나이스옥션 법원경매 광주 2025타경32416 [1] 전라남도 담양군 가사문학면 무동리 93-1 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 남도

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 담양군 가사문학면 무동리 소재「수구촌마을」남동측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 조림, 자연림 등이 소재하는 지대로서 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 소형차량 및 농기계 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 일반적인 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

사다리형의 묘지 등으로 이용중임.

인접 도로상태

본건 북서측으로 포장농로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획확인원상,
보전관리지역, 가축사육제한구역((모든가축)제한지역_300m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(소를 제외한 모든가축 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 공장설립승인지역(2011-12-19)(공장설립승인지역1호)<수도법>임.

제시목록 외의 물건

본건 지상에 연고미상의 분묘 약11기가 소재함.
본건 지상에 소유자 미상의 수목이 식재되어 있음.

공부와의 차이

본건의 공부상 지목은 ""전""이나 현황 ""묘지 등""으로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

㉠ 임대관계는 미상임.
㉡ 본건은 지적도면에 의한 개략적인 목측 및 탐문 등에 의한 일반적인 현장 조사방법에 따라 감정평가를 실시하나, 본건 인근의 지적경계가 불분명하여 정확한 식별이 곤란한 바 지적경계복원측량을 요하니 경매진행시 참고하시기 바람.
㉢ 본건 지상에 연고미상의 분묘 약 11기가 소재하니 업무진행시 분묘기지권 성립여부 등은 재확인하시기 바라며, 분묘기지권 성립으로 소유권 행사를 제한받을 경우 가액을 표기하였으니 참고하시기 바람.
㉣ 본건 지상에 소유자 미상의 수목(측백나무, 향나무, 동백나무 등)이 식재되어 있어 토지와 수목은 일괄로 평가한 후 배분내역을 명시하였으니 참고하시기 바람.

물건 비고

- 지상에 분묘 소재
- 특별매각조건(농지취득자격증명 제출 요함-미제출시 보증금 미반환)
- 수목포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

* 사건번호: 광주지방법원 2025타경32416 (1)

* 소재지: 전라남도 담양군 가사문학면 무동리 93-1

* 용도 (지목): 전 (현황 묘지 등)

* 감정가: 36,722,000원

* 경매구분: 부동산강제경매

1.2. 면적 정보

* 토지면적: 1352.00㎡ (약 409.03평)

* 건물면적: 0.00㎡

1.3. 매각 대상

* 매각대상: 토지매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 전라남도 담양군 가사문학면 무동리 소재「수구촌마을」남동측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 조림, 자연림 등이 소재하는 지대임.

2.2. 교통 및 도로 접근성

본건까지 소형 차량 및 농기계 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 일반적인 교통상황은 보통시 됨. 북서측으로 포장농로가 개설되어 있음.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한

토지이용계획확인원상, 보전관리지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 공장설립승인지역으로 지정되어 있음.

3. 권리분석

3.1. 경매 개요

본건은 광주지방법원 2025타경32416호로 진행되는 부동산강제경매 물건임.

3.2. 등기부 현황

말소기준권리는 2025년 4월 1일 접수된 재단법인의 강제경매(채권액 46,685,723원)임. 소유권 이전은 1979년 9월 20일 양홍문, 2002년 8월 19일 양홍무(증여) 명의로 이루어졌음.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 명시되어 있지 않으나, 지상 소재 분묘를 위한 분묘기지권 성립 여부는 불분명하며, 이로 인해 소유권 행사에 제한이 있을 수 있음.

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계 0원으로, 별도의 임차인 현황은 파악되지 않음.

4. 상권분석

4.1. 주변 개발 현황

본건은 농경지, 조림지, 자연림 등이 혼재된 농촌 지역에 위치하고 있으며, 최근 가사문학면 지역에는 주민 복지 및 공동체 활성화를 위한 문화센터가 건립되어 지역 활성화를 도모하고 있음.

4.2. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 혐오시설은 확인되지 않았음.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 접근성

인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능하며, 담양군 가사문학면 소재지 및 생활권과의 연계성은 보통 수준으로 판단됨.

5.2. 공공시설 접근성

최근 건립된 가사문학면 문화센터가 지역 주민들의 편의 증진을 위한 역할을 할 것으로 예상됨.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 관련 리스크

공부상 지목은 '전'이나 현황 묘지로 이용 중이며, 연고미상의 분묘 약 11기가 소재함. 분묘기지권 성립 가능성 및 이로 인한 소유권 행사 제한 가능성이 있음. 소유자 미상의 수목(측백나무, 향나무, 동백나무 등)이 식재되어 있어 토지와 일괄 평가되었음. 수목의 처리 및 권리 관계 확인 필요. 지적 경계가 불분명하여 경계복원측량이 필요할 수 있음.

6.2. 법률 및 행정 리스크

농지취득자격증명 제출이 필수적이며, 미제출 시 매각 보증금이 반환되지 않는 특별 매각조건이 있음. 토지 이용 계획상 보전관리지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 공장설립승인지역으로 지정되어 있어 개발 행위에 제한이 따름.

6.3. 기타 리스크

임대 관계는 미상임.

7. 종합 의견

본 물건은 농촌 지역의 토지로, 공부상 지목은 '전'이나 현황 묘지로 이용 중이며 분묘가 다수 소재하는 점이 가장 큰 특징입니다. 농지취득자격증명 제출이 필수적인 특별 매각조건이 있으며, 분묘기지권 성립 가능성 또한 중요한 고려 사항입니다. 이러한 요인들은 토지의 활용도 및 가치에 직접적인 영향을 미칠 수 있습니다. 주변은 농경지 및 자연림이 주를 이루며, 최근 지역 공동체 활성화를 위한 문화센터가 건립되는 등 일부 지역 개발이 이루어지고 있습니다.

8. 투자 포인트

* 농지로서의 잠재력: 농지취득자격증명 취득이 가능하다면 경작 목적의 토지 활용 가능성이 있습니다.

* 가치 상승 잠재력: 묘지 및 수목 관련 분쟁 해결 및 정리가 완료될 경우, 용도 변경 등을 통한 가치 상승을 기대할 수 있습니다. (단, 현황 및 법규 검토 필수)

* 문화 및 관광 자원 연계: 한국가사문학관 등 인근의 문화관광 자원과의 연계성을 고려해볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가 36,722,000원을 기준으로, 물건의 현황(묘지, 분묘기지권 가능성, 수목 등) 및 특별 매각조건(농지취득자격증명)을 종합적으로 고려할 때, 신중한 접근이 필요합니다.

잠재적 리스크를 감안하여, 감정가의 50% ~ 70% 수준에서 입찰가를 검토해볼 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 대략 18,000,000원 ~ 25,000,000원 범위에서 신중하게 고려해 볼 것을 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.