나이스옥션 법원경매 광주 2025타경32292 [1] 광주광역시 광산구 장덕동 1686 광주수완지구대주피오레아파트 101동 2층203호 아파트 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 광주 2025타경32292 [1] 광주광역시 광산구 장덕동 1686 광주수완지구대주피오레아파트 101동 2층203호 아파트 경매

• 사건번호: 2025타경32292
• 주소: 광주광역시 광산구 풍영로170번길 39-25 광주 수완지구 대주 피오레 아파트, 101동 2층203호
• 용도: 아파트

광주지방법원 경매8계 2025타경32292 | 소재지: 광주광역시 광산구 풍영로170번길 39-25 광주 수완지구 대주 피오레 아파트, 101동 2층203호 | 감정가: 501,000,000원 | 최저가: 350,700,000원 | 용도: 아파트

1. 광주지방법원 2025타경32292 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

본 보고서는 광주지방법원에서 진행 중인 2025타경32292 부동산 임의경매 사건에 대한 정보입니다.

사건번호: 광주지방법원 2025타경32292 (1)

소재지: 광주광역시 광산구 장덕동 1686 광주수완지구대주피오레아파트 101동 2층203호

용도: 아파트

감정가: 501,000,000원

토지면적: 67.26㎡ (약 20.35평)

토지지분: 67.2595㎡ (약 20.35평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 84.77㎡ (약 25.64평) (전용면적 추정)

건물지분: 84.7712㎡ (약 25.64평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 대항력있는 임차인 존재

1.2. 입지조건

본건은 광주광역시 광산구 장덕동에 위치한 광주수완지구대주피오레아파트 내에 소재하고 있습니다. '장덕고등학교' 북측 인근에 자리 잡고 있으며, 주변으로는 아파트 단지, 근린생활시설, 공원 등이 형성되어 있어 주거 환경이 양호합니다. 단지까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다. 간선도로와의 접근성 또한 우수하여 시내외 이동이 편리한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

1.3. 권리분석

본 물건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다. 경매 진행 시 일반적인 권리 분석이 필요하나, 가장 중요한 특이사항으로 '대항력있는 임차인'이 존재한다는 점입니다. 이는 낙찰자가 임차인의 보증금 및 계약 관계를 승계하거나 해결해야 할 법적 책임이 발생할 수 있음을 의미하므로, 임차인의 권리 관계에 대한 철저한 조사가 선행되어야 합니다.

1.4. 상권분석

본건이 위치한 광주수완지구는 계획적으로 개발된 택지개발지구로서, 배후 주거 단지가 풍부하여 안정적인 배후 수요를 갖추고 있습니다. 단지 인근에 다양한 근린생활시설(마트, 식당, 병원, 학원 등)이 밀집해 있어 생활 편의시설 이용이 매우 편리합니다. 또한, 주변의 공원 및 녹지 공간은 쾌적한 생활 환경을 제공합니다. 해당 지역은 주거 중심의 상권이 형성되어 있어, 꾸준한 소비 활동이 이루어지는 지역으로 평가됩니다.

1.5. 생활정보

본 건은 철근콘크리트구조의 지상 20층 건물 중 2층에 위치한 아파트입니다. 전용면적 84.77㎡(약 25.64평)으로, 방과 거실, 주방, 욕실 등으로 구성된 일반적인 아파트 구조를 가지고 있습니다. 아파트 단지는 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 옥내소화전 설비, 난방 설비 등 생활에 필요한 각종 설비를 잘 갖추고 있습니다. 인근에는 장덕고등학교가 소재하며, 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경 또한 양호합니다.

1.6. 건물 및 토지 세부 정보

건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 건물로서, 외벽은 몰탈위 페인팅 및 석재치장 마감, 내벽은 벽지도배 및 타일 붙임, 창호는 새시 창호로 마감되었습니다. 아파트로 현재 이용 중입니다.

토지는 대체로 평탄하게 조성된 유사 사다리형의 토지로서, 아파트 건부지로 이용 중입니다. 본건 단지는 동측으로 접한 왕복 2차선 포장도로를 통해 차량 출입이 가능합니다.

1.7. 토지이용계획 및 제한상태

본 건 토지는 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 보행자전용도로(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합)에 접해 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 택지개발지구(완료)에 해당합니다. 이러한 용도지역 및 지구단위계획구역 지정은 향후 재건축이나 개발 시 용적률, 건폐율 등에 영향을 줄 수 있으므로 관련 법규를 확인해야 합니다.

1.8. 잠재적 리스크

본 물건의 가장 큰 잠재적 리스크는 '대항력있는 임차인'의 존재입니다. 임차인이 배당요구를 하지 않았거나, 소액임차인 초과 보증금에 대한 권리를 주장할 경우, 낙찰자가 해당 보증금을 인수하거나 명도 과정에서 상당한 시간과 비용이 소요될 수 있습니다. 임차인의 대항력 유무, 임대차 계약 내용, 보증금 액수 등을 면밀히 파악하고, 명도 가능성을 신중하게 검토해야 합니다. 또한, 아파트 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성도 고려해야 합니다.

1.9. 종합 의견

광주광역시 광산구 장덕동에 위치한 본 아파트 물건은 우수한 주거 환경과 편리한 생활 인프라를 갖춘 입지 조건을 가지고 있습니다. 하지만 '대항력있는 임차인'이라는 중대한 권리상 하자가 존재하여, 투자 시 예상치 못한 추가 비용 발생 및 명도 지연의 위험이 있습니다. 이러한 리스크를 충분히 인지하고, 임차인과의 협상 또는 법적 절차 진행에 대한 명확한 계획을 수립할 수 있는 경험 있는 투자자에게 적합한 물건으로 판단됩니다.

1.10. 투자 포인트

안정적인 주거 환경과 생활 편의시설: 계획된 신도시 지역으로 기본적인 생활 인프라가 잘 갖춰져 있어 실거주 또는 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

향후 지역 발전 가능성: 택지개발지구로서 지속적인 지역 발전 및 인프라 확충이 예상될 수 있습니다.

권리 분석 및 명도 전략 수립: '대항력있는 임차인' 관련 법적 절차 및 예상 비용에 대한 철저한 사전 조사를 바탕으로, 명확한 명도 전략을 수립하는 것이 중요합니다.

경매 최저가 활용: 권리 문제로 인해 일반 매매보다 낮은 가격으로 취득할 수 있는 기회가 될 수 있으므로, 잠재적 리스크를 상쇄할 만한 충분한 시세 차익을 확보할 수 있는지 면밀히 분석해야 합니다.

법원 정보

광주지방법원 경매8계