나이스옥션 법원경매 광주 2025타경32471 [1] 광주광역시 북구 용두동 330 양산타운아파트 103동 2층202호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 리치 · 평가일 2025.04.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 북구 용두동 소재 용두초등학교 남동측 인근에 위치한 양산타운아파트
103동 202호로서, 주위는 아파트단지, 점포, 단독주택 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 시내버스 정류장 등이 소재하여 일반적인 교통상황은
보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트벽식구조 슬래브지붕 20층건 중 103동 2층 202호로서,
외벽 : 몰탈위페인트 마감,
내벽 : 도배벽지 등,
창호 : 하이새시창임.

이용상태

아파트임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지로서, 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 소재 단지의 서측 및 북동측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

330번지 : 제3종일반주거지역, 시가지경관지구, 광로2류(폭 50m~70m)(접합), 소로1류(폭
10m~12m)(2020-03-11)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역
<건축법>, 교육환경보호구역(2024-12-27)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역<교육
환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전
술)(2018-10-19)<군사기지 및 군사시설 보호법>

308-5번지 : 제3종일반주거지역, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제3
구역(전술)(2018-10-19)<군사기지 및 군사시설 보호법>

309-3번지 : 제3종일반주거지역, 시가지경관지구, 광로2류(폭 50m~70m)(접합), 가로구역별
최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제3구역(
전술)(2018-10-19)<군사기지 및 군사시설 보호법>

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

--

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 사건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경32471 (1)

감정가: 138,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 광OOOOOOOOO

2.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 광주광역시 북구 용두동 330 양산타운아파트 103동 2층 202호

용도: 아파트

건물명: 양산타운아파트

건축연도: 1998년

총층수: 20층 (본건 2층)

사용승인일: 1998년 6월 13일

건물면적: 59.94㎡ (약 18.13평) - 전용면적

토지면적: 26.25㎡ (약 7.94평) - 토지지분

2.3. 주변 환경

위치: 광주광역시 북구 용두동 소재 용두초등학교 남동측 인근

주위: 아파트단지, 점포, 단독주택 등 소재

3. 입지조건

3.1. 교통 상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 일반적인 교통 상황은 보통임.

3.2. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건은 제3종일반주거지역, 시가지경관지구 등에 속하며, 일부 토지는 광로, 소로, 중로 등 도로 접합 및 가로구역별 최고 높이 제한 지역, 교육환경보호구역, 비행안전제3구역(전술) 등의 제한 사항이 있음.

4. 권리분석

4.1. 등기부 요약

말소기준권리: 2009년 3월 4일 접수된 광주문화신용협동조합 근저당권 (을12)

매각으로 인해 소멸되는 권리:

* 근저당권 (을12, 을14, 을15, 을16, 을17, 을18, 을19)

* 압류 (갑4, 갑10)

* 가압류 (갑9)

* 임의경매개시결정 (갑11)

4.2. 임차인 현황

임차인: 윤현숙

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2012년 12월 27일

대항력: 없음

비고: 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있으나, 세부 내용은 추가 확인 필요.

4.3. 인수 보증금

인수 보증금 합계: 0원

4.4. 기타 권리사항

- 채권총액: 164,374,600원

5. 상권분석

5.1. 주변 시세

양산타운아파트(전용면적 59.94㎡ 기준) 최근 매매 사례:

* 2026년 4월 29일: 150,000,000원 (12층)

* 2026년 5월 18일: 141,000,000원 (10층)

* 2026년 5월 12일: 164,000,000원 (8층)

최근 전월세 사례:

* 2024년 12월 31일: 보증금 2,000만원, 월세 60만원 (3층)

* 2025년 2월 1일: 보증금 5,000만원, 월세 20만원 (1층)

* 2025년 2월 1일: 보증금 1,000만원, 월세 45만원 (20층)

6. 생활정보

6.1. 주거 편의시설

- 아파트 단지 내 상가 및 편의시설(관리사무소, 노인정, 보육시설, 휴게시설, 유치원, 자전거보관소 등) 이용 가능.

- 양산타운아파트는 총 5동, 675세대로 대규모 단지임.

- 주차: 총 254대 (지상 3대, 지하 18대) 가능. 전기차 충전기(지상 3대) 설치.

6.2. 교육 환경

- 인근 용두초등학교 소재.

- 일부 토지에 교육환경보호구역(상대보호구역, 절대보호구역) 지정.

7. 잠재적 리스크

7.1. 토지 이용 제한

- 본건 토지는 제3종일반주거지역, 시가지경관지구, 가로구역별 최고 높이 제한 지역, 비행안전제3구역(전술) 등에 해당되어 향후 건축이나 개발에 제한이 있을 수 있음.

7.2. 건물 상태

- 건축 연도(1998년)가 20년 이상 경과하여 전반적인 건물 노후화 및 유지보수 필요성을 고려해야 함.

7.3. 기타

- 특이사항에 '공동담보'가 명시되어 있어, 공동으로 담보 설정된 물건이 있음을 유의해야 함.

8. 종합 의견

본건은 광주광역시 북구 용두동에 위치한 양산타운아파트 103동 2층 202호로, 대단지 내에 위치하고 있어 주거 환경이 양호하며 교통 접근성도 보통 수준임. 최근 거래 사례를 볼 때 감정가 대비 시세가 높게 형성되어 있어 투자 가치가 있는 것으로 판단됨. 다만, 2층이라는 점과 공동담보 물건이라는 점, 일부 토지 이용 제한 사항 등을 고려하여 신중한 접근이 필요함.

9. 투자 포인트

* 실거주 및 임대 수익 모두 고려 가능한 아파트.

* 최근 매매 시세가 감정가 대비 높게 형성되어 있어 시세 차익 기대 가능.

* 대단지 아파트로 기본적인 인프라 및 편의시설 이용이 용이함.

* 단지 서측 및 북동측으로 포장도로에 접하여 차량 접근성 양호.

10. 예상 입찰가

현 시세 분석 결과, 본건의 전용면적(59.94㎡)은 최근 2026년 4~5월에 141,000,000원 ~ 164,000,000원 사이에 거래되었습니다. 본건은 2층으로, 8층, 10층, 12층 거래가보다 다소 낮게 평가될 수 있습니다. 또한, 감정가가 138,000,000원으로 최근 시세보다 낮게 책정되어 있습니다. 이를 종합적으로 고려할 때, 실거주 및 투자 목적을 감안하여 시세와 감정가를 적절히 반영한 입찰가가 합리적일 것으로 판단됩니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 142,000,000원 ~ 148,000,000원 범위 내에서 결정하는 것을 추천합니다. 이는 최근 거래된 10층 물건(141,000,000원)보다 약간 높고, 12층 물건(150,000,000원)보다는 낮은 수준으로, 2층의 단점을 일부 상쇄하면서도 시세에 부합하는 가격입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.