나이스옥션 법원경매 광주 2025타경31981 [1] 광주광역시 북구 임동 94-258 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이원 · 평가일 2025.03.10

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 북구 임동 소재 ""발산교앞교차로"" 북동측 인근에 위치하며, 주변은 정비된 주택지대 등으로 주위환경 대체로 보통시됩니다.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하고 간선도로가 통과하는 등 제반 교통상황 대체로 보통시됩니다.

형태 및 이용상태

일련번호(1)은 삼각형 평지로서 지목은 ""도로""로 사무실 건부지의 부속토지로 이용중이며, 일련번호(2, 3)은 일단의 세장형 평지로서 사무실 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태

일련번호(1 ~ 3) 공히 남측으로 폭 6M 내외, 동측으로 폭 4M 내외의 아스콘 포장도로에 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1, 2) : 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 전통상업보존구역(유통산업발전법),
일련번호(3) : 제2종일반주거지역, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 전통상업보존구역(유통산업발전법)

제시목록 외의 물건

후첨 ""지적 및 건물개황도"", ""사진용지"" 참고.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건 일련번호 4(가)는 조립식판넬조 조립식판넬지붕 단층 건물로
·외벽 : 조립식판넬잇기, 일부 적벽돌 쌓기 등,
·내벽 : 조립식판넬잇기, 합판 등,
·바닥 : 에폭시마감 등,
·창호 : 새시창호 등
으로 치장 또는 마감하였습니다.

본건 일련번호 4(나)는 공부상 조립식판넬조 조립식판넬지붕 단층 건물이나, 현황 시멘트벽돌조 슬레이트지붕 단층 건물로
·외벽 : 몰탈위 페인팅 등,
·내벽 : 시멘트몰탈 등,
·바닥 : 시멘트몰탈 등,
·창호 : 목재창호 등
으로 치장 또는 마감하였습니다.

이용상태

일련번호 4(가)는 사무실, 창고 등, 일련번호 4(나)는 변소로 이용중입니다.

설비내역

일반적인 위생설비, 급·배수설비등을 갖추고 있습니다.

부합물 및 종물

후첨 ""지적 및 건물개황도"", ""사진용지"" 참고.

공부와의 차이

본건 감정평가대상 건물 일련번호 4(나)는 공부상 조립식판넬조 조립식판넬지붕이나, 현황 시멘트벽돌조 슬레이트지붕으로 상이하오니 업무진행시 참고하시기 바랍니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

- 일괄매각
- 제시외 건물 매각 포함
- 목록1 지목은 "도로"로 사무실 건부지의 부속토지로 이용중
- 목록2,3 일단지로 사무실 건부지로 이용중
- 목록4 부속건물은 공부상 "조립식판넬조 조립식판넬지붕"이나 현황은 "시멘트벽돌조 슬레이트지붕"으로 상이함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경31981 (1)

소재지: 광주광역시 북구 임동 94-258

용도: 제2종근린생활시설 (사무소)

감정가: 581,777,920원

토지면적: 304.00㎡ (약 91.96평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 179.12㎡ (약 54.18평)

건물 제시외면적: 46.00㎡ (약 13.92평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 서OOOOOOO

총 부채액: 770,000,000원

2. 입지조건

본건은 광주광역시 북구 임동 소재 '발산교앞교차로' 북동측 인근에 위치하며, 주변은 정비된 주택지대 등으로 주위환경 대체로 보통시됩니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하고 간선도로가 통과하는 등 제반 교통상황 대체로 보통시됩니다.

토지 이용 현황으로는 일련번호(1)은 삼각형 평지로서 지목은 '도로'이며, 사무실 건부지의 부속토지로 이용 중입니다. 일련번호(2, 3)은 일단의 세장형 평지로서 사무실 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태는 일련번호(1~3) 공히 남측으로 폭 6M 내외, 동측으로 폭 4M 내외의 아스콘 포장도로에 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태는 일련번호(1, 2)의 경우 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 상대보호구역, 전통상업보존구역입니다. 일련번호(3)의 경우 제2종일반주거지역, 상대보호구역, 전통상업보존구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

토지 등기부상 소유권은 유한회사푸른나무빌에서 주식회사금상디엔씨로 이전되었습니다. 말소기준권리는 2022년 5월 27일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권(480,000,000원)이며, 이보다 늦은 권리들은 말소될 예정입니다. 다만, 2025년 2월 24일 접수된 서광신용협동조합의 임의경매 개시결정(402,060,628원)이 본 경매의 개시로 이어졌습니다.

건물 등기부 또한 토지와 동일한 권리 내역을 따릅니다.

총 등기부 채권액은 770,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인 김 은 보증금 10,000,000원, 차임 800,000원에 1999년 5월 13일부터 전입하여 거주 중입니다. 해당 임차인은 대항력이 있으며, 2025년 5월 7일에 배당 신고를 하였습니다.

인수 보증금 합계는 0원으로 분석되어, 임차인의 보증금은 배당을 통해 회수될 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 광주광역시 북구 임동 지역은 주택지대가 밀집된 지역으로, '발산교앞교차로' 인근에 위치하여 지역 내에서의 접근성은 양호한 편입니다.

주변에 노선 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리하며, 이는 유동인구 확보에 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

토지 이용 계획상 제2종일반주거지역에 속하며, 일부 필지는 도로로 이용 중이거나 건부지로 활용되고 있습니다. 상대보호구역 및 전통상업보존구역에 해당하여 상업 활동에는 일부 제한이 따를 수 있습니다.

제공된 정보만으로는 구체적인 상권 활성화 정도, 주요 업종 분포, 경쟁 환경 등을 상세히 파악하기 어렵습니다. 본 물건의 상업적 가치를 보다 정확히 평가하기 위해서는 추가적인 현장 조사와 함께 주변 상권 분석이 필요합니다.

5. 생활정보

본 건은 '발산교앞교차로' 인근에 위치하여 차량을 이용한 접근성이 좋으며, 대중교통 이용 또한 버스 정류장이 인근에 있어 편리합니다.

주변이 주택지대와 인접해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용은 가능할 것으로 보이나, 상세한 편의시설 현황에 대한 정보는 추가적인 조사가 필요합니다.

본 건은 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역으로 지정되어 있어, 교육 시설과의 관계 및 그에 따른 영향 등을 확인할 필요가 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 특이사항 및 주의사항

대항력 있는 임차인 김 이 존재하나, 배당 신고를 통해 보증금 회수가 예상되어 인수되는 보증금은 없습니다. 그럼에도 불구하고 명도 과정에서의 협상 및 시간 소요 가능성은 존재합니다.

본 물건은 재매각 물건으로, 이번 경매에서 최종 결정될 가능성이 높습니다.

건물 현황과 공부상 내용의 차이가 존재합니다. 특히 목록 4 부속건물은 공부상 '조립식판넬조 조립식판넬지붕'이나, 현황은 '시멘트벽돌조 슬레이트지붕'으로 상이하므로, 이에 대한 정확한 확인과 필요시 후속 조치가 요구됩니다.

토지 목록 1의 지목이 '도로'로 되어 있고, 목록 2, 3과 함께 사무실 건부지로 이용 중이라는 점은 토지 이용과 관련된 추가적인 검토 또는 정리 필요성을 시사합니다.

토지와 건물이 일괄 매각되며, 제시외 건물(46.00㎡) 또한 매각에 포함됩니다.

6.2. 혐오시설 및 주변 환경 관련 사항

광주 북구 지역에 생활쓰레기 소각시설 건립 후보지가 거론된 사례(예: 장등동)가 있으나, 본 물건지(임동 94-258)와의 직접적인 인접성이나 영향권에 해당하는지에 대한 구체적인 정보는 확인되지 않았습니다. 잠재적인 혐오시설과의 거리 및 영향 여부는 추후 면밀히 조사할 필요가 있습니다.

6.3. 임대 관계 미상

임차인 김 외 다른 임대차 관계는 현재 파악되지 않았습니다. 잔여 임대차 관계 존재 여부에 대한 추가적인 조사가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 북구 임동에 위치한 근린생활시설 용도의 부동산으로, '발산교앞교차로' 인근이라는 지리적 이점과 함께 일괄 매각 대상이라는 점에서 잠재적 가치를 지닙니다. 다만, 토지 지목과 실제 이용 현황의 불일치, 건물 공부상 내용과 상이한 현황, 그리고 대항력 있는 임차인의 존재는 명도 및 관리 측면에서 주의를 요하는 요소입니다. 재매각 물건으로서 이번 경매에서 결정될 가능성이 높다는 점을 감안하여, 투자 결정 전 철저한 사전 조사를 통해 모든 리스크를 충분히 인지하고 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 입지: '발산교앞교차로' 인근에 위치하여 지역 내 접근성이 양호합니다.

* 교통: 인근 버스정류장 및 간선도로 접근이 용이합니다.

* 일괄매각: 토지와 건물을 일괄하여 취득하므로 통합적인 활용이 가능합니다.

* 잠재력: 주거지 및 상업 활동이 가능한 지역에 위치하여 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 가능성을 기대해 볼 수 있습니다. (단, 상세 개발 계획 확인 필요)

9. 예상 입찰가

본 물건은 대항력 있는 임차인이 존재하나, 보증금 전액이 배당을 통해 회수될 것으로 예상되어 인수되는 보증금은 없습니다. 따라서 예상 입찰가는 감정가 581,777,920원을 기준으로 하되, 명도 소요 시간 및 비용, 건물 현황과 공부상 차이로 인한 잠재적 추가 비용, 재매각 물건의 특성, 그리고 향후 시장 가치 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다. 구체적인 예상 입찰가 산출은 상세한 시장 조사 및 현장 방문을 통해 이루어져야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.