되어 있으므로, 실제 점유자가 누구인지(소유자 또는 임차인)와 그들의 명도 저항 가능성을 확인해야 합니다. 점유자가 임차인일 경우 대항력 유무에 따라 예상 명도 비용과 시간이 달라질 수 있습니다.

내부 상태 리스크: 2006년 사용승인으로 약 19년 정도 경과한 아파트입니다. 감정평가서상 '보통'이나, 내부 인테리어 및 수리 상태에 따라 낙찰 후 추가적인 수리 비용이 발생할 수 있습니다.

8. 종합 의견 및 투자 포인트

8.1. 종합 의견

광주광역시 광산구 신창동 '신창3차부영사랑으로' 아파트는 우수한 입지 조건(초등학교 인접, 교통 용이)과 안정적인 주거 환경을 갖춘 물건입니다. 18층 중 14층에 위치하여 로얄층의 이점을 가지고 있으며, 제3종일반주거지역 내 대단지 아파트라는 점에서 실수요자와 투자자 모두에게 매력적입니다. 권리분석상 큰 문제가 없을 경우(최종 확인 필요) 감정가를 기준으로 적절한 진입가를 산정한다면 시세차익 및 안정적인 주거 확보가 가능할 것으로 판단됩니다.

8.2. 투자 포인트

최고의 입지: 신창초등학교를 도보로 이용할 수 있는 '초품아(초등학교를 품은 아파트)'에 준하는 우수한 교육 입지입니다.

안정성: 제3종일반주거지역 및 택지개발지구 내 대규모 단지로, 주거 안정성이 높고 환금성이 양호합니다.

로얄층: 18층 중 14층으로 선호도가 높으며, 일조권 및 조망권이 우수합니다.

경매 진행: 감정가 대비 1회 이상 유찰 시 투자 안전 마진을 확보할 수 있는 기회가 발생할 것입니다.

법원 정보

광주지방법원 경매9계