나이스옥션 법원경매 광주 2025타경1311 [1] 광주광역시 서구 치평동 1231-1 지1층101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 조은감정 · 평가일 2025.11.10

토지감정요항표

위치 및 주위환경

광주광역시 서구 치평동 소재 센트럴호텔 남측 인근에 위치하며, 주위는 번화한 상업지대임.

교통상황

상무신도심 중심지에 위치하여 제반 교통여건 양호함.

형태 및 이용상태

세로장방형 평지로서 상업용건부지임.

인접 도로상태

서측으로 폭 약 20m 왕복4차로에 접하고, 남측으로 폭 약 10m 보행자도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로1류
(폭 20m~25m)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역, 비행안전제6구역(전술), 군용비행장
소음대책구역 제3종구역(2021-12-29)임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상8층 구조로서
외벽: 석재붙임, 페어글라스 등
내벽: 몰탈위페인팅, 벽지도배, 목재붙임, 타일붙임 등 내부인테리어
바닥: 에폭시코팅, 데코타일 등
창호: 샷시창호임.

이용상태

2003년 9월 29일 사용승인된 상업용건물로서 식당, 주점, 주차장, 마사지숍, 공실 등임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 냉난방공조설비, 소방설비, 도시가스설비, 승강기, 주차타워 등
되어 있음.

부합물 및 종물

본건 건물의 부합물 및 종물인 옥상 소재 기계실 및 물탱크실, 소방약제실 및 기계실은
건물에 포함하여 평가하였음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

광주광역시 서구 치평동 소재 롯데마트 북서측 인근에 위치하며 주위는 번화한 상업지대임.

교통상황

차량접근성 양호하고 대중교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 건내 구분상가로서 외벽: 석재붙임, 페어글라스 등 내벽: 몰탈위페인팅, 벽지도배, 목재붙임, 타일붙임, 치장적벽돌 등 바닥: 콘크리트노출, 데코타일, 에폭시도포, 원목마루, 우드륨, 카펫 등 마감 창호: 샷시창호임.

이용상태

기호1,4~6,8~11,13: 공실임. 기호2: 일반주점 기호3: 식당 기호7: 마사지숍 등 기호12: 단란주점임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 소방설비, 공용승강기, 주차타워 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 평지로서 상업용건부지임.

인접 도로상태등

서측으로 왕복4차로에, 남측으로 보행자도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 중심상업지역 , 방화지구 , 지구단위계획구역 , 소로1류(폭 10m~12m)(접합) , 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 비행안전제6구역(전술)(2025-07-11)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역(2021-12-29)<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>임.

공부와의 차이

기호1,4~6,8~11,13은 공실이고, 기호7은 건축물대장상 용도 의원이나 현황 마사지숍으로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기호5,6은 경계구획이 없으나 건축물현황도로 호별위치를 확인할 수 있고 격벽설치 등으로 구조상, 이용상 독립성 확보가 용이할 것으로 판단됨.

물건 비고

일괄매각
목록7은 건축물대장상 용도 의원이나 현황 마사지숍으로 이용중
목록5,6은 경계구획이 없으나 건축물현황도로 호별위치를 확인할 수 있고 격벽설치 등으로 구조상, 이용상 독립성 확보가 용이할 것으로 판단됨
대지권의 목적인 토지에 별도등기 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 번호: 광주지방법원 2025타경1311 (1)

소재지: 광주광역시 서구 치평동 1231-1 지1층101호

건물 개요:

용도: 근린상가

감정가: 11,059,000,000 원

토지 면적: 758.60 ㎡ (약 229.5 평)

건물 면적: 3652.01 ㎡ (약 1104.8 평)

건축물대장상 주요 용도: 제2종근린생활시설

기타 용도: 위락시설, 제1종근린생활시설, 판매시설

구조: 철근콘크리트조, 지하 1층, 지상 8층

사용 승인일: 2003년 9월 29일

매각 구분:

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOO (등기부 요약상 하나은행으로 추정)

1.1. 입지조건

위치 및 주위 환경:

광주광역시 서구 치평동 소재 센트럴호텔 남측 인근, 롯데마트 북서측 인근에 위치하며, 주위는 번화한 상업지대입니다.

교통 상황:

상무신도심 중심지에 위치하여 제반 교통 여건이 양호합니다. 서측으로 폭 약 20m 왕복 4차로, 남측으로 폭 약 10m 보행자도로에 접해 있어 차량 접근성이 우수하며 대중교통 이용 또한 편리합니다.

토지 이용 및 형태:

세로장방형의 평지로서 상업용 건부지로 이용 중에 있습니다.

주변 시설:

주변은 오피스, 금융기관, 판매시설, 식당, 유흥업소 등이 밀집한 활성화된 상업 지역입니다. 주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리:

하나은행 근저당권 (2017년 4월 18일 접수) 이하 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

임차인 현황:

김 : 보증금 0원, 차임 2,500,000원, 대항력 없음.

김 : 보증금 50,000,000원, 차임 5,500,000원, 배당신고일자 2025-03-25, 대항력 없음.

문 : 보증금 30,000,000원, 차임 0원, 전입 2015-01-26, 대항력 있음. (주의 필요: 차임 미상)

박 : 보증금 50,000,000원, 차임 2,900,000원, 전입 2014-12-22, 대항력 있음.

블루인다물주식회사: 보증금 20,000,000원, 차임 1,500,000원, 대항력 없음.

이 : 보증금 35,000,000원, 차임 4,500,000원, 전입 2025-01-23, 확정 2025-01-24, 대항력 없음.

인수되는 권리 및 보증금:

대항력 있는 임차인은 문향숙(30,000,000원)과 박대석(50,000,000원)으로 총 80,000,000원의 보증금 인수 가능성이 있습니다.

단, 제공된 정보상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있어, 배당을 통해 임차인들의 보증금이 전액 변제될 가능성도 있습니다. 이에 대한 명확한 확인이 필요합니다.

특이사항:

대항력 있는 임차인(문향숙, 박대석)이 존재하며, 이들의 보증금 합계액은 80,000,000원입니다.

대지권의 목적인 토지에 별도 등기가 존재합니다.

목록 7호실(지1층101호 추정)은 건축물대장상 용도가 '의원'이나 현황은 '마사지숍'으로 이용 중입니다.

목록 5, 6호실은 경계 구획이 없으나, 격벽 설치 등을 통해 구조상, 이용상 독립성 확보가 용이할 것으로 판단됩니다.

1.3. 상권분석

위치 및 규모:

광주광역시 서구 치평동의 상무지구 중심상업지역에 위치하여 광주 내에서도 핵심적인 상권에 해당합니다.

배후 수요 및 유동인구:

주변에 다수의 오피스 빌딩, 금융기관, 상업 시설이 밀집해 있어 풍부한 배후 수요와 높은 유동인구를 확보하고 있습니다. 롯데마트, 센트럴호텔 등 주요 시설이 인근에 있어 집객력이 뛰어납니다.

상권 특성:

업무, 금융, 쇼핑, 외식, 문화 등 다양한 활동이 복합적으로 이루어지는 지역으로, 상업 시설 운영에 매우 유리한 환경을 제공합니다.

1.4. 생활정보

교통:

광주 시내 주요 도로망과 연결되어 있어 자가용 이용이 편리하며, 다양한 버스 노선이 운행되어 대중교통 접근성도 우수합니다.

편의시설:

대형마트(롯데마트), 은행, 병원, 관공서, 다양한 종류의 음식점 및 카페 등 생활 편의시설이 풍부하게 갖추어져 있습니다.

주거 및 업무 환경:

주변이 번화한 상업 및 업무 지구로서, 활기찬 분위기를 형성하고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

권리 관계:

대항력 있는 임차인 2명(문향숙, 박대석)의 보증금 총 80,000,000원을 인수해야 할 가능성이 있습니다. (단, '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보와 상충되므로 추가 확인 필요)

토지에 별도 등기가 있어 권리 관계를 면밀히 분석해야 합니다.

물건 상태:

목록 7호실의 경우, 건축물대장상 용도와 현황 용도가 상이하여 추후 행정적 문제가 발생할 수 있습니다.

목록 5, 6호실은 내부 구획이 없어 독립적인 사용을 위해 추가적인 설비 및 공사가 필요할 수 있습니다.

시장 및 가격:

감정가(110억 5900만원) 및 총 채무액(약 107억 9천만원)이 높은 수준이므로, 경쟁 입찰 시 신중한 가격 산정이 요구됩니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 서구 상무지구 중심상업지역이라는 뛰어난 입지 조건을 자랑합니다. 높은 유동인구와 풍부한 배후 수요를 바탕으로 안정적인 임대 수익 창출 및 향후 시세 상승이 기대되는 곳입니다.

하지만 대항력 있는 임차인 인수 가능성, 토지 별도 등기, 건축물 용도 불일치, 내부 구획 미비 등 권리 및 물건 상의 잠재적 리스크 요소를 내포하고 있습니다. 특히 임차인 보증금 인수 여부에 대한 정보의 상충은 반드시 확인해야 할 사항입니다.

종합적으로 볼 때, 입지적 장점은 매우 크나, 리스크 요인을 면밀히 분석하고 이에 대한 충분한 검토를 거친 후 투자 결정을 내려야 할 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

최고의 입지: 광주의 핵심 상업 및 업무 지구인 상무지구에 위치하여 최상의 접근성과 유동인구 확보.

활성화된 상권: 이미 형성된 상권과 풍부한 배후 수요를 바탕으로 안정적인 임대 수익 기대.

미래 가치: 광주 신도심 발전의 중심축으로서 지속적인 지역 가치 상승 가능성.

다용도 활용: 다양한 상업 업종 수용이 가능한 공간 구조 및 활용 잠재력.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가 산정 시, 제공된 정보에 따르면 '인수 보증금 합계: 0원'으로 표기되어 있어, 별도의 보증금 인수 부담은 없는 것으로 가정합니다.

따라서, 본 예상 입찰가 산정은 감정가를 기준으로 하되, 낙찰 가능성과 시장 상황을 종합적으로 고려한 것입니다.

감정가: 11,059,000,000원

권리 관계 및 물건 상태 고려:

- 대항력 있는 임차인 인수 가능 보증금: 80,000,000원 (만약 인수 시)

- 토지 별도 등기, 용도 불일치 등 추가적인 확인 및 잠재적 비용 발생 가능성 고려

보수적 접근:

감정가의 70% ~ 80% 수준을 잠재적 입찰가 범위로 고려할 수 있습니다.

이는, 11,059,000,000원 * 0.7 = 7,741,300,000원 에서 11,059,000,000원 * 0.8 = 8,847,200,000원 범위입니다.

종합적인 예상 입찰가:

상기 내용 및 시장 상황, 경쟁 입찰자 수를 고려할 때, 신중한 접근을 권장합니다.

예상 입찰가는 약 78억 원 ~ 85억 원 수준에서 결정될 것으로 예상됩니다.

(본 예상 입찰가는 참고용이며, 실제 입찰가는 현장 조사, 법률 검토, 시장 분석 등을 통해 전문가와 상의하여 최종 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.