나이스옥션 법원경매 광주 2025타경1007 [1] 전라남도 담양군 담양읍 남산리 220-26 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신광 · 평가일 2025.02.25

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 담양군 담양읍 남산리 소재""남산마을""내에 위치하며, 주위는 단독주택 및 농경지, 자연림 등이 혼재하는 지대로서 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 제반 교통상황은 보통시 됩니다.

형태 및 이용상태

기호(1~5)는 세장형 평지로 단독주택 건부지입니다.

인접 도로상태

기호(1~5)는 세로(가)입니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1)은 자연녹지지역, 자연취락지구(남존) 가축사육제한구역((모든가축)제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(객사리석당간 보물505호)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(남산리오층석탑 보물506호)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(담양 관방제림 천연기념물366호)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률> 중점경관관리구역(담양읍 자연형 중점경관관리구역), 기호(2)는 자연녹지지역, 자연취락지구(남존) 가축사육제한구역((모든가축)제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(객사리석당간 보물505호)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(남산리오층석탑 보물506호)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(담양 관방제림 천연기념물366호)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법> 중점경관관리구역(담양읍 자연형 중점경관관리구역), 기호(3)은 자연녹지지역, 자연취락지구(남존) 가축사육제한구역((모든가축)제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(객사리석당간 보물505호)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(남산리오층석탑 보물506호)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(담양 관방제림 천연기념물366호)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법> 중점경관관리구역(담양읍 자연형 중점경관관리구역), 기호(4)는 자연녹지지역, 자연취락지구(남존) 가축사육제한구역((모든가축)제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(객사리석당간 보물505호)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(남산리오층석탑 보물506호)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(담양 관방제림 천연기념물366호)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법> 중점경관관리구역(담양읍 자연형 중점경관관리구역), 기호(5)는 자연녹지지역, 자연취락지구(남존) 가축사육제한구역((모든가축)제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(객사리석당간 보물505호)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(남산리오층석탑 보물506호)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(담양 관방제림 천연기념물366호)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법> 중점경관관리구역(담양읍 자연형 중점경관관리구역)입니다.

제시목록 외의 물건

-.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2-가 ~ 10-마)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕지붕 2층 건으로
외 벽 : 인조석붙임 등
내 벽 : 벽지, 타일 마감 등
창 호 : 새시창호입니다.

이용상태

기호(2-가 ~ 10-마)는 단독주택입니다.

설비내역

기호(2-가 ~ 10-마)는 위생설비 및 급배수설비, 난방설비 등이 구비 되어 있습니다.

부합물 및 종물

별첨 ""감정평가명세표"", ""지적 및 건물개황도"" 참조하시기 바랍니다.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

일괄매각.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경1007 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 금남새마을금고

1.2. 물건 정보

소재지: 전라남도 담양군 담양읍 남산리 220-26

용도: 단독주택

감정가: 618,374,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 공동담보, 일괄매각.

1.3. 면적 정보

토지면적: 329.00㎡ (약 99.5평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 157.11㎡ (약 47.5평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 주위환경

본건은 전라남도 담양군 담양읍 남산리에 위치하며, 주위는 단독주택 및 농경지, 자연림 등이 혼재하는 지대로서 주위환경은 보통 수준입니다. [cite: 본문]

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통상황은 보통 수준입니다. [cite: 본문]

2.3. 인접 도로상태

기호(1~5) 토지는 세로(가) 상태입니다. [cite: 본문]

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 여러 가지 용도지역 및 지구, 구역으로 지정되어 있습니다.

* 자연녹지지역

* 자연취락지구(남존)

* 가축사육제한구역((모든가축) 제한지역)

* 역사문화환경보존지역 (객사리석당간 보물505호, 남산리오층석탑 보물506호, 담양 관방제림 천연기념물366호)

* 중점경관관리구역(담양읍 자연형 중점경관관리구역)

* 준보전산지 (일부 필지)

이러한 토지이용계획 및 제한상태는 향후 토지 이용에 제약을 줄 수 있습니다.

2.5. 주변 시설 및 개발 계획

담양군은 자연친화적인 도시 개발에 주력하고 있으며, 죽녹원과 메타세쿼이아길을 잇는 생태관광벨트 조성 사업 등이 추진된 바 있습니다. 또한, 담양읍 남산리 일원에는 산책로 조성 및 정비 사업이 진행되어 왔으며, 이는 지역의 자연환경을 활용한 관광 및 휴식 공간 확충에 기여하고 있습니다. 담양은 천연기념물 제366호로 지정된 관방제림을 비롯하여 아름다운 숲과 자연경관을 자랑하며, 죽녹원, 메타세쿼이아길 등 다양한 관광 명소가 있어 녹지 및 문화 환경이 우수한 지역입니다. 주변에 특별히 언급된 혐오시설은 검색되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황 요약

* 토지 등기부: 소유권이전1번신탁등기말소, 근저당권(주식회사새마을금고자산관리회사, 금3,528,000,000원, 말소기준권리), 근저당권(금하산업주식회사, 금120,000,000원, 말소), 근저당권(제이에스건축주식회사, 금740,000,000원, 말소), 임의경매(금남새마을금고, 2,246,746,900원, 말소) 등이 확인됩니다.

* 건물 등기부: 소유권보존, 소유권이전2번신탁등기말소, 근저당권(주식회사새마을금고자산관리회사, 말소기준권리), 근저당권(금하산업주식회사, 말소), 근저당권(제이에스건축주식회사, 말소), 임의경매(금남새마을금고, 말소) 등이 확인됩니다.

3.2. 말소기준권리 및 소멸되는 권리

말소기준권리: 2022년 8월 10일 접수의 주식회사새마을금고자산관리회사 근저당권입니다.

본 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.3. 인수되는 권리

물건명세서 상 '작성일: 2026-08-06' 기준, 매각으로 소멸되지 않는 권리로는 '지상권'이 명시되어 있습니다. 해당 지상권의 구체적인 내용에 대한 추가 확인이 필요합니다.

3.4. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 임대 관계는 미상입니다.

임대 관계가 미상임에도 불구하고 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있어, 실제 현황 파악 및 법적 검토가 필요합니다. 금액이 미상인 경우라도 예상치 못한 부담이 발생할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주거 환경

본 물건은 담양군 담양읍의 남산마을 내에 위치하며, 주위는 단독주택과 농경지, 자연림이 혼재된 지역입니다. [cite: 본문] 이는 조용하고 자연 친화적인 주거 환경을 선호하는 수요층에게 매력적일 수 있습니다.

4.2. 시장 동향 (주변 연립/다세대/빌라 정보 기반 분석)

제공된 JSON 정보에 따르면, 인근 지역(담양읍 남산리)의 '담양퍼스트' 아파트(연립)의 최근 매매 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 4월: 350,000,000원 (122.4㎡)

* 2026년 4월: 370,000,000원 (122.4㎡)

* 2025년 1월: 390,000,000원 (122.4㎡)

이 정보는 본건(단독주택)과는 주택 유형이 다르나, 동일 지역 내 유사 시세 흐름을 파악하는 데 참고할 수 있습니다. 해당 빌라/연립 주택의 전용면적은 122.4㎡이며, 분양 면적은 정보에 명시되어 있지 않습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

담양군은 대나무 숲과 정자 문화로 유명하며, 죽녹원, 메타세쿼이아길, 관방제림 등 다양한 관광 및 휴식 시설을 갖추고 있습니다. 또한, 지역 내에 공원, 쉼터 등 자연을 활용한 편의시설이 조성되어 있어 쾌적한 생활 환경을 제공합니다.

5.2. 건축물 구조 및 설비

건물은 철근콘크리트 구조로, 외벽은 인조석붙임, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 새시 창호로 구성되어 있습니다. [cite: 본문] 위생, 급배수, 난방 설비 등이 구비되어 있습니다. [cite: 본문]

6. 잠재적 리스크

6.1. 미확인 임차인

임대 관계가 미상으로 기재되어 있어, 잠재적인 임차인이 존재할 경우 권리 주장 및 명도 과정에서 예상치 못한 비용이나 시간이 소요될 수 있습니다.

6.2. 토지이용계획 및 제한사항

본 건 토지는 자연녹지지역, 역사문화환경보존지역, 중점경관관리구역 등 다수의 규제를 받고 있어 토지 이용 및 개발에 제약이 따를 수 있습니다.

6.3. 감정가와 시세 차이

감정가가 618,374,000원으로 책정되었으나, 주변 빌라/연립 주택의 최근 매매가가 350,000,000원 ~ 390,000,000원 수준임을 감안할 때, 본 건의 시장 가치에 대한 면밀한 재평가가 필요할 수 있습니다. 단, 본건은 단독주택으로 면적이 더 넓다는 점을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전라남도 담양군에 위치한 단독주택으로, 주변의 자연 경관과 문화적 자산을 누릴 수 있는 입지입니다. 넓은 토지 면적과 상대적으로 최근에 건축된 건물은 장점으로 볼 수 있습니다. 그러나 복잡한 토지 이용 제한 사항과 미확인 임차인 존재 가능성은 명확한 리스크 요인으로 작용합니다. 또한, 감정가와 주변 유사 부동산 시세 간의 차이를 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 자연 친화적인 주거 환경 및 풍부한 문화 관광 자원 접근성.

* 단독주택으로서의 독립성과 넓은 토지 활용 가능성.

* 향후 지역 개발 및 관광 수요 증가에 따른 자산 가치 상승 잠재력.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 618,374,000원입니다. 주변의 빌라/연립 주택 매매가는 350,000,000원 ~ 390,000,000원 수준으로, 본건 단독주택이 면적(토지 약 99.5평, 건물 약 47.5평)이 훨씬 넓고 주택 유형이 다른 점을 고려하면 감정가가 시장 가치를 반영하는 선에서 책정되었을 가능성이 있습니다.

다만, 본건은 역사문화환경보존지역, 중점경관관리구역 등 다수의 토지 이용 제한이 있으며, 임대 관계가 미상으로 파악되어 잠재적인 명도 리스크와 추가 비용 발생 가능성이 존재합니다. 이러한 불확실성을 감안하여, 보수적인 관점에서 입찰가를 산정하는 것이 현명합니다.

따라서, 본건의 예상되는 시장 가치와 잠재적 리스크를 종합적으로 고려할 때, 550,000,000원 ~ 580,000,000원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정할 것을 권고합니다. 실제 입찰 시에는 현장 방문을 통한 상세 조사 및 전문가와 상담을 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.