나이스옥션 법원경매 광주 2025타경1847 [1] 전라남도 담양군 창평면 유곡리 248 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써브감정 · 평가일 2025.03.27

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 담양군 창평면 유곡리 소재 ""기동마을"" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 전, 답 등의 농경지가 소재하는 지방도주변 농경지대로써, 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건 인근까지 차량의 접근이 가능하며, 북서측 인근에 버스승강장이 소재하는 등 제반교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

본건은 '사다리 완경사'이며, 현황 '묘지'로 이용 중임.

인접 도로상태

본건은 남서측으로 노폭 약 4미터 내외의 비포장 농로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

본건은 생산관리지역, 가축사육제한구역((모든가축)제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(소를 제외한 모든가축 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 영농여건불리농지임.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

본건의 공부상 지목은 '전'이나, 현황은 '묘지'로 이용 중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.
- 본건은 매각공유자 장문기 지분(1/3)만의 감정평가로서 지분의 위치확인이 곤란하여 전체토지를 기준으로 토지단가를 산정한 후 지분비율에 의한 권리면적으로 감정평가하였으니 업무진행시 참조하시기 바람.
- 본건 지상에 소나무, 측백나무 등의 수목이 소재하나 수목은 토지에 포함하여 평가하였으며, 수목 가격을 비고란에 별도로 적시하였으니, 업무진행시 참조하시기 바람.
- 본건에 분묘(수기) 및 갓비석, 등비석, 제석, 비석 등이 소재하여 분묘기지권 성립가능성이 있으나, 평가목적을 고려하여 이에 구애없이 감정평가하였으며, '분묘기지권 성립시 토지만의 가격'을 명세표상 비고란에 적시하였으니 업무진행시 참조바람.

물건 비고

지분매각. 특별매각조건(공유자우선매수권 1회로 제한)
특별매각조건(농지취득자격증명 제출 요함-미제출시 보증금 미반환)(2026.03.09.자 사실조회회신서 참조)
분묘 8기 소재함
묘지 조경에 사용된 수목은 매각 제외

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 광주지방법원 2025타경1847 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 삼OOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 전라남도 담양군 창평면 유곡리 248

용도: 공부상 '전', 현황 '묘지'

감정가: 46,403,180원 (토지 전체 기준)

매각대상: 토지 일부 지분 매각 (장문기 지분 1/3 추정)

1.3. 면적 정보

토지면적: 1907.00㎡ (약 576.9평)

토지지분: 635.60㎡ (약 192.3평)

건물면적: 0㎡

토지 제시외면적: 0㎡

건물 제시외면적: 0㎡

1.4. 지분 감정가 추정

본건은 토지 일부 지분 매각으로, 감정평가액 46,403,180원은 전체 토지 기준이며, 매각 대상 지분(1/3)의 감정가 추정액은 약 15,467,715원입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 전라남도 담양군 창평면 유곡리 소재 "기동마을" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 전, 답 등의 농경지가 소재하는 지방도변 농경지대로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 북서측 인근에 버스승강장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

2.3. 도로상태

본건은 남서측으로 노폭 약 4미터 내외의 비포장 농로에 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한사항

생산관리지역, 가축사육제한구역((모든가축)제한지역), 가축사육제한구역(소를 제외한 모든가축 제한지역), 영농여건불리농지입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

2025년 3월 20일 삼성카드에 의한 강제경매 개시결정(갑10)이 말소기준권리입니다.

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

본건은 매각으로 인해 소멸되지 않는 별도의 권리는 없는 것으로 보입니다.

3.3. 인수되는 권리

별도의 인수되는 권리는 없습니다.

3.4. 등기부 현황 요약

* 1996년 4월 1일: 장기훈 외 2인 소유권 이전 (매매)

* 2013년 12월 20일: 1번 장기훈 지분 압류 (광주광역시 북구, 인수)

* 2014년 7월 16일: 1번 장형태 지분 전부 이전 (협의분할 상속)

* 2016년 7월 13일: 1번 장형수 지분 전부 이전 (협의분할 상속)

* 2021년 4월 26일: 1번 장기훈 지분 압류 (국민건강보험공단, 인수)

* 2025년 3월 20일: 6번 장문기 지분 강제경매 (삼성카드, 말소기준권리, 채권액 11,522,277원)

등기부상 채권 총액은 0원으로 표기되어 있으나, 삼성카드 강제경매 개시 채권액은 11,522,277원입니다.

3.5. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원.

임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건은 농경지와 묘지가 혼재하는 한적한 농촌 지역에 위치합니다. 인근에 별도의 상업 시설은 확인되지 않습니다.

4.2. 상업 시설 현황

주변에 본격적인 상업 시설은 없습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

가장 가까운 편의시설은 담양군 창평면 소재지 또는 담양읍내에 위치할 것으로 예상됩니다.

5.2. 대중교통 이용 편의성

인근 버스승강장 이용은 가능하나, 배차 간격 및 노선에 따라 다소 불편함이 있을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 지분 매각

본건은 토지 전체가 아닌 일부 지분(1/3 추정)만 매각 대상이므로, 공유자와의 협의 없이는 토지 이용 및 관리에 제약이 따릅니다.

6.2. 공유자 우선매수권

경매 진행 시 공유자는 1회에 한하여 최고가 매수신고인과 동일한 가격으로 우선매수 신고를 할 수 있습니다.

6.3. 분묘 기지권

현황 묘지로 이용 중이며, 분묘 8기가 소재하고 있어 분묘기지권이 성립될 가능성이 있습니다. 이는 토지 사용 및 개발에 중대한 제약이 될 수 있습니다. (감정평가 시 분묘기지권 성립 여부에 구애받지 않고 평가되었으나, 실제 매수 후 고려해야 할 사항입니다.)

6.4. 농지 취득 자격 증명 필수

농취증 미제출 시 매수 보증금을 반환받지 못하므로, 취득 전 반드시 자격 여부를 확인하고 준비해야 합니다.

6.5. 현황 및 공부상 지목 차이

공부상 지목은 '전'이나, 현황은 '묘지'로 이용 중이므로, 토지 사용 용도에 따른 제약이나 확인이 필요합니다.

6.6. 묘지 조경 수목 매각 제외

묘지 조경에 사용된 수목은 매각 대상에서 제외됩니다.

7. 종합 의견

본건은 담양군 소재 농경지 지분으로, 현재 묘지로 이용 중이며 다수의 분묘가 소재하는 특수한 물건입니다. 지분 매각으로 인한 공유자 문제, 분묘기지권의 성립 가능성, 농지취득자격증명 제출 의무 등의 복합적인 위험 요소를 내포하고 있습니다. 따라서 본건은 단순 시세 차익이나 개발 목적보다는, 이러한 특수성을 이해하고 접근할 수 있는 소수의 투자자에게 적합할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 잠재적 가치

만약 지분권자들과 원만하게 협의하여 지분을 통합할 경우, 향후 토지 활용 가치가 상승할 수 있습니다.

8.2. 경매 특성

지분 매각과 공유자 우선매수권 등의 제약으로 인해 경쟁이 치열하지 않을 가능성도 있으며, 이를 통해 낙찰 가능성을 높일 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 입찰가 제안

본건은 지분 매각, 분묘기지권, 농취증 제출 의무 등 여러 리스크 요인을 가지고 있습니다. 이러한 점을 감안하여, 토지 지분 감정가(약 15,467,715원) 대비 할인된 금액으로 입찰하는 것을 고려해 볼 수 있습니다.

따라서 예상 입찰가는 14,000,000원 선에서 신중하게 접근하는 것을 제안합니다.

단, 공유자 우선매수권 행사 가능성 및 현장 조사 결과를 반드시 반영하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.