나이스옥션 법원경매 광주 2025타경1199 [1] 광주광역시 서구 벽진동 산22-13 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대화감정 · 평가일 2025.03.11

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 서구 벽진동 소재 ""학두마을"" 북측 인근에 위치하고, 주위는 주택,
근린생활시설, 임야 등의 지대임.

교통상황

본건 기호(1)은 차량통행 어려우며, 기호(2)~(5)은 차량통행 가능하고, 제반교통사정 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호(1) : 부정형급경사, ""자연림 및 일부묘지"",
기호(2)~(5) : 자루형완경사, ""창고시설 등""임.

인접 도로상태

기호(1) : 맹지,
기호(2)~(5) : 소로한면에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1)~(5) : 도시지역, 자연녹지지역, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(폭발물관련:1km)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역(2021-12-29)<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2023-07-20)임.

제시목록 외의 물건

지적 및 건물개황도 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계 : 미상임.
② 본건 기호(1) 토지상에 연고미상의 분묘 9기가 소재함.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(6-가),(7-나),(8-다) : 일반철골구조 판넬지붕 단층으로,
외벽 : 판넬 마감,
내벽 : 판넬 등,
창호 : 샷시창 마감.

이용상태

기호(6-가),(7-나),(8-다) 창고시설 등으로 이용중임.

설비내역

기호(가)급배수 및 위생설비 구비되어있음.

부합물 및 종물

지적 및 건물개황도 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.

물건 비고

맹지, 연고미상의 분묘 9기 소재함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경1199 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 무OOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 광주광역시 서구 벽진동 산22-13

용도: 임야

매각대상: 토지매각

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 2,989,125,000원

토지면적: 23,913.00㎡ (약 7,234평)

토지지분: 23,913㎡

건물면적: 0.00㎡

건물지분: 0㎡

1.4. 권리 관계 요약

총 채무액: 5,653,618,740원

특이사항: 중복병합사건, 중복사건, 공동담보, 선순위지상권, 분묘기지권

주의사항: 맹지, 연고미상의 분묘 9기 소재함

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본건은 광주광역시 서구 벽진동 소재 "학두마을" 북측 인근에 위치하며, 주위는 주택, 근린생활시설, 임야 등이 혼재된 지역임.

2.2. 교통 및 접근성

본건 기호(1) 토지는 차량 통행이 다소 어려우나, 기호(2)~(5) 토지는 차량 통행이 가능함. 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됨.

2.3. 토지 이용 현황

기호(1) 토지는 부정형의 급경사지로 자연림 및 일부 묘지로 이용되고 있으며, 기호(2)~(5) 토지는 자루형의 완경사지로 창고 시설 등으로 이용 중임.

2.4. 토지 이용계획 및 제한사항

본건 토지는 도시지역, 자연녹지지역, 비행안전제5구역, 제한보호구역, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 중점경관관리구역으로 지정되어 있음.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

소유권 보존 등기(1970-10-20) 및 소유권 이전 등기(2023-06-20, 유증)가 확인됨.

주요 권리 내역은 다음과 같으며, 대부분 말소되었음:

- 근저당 (말소기준권리): 2024-05-31, 주식회사새마을금고자산관리회사 (4,560,000,000원)

- 지상권 설정: 2024-05-31, 무진새마을금고 (말소)

- 근저당: 2024-07-11, 광주와이신용협동조합 (360,000,000원, 말소)

- 근저당: 2024-08-06, 서광주세무서장 (363,617,160원, 말소)

- 근저당: 2024-08-06, 서광주세무서장 (370,001,580원, 말소)

- 임의경매 개시 결정: 2025-02-27, 무진새마을금고 (3,831,254,290원, 말소)

- 압류: 2025-07-08, 서광주세무서장 (말소)

- 14번지상권이전: 2026-01-09, 주식회사새마을금고자산관리회사 (말소)

현재 경매는 광주지방법원 2025타경1199 사건으로 진행 중임.

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서에 따르면, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권으로 기재되어 있으며, 지상에 분묘 9기가 소재함으로 인해 분묘기지권 성립의 여지가 있음.

3.3. 인수 시 주의사항

본건은 맹지이며, 연고미상의 분묘 9기가 소재하고 있음. 또한, 매각으로 소멸되지 않는 지상권(분묘기지권 포함 가능성)이 존재할 수 있어, 낙찰 시 추가적인 부담이 발생할 수 있음.

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원으로, 현재 인수 대상 임차인은 없는 것으로 파악됨.

4. 상권분석

4.1. 지역 분석

본건이 위치한 광주광역시 서구 벽진동은 주택, 근린생활시설, 임야 등이 혼재된 지역으로, "학두마을" 인근의 자연환경과 개발 가능지가 혼합된 특성을 보임. 공군 제1전투비행단 탄약고가 인근 마륵동과 걸쳐 있음.

4.2. 주변 시설

본건 주변에는 하나로마트 벽진점 등 근린생활시설이 존재함. 또한, 군용비행장 소음대책지역에 포함되어 있어 소음 관련 영향이 있을 수 있음.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본건 인근에는 하나로마트 벽진점이 위치하고 있으며, 광주 시내의 주요 쇼핑몰 및 편의시설 이용은 차량 접근성에 따라 달라질 수 있음.

5.2. 교육시설

광주광역시 서구 지역에는 다수의 학교가 분포하고 있으며, 서부교육지원청이 관할하고 있음. 본건과의 구체적인 거리는 현장 확인이 필요함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 관련 리스크

* 맹지로서 차량 및 외부로의 접근이 제한적임.

* 연고미상의 분묘 9기 소재로 인한 분묘기지권 성립 가능성 및 이로 인한 토지 이용상의 제약 발생.

6.2. 권리 관련 리스크

* 매각으로 소멸되지 않는 지상권(분묘기지권 포함 가능성) 인수 부담.

* 중복병합, 중복, 공동담보 등 복잡한 권리 관계에서 발생할 수 있는 잠재적 분쟁 소지.

6.3. 기타 리스크

* 군사기지 및 군사시설 보호법, 군용비행장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률 등 관련 법규에 따른 개발 제한 및 지역적 제약이 존재함.

* 자연녹지지역, 중점경관관리구역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 및 토지 이용 계획 수립 시 제약이 따름.

7. 종합 의견

본건은 광주광역시 서구 벽진동에 위치한 임야로, 높은 감정가에도 불구하고 맹지이며 연고미상의 분묘 9기가 소재하는 등 명확한 리스크 요인을 안고 있습니다. 또한, 다수의 법규에 의한 개발 제한 사항이 적용됩니다. 다만, 일부 창고 시설이 존재하고 있어 단순 임야 이상의 활용 가능성을 일부 내포하고 있으나, 분묘기지권 등 인수 부담을 포함한 권리 분석 및 철저한 현장 조사를 통해 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 주변 개발 계획 및 지역 특성에 따른 장기적인 가치 상승 가능성을 고려해 볼 수 있습니다 (단, 현재 개발 제한 사항이 많아 단기 투자에는 제약이 따를 수 있음).

* 토지 자체의 면적과 위치적 특성을 활용한 잠재적 가치 창출 가능성.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 2,989,125,000원입니다. 임차인의 인수 보증금이 0원이므로, 입찰가 산정 시 감정가를 기준으로 하되, 맹지, 분묘 9기 소재, 분묘기지권 성립 가능성, 각종 개발 제한 등 본 보고서에 명시된 리스크 요인들을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.