나이스옥션 법원경매 광주 2025타경32257 [1] 전라남도 나주시 반남면 대안리 328 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영광 · 평가일 2025.03.28

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 나주시 반남면 대안리 소재 ""구영마을' 내에 위치하며, 부근은 농가주택,
농경지 등으로 형성된 순수농촌지대를 이룸.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하여 일반적인 교통여건 보통임.

형태 및 이용상태

기호1,3,4)는 3필 일단지로 부정형의 주택부지 및 텃밭으로 이용중임.

인접 도로상태

북측으로 노폭 약 5미터, 동측으로 노폭 약 3미터 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1,3) 계획관리지역, 농림지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역, 농업진흥지역,
역사문화환경보존지역
기호4) 계획관리지역, 농림지역, 자연취락지구, 성장관리구역(주거형), 가축사육제한구역,
농업진흥지역, 역사문화환경보존지역임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기호3) 지상에 컨테이너 1동, 기호4) 지상에 비닐하우스 및 관정이 소재함.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호2) 가동(주택): 조립식판넬조 판넬위강판지붕 단층 건물(사용승인일:1998.12.10)으로
외벽: 적색타일붙임.
내벽: 벽지마감 등
창호: 새시창임.
기호2) 나동(창고): 멸실임.

이용상태

단독주택으로 이용중임.

설비내역

급배수설비, 난방설비 등 기본적인 설비 되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 건물개황도와 같이 제시외건물이 소재하고, 제시외건물ㄹ)은 기호ㄷ) 내부에 소재함.

공부와의 차이

본건 공부상 지붕구조는 판넬지붕이나 현황은 판넬위강판지붕 시공하였음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

- 일괄경매
- 제시외 건물, 수목 포함.
- 목록2 공부상 지붕구조는 판넬지붕이나 현황은 판넬위강판지붕, 창고는 멸실됨
- 목록3 컨테이너 매각 제외

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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* 사건번호: 광주지방법원 2025타경32257 (1)

* 소재지: 전라남도 나주시 반남면 대안리 328

* 용도: 단독주택

* 감정가: 73,690,000원

* 토지면적: 698.70㎡ (약 211.36평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 166.88㎡ (약 50.48평)

* 건물지분: 166.88㎡

* 건물 제시외면적: 110.10㎡ (약 33.31평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 김OO

1.1. 입지조건

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* 위치 및 주위환경: 본건은 전라남도 나주시 반남면 대안리 소재 "구영마을" 내에 위치하며, 부근은 농가주택, 농경지 등으로 형성된 순수 농촌지대를 이룹니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근 가능하여 일반적인 교통 여건은 보통입니다.

* 형태 및 이용상태: 부정형의 주택부지 및 텃밭으로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 북측으로 노폭 약 5미터, 동측으로 노폭 약 3미터 도로에 접합니다.

1.2. 권리분석

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* 말소기준권리: 을2 근저당권 (권리자: 김성란, 채권금액: 100,000,000원, 접수일자: 2022-03-22) 입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리: 을2 근저당권, 갑4 가압류 (산와대부), 갑5 가압류 (에스비자산관리대부), 갑6 압류 (나주시), 갑7 임의경매 (김성란) 등은 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 제시된 정보상으로는 특별히 인수되는 권리는 없어 보입니다. 다만, 물건명세서 비고란에 "지상권개요:"라는 항목이 있으나 추가 내용이 없어 불분명한 권리가 있는지 확인이 필요할 수 있습니다.

* 등기부채권 총액: 토지 등기부채권 총액은 211,844,755원이며, 건물 등기부채권 총액은 237,266,372원입니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원이며, 임차인에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았습니다. 임대 관계 또한 미상입니다.

1.3. 상권분석

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본건은 농가주택과 농경지가 주를 이루는 순수 농촌지대에 위치하여 상업적 가치를 지닌 활성화된 상권 형성은 어려운 지역입니다. 전원생활 또는 농업 활동에 적합한 환경입니다.

1.4. 생활정보

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* 주변 교통: 차량 접근이 용이하며 일반적인 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 편의시설: 해당 지역은 농촌 지대로서 대규모 편의시설보다는 기본적인 생활 편의를 위한 시설 위주로 분포될 것으로 예상됩니다.

1.5. 주변 시설 검색 (혐오시설)

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"전라남도 나주시 반남면 대안리 328 주변 환경"에 대한 지도 및 검색 결과, 인근에 혐오시설로 분류될 만한 대규모 공장, 폐기물 처리 시설, 유해 시설 등은 확인되지 않았습니다. 본건은 농경지와 주택이 혼재된 일반적인 농촌 마을 환경을 이루고 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

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* 건물 현황: 본건 건물 중 창고(목록2 나동)는 멸실된 상태입니다. 또한, 주택의 지붕 구조가 공부상 판넬지붕이나 현황은 판넬 위 강판지붕으로 차이가 있습니다.

* 제시외 건물 및 물건: 별도로 건물 제시외 면적 110.10㎡가 존재하며, 지상에 비닐하우스, 관정 등이 소재합니다. 다만, 목록3 컨테이너는 매각 대상에서 제외됩니다. 제시된 수목은 포함됩니다.

* 토지 이용 제한: 본건 토지에는 계획관리지역, 농림지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역, 농업진흥지역, 역사문화환경보존지역 등 다수의 용도지구 및 제한이 복합적으로 지정되어 있어 향후 토지 이용 시 관련 법규를 면밀히 확인해야 합니다.

* 임차인 정보 부재: 임차인 현황 및 임대 관계가 미상으로, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

1.7. 종합 의견

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본건은 나주시 반남면의 농촌 지역에 위치한 단독주택으로, 토지와 건물이 일괄 매각되는 물건입니다. 조용하고 한적한 전원생활을 희망하는 개인이나 농업 관련 목적을 가진 수요층에게 적합할 수 있습니다. 권리 관계는 비교적 명확하나, 멸실된 건물, 제시외 건물, 그리고 복잡한 토지 이용 제한 사항 등을 면밀히 검토해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

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* 전원생활 적합지: 조용하고 자연 친화적인 농촌 환경을 선호하는 수요자에게 매력적입니다.

* 토지 활용 가능성: 넓은 토지 면적을 활용하여 텃밭, 소규모 농사, 추가 건축 등 다양한 목적으로 활용할 잠재력이 있습니다.

* 잠재적 가치: 신중한 접근과 시세 조사를 통해 감정가 대비 합리적인 가격에 취득할 기회를 모색할 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

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본 물건에 대한 주변 연립, 다세대, 빌라 매매/임대 정보 JSON이 제공되지 않았기 때문에, 현 시세 분석 및 정확한 예상 입찰가 산출이 어려운 상황입니다. 일반적으로 경매 물건의 예상 입찰가는 감정가 대비 70~90% 수준에서 결정되지만, 본건과 같이 지역적 특성, 물건 상태, 명도 가능성 등을 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근해야 합니다. 따라서, 현장 방문 및 추가적인 주변 시세 조사를 통해 상세한 분석 후 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.