나이스옥션 법원경매 광주 2025타경356 [1] 광주광역시 서구 풍암동 1058 삼능아파트 104동 6층601호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태백감정 · 평가일 2025.02.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건 기호(1)은 광주광역시 서구 풍암동 ""풍암중학교"" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 상가 및 점포, 근린생활시설 등이 혼재하는 주상지대로서 제반 입지조건은 보통이며, 본 건 기호(2)는 광주광역시 남구 임암동 소재 ""광주 인성고등학교""북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 상가 및 점포, 근린생활시설 등이 혼재하는 주상지대로서 제반 입지조건은 보통임.

교통상황

본건 기호(1),(2)는 공히 차량의 출입이 가능하며, 인근에 간선도로 및 노선버스정류장 등이 소재하고 있어, 제반 교통상황은 양호시 됨.

건물의 구조

기호(1)
구조: 철근콘크리트벽식조 평슬래브지붕 지상15층 중
제6층 제601호로서,
외벽: 몰탈위페인팅 등 마감,
내벽: 벽지 등 마감,
창호: 새시창호 등 마감임.

기호(2)
구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 지상18층 중
제16층 제1602호로서,
외벽: 몰탈위페인팅, 석재붙임 등 마감,
내벽: 벽지 등 마감,
창호: 새시창호 등 마감임.

이용상태

기호(1) 아파트

기호(2) 아파트

설비내역

본 건 기호(1),(2)는 공히 기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 화재탐지시설 및 소화전설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

기호(1),(2)는 공히 사다리형 평지로서, 아파트부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본 건 기호(1)은 북측으로 왕복4차로, 남측으로 왕복2차로의 포장도로를 통해 단지내 진입이 가능하며, 기호(2)는 단지 북측으로 왕복4차로, 동측 왕복4차로의 포장도로를 통해 단지내 진입이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 도로(접합) 상대보호구역(신암초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(풍암중)<교육환경 보호에 관한 법률>

기호(2) : 도시지역, 제2종일반주거지역(2005-12-29), 지구단위계획구역(2005-12-29), 중로1류(폭 20m~25m)(2018-11-02)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2018-11-02)(접합) 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 도시개발구역<도시개발법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경356 (1)

소재지: 광주광역시 서구 풍암동 1058 삼능아파트 104동 6층 601호

용도: 아파트

감정가: 1억 6700만원

토지면적: 32.53㎡ (약 9.84평)

건물면적: 60.00㎡ (약 18.15평) - 전용면적

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

1.1. 입지조건

위치: 본 건은 광주광역시 서구 풍암동에 소재하며, "풍암중학교" 남동측 인근에 위치합니다.

주변 환경: 아파트, 상가, 점포, 근린생활시설 등이 혼재하는 주상지대로서 제반 입지조건은 보통 수준입니다.

교통: 차량의 출입이 가능하며, 인근에 간선도로 및 노선버스 정류장이 소재하여 교통 상황은 양호한 편입니다.

접근성: 단지 북측으로는 왕복 4차로, 남측으로는 왕복 2차로의 포장도로를 통해 단지 내 진입이 가능합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2025년 2월 14일 접수된 최선웅의 강제경매개시결정 (2025타경356)이 말소기준권리가 됩니다.

소멸되는 권리: 2025년 4월 18일 접수된 광주세무서장의 압류는 매각으로 소멸됩니다.

인수되는 권리: 2024년 2월 21일 접수된 을구 15번 주택임차권(최선웅, 1억 5천만원)은 매각으로 소멸되지 않고 인수됩니다.

임차인 현황:

* 임차인: 최선웅 (개인정보보호법에 따라 최 으로 표기)

* 보증금: 150,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 2월 4일

* 확정일자: 2022년 1월 21일

* 배당신고일자: 2024년 2월 21일

* 대항력: 있음

주요 내용: 본 건에는 대항력을 갖춘 임차인 최 이 있으며, 해당 임차인의 보증금 1억 5천만원은 매수인이 인수해야 합니다. 이는 총 인수 금액에 직접적인 영향을 미칩니다. 채권자 최OO이 강제경매를 신청하였습니다.

1.3. 상권분석

단지 정보: 본 물건이 속한 삼능남양 아파트는 2000년 10월 사용승인을 받았으며, 총 6개동, 564세대로 구성되어 있습니다.

주변 상권: 아파트와 상가, 점포, 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 기본적인 상업 및 주거 기능을 갖춘 상권을 형성하고 있습니다.

1.4. 생활정보

건물 구조: 본 건은 철근콘크리트벽식조 평슬래브지붕 구조로, 지상 15층 중 6층에 위치한 601호입니다. 외벽은 페인팅, 내벽은 벽지, 창호는 새시로 마감되어 있습니다.

이용 상태: 현재 아파트로 이용 중에 있습니다.

설비 내역: 기본적인 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 승강기 설비, 화재 탐지 및 소화전 설비가 갖추어져 있습니다.

아파트 정보:

* 아파트명: 삼능남양

* 주소: 광주광역시 서구 풍암동 1058

* 사용승인일: 2000년 10월 14일

* 단지 규모: 6개동, 564세대, 총면적 44,299.66㎡, 대지면적 18,926㎡

* 주차: 총 196대 (지상 3대, 지하 36대) - (건축물대장 총괄표제부 기준 주차대수 411대)

* 최고층: 18층

1.5. 잠재적 리스크

인수되는 임차인 보증금: 가장 큰 리스크 요인은 1억 5천만원에 달하는 대항력 있는 임차인의 보증금이 매수자에게 인수된다는 점입니다. 이는 매수인의 총 투자 비용을 크게 증가시킵니다.

총 매수 비용: 본 건의 총 매수 비용은 입찰가에 인수 보증금 1억 5천만원을 합한 금액이 됩니다.

시세 대비 부담: 감정가 1억 6700만원, 최근 매매가 1억 1900만원~1억 5900만원 수준과 비교했을 때, 1억 5천만원의 인수 보증금은 상당한 부담으로 작용할 수 있습니다.

혐오시설: 제공된 정보 및 주변 환경 분석 결과, 해당 물건 인근에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 광주 서구 풍암동에 위치하여 교통 및 생활 편의성은 양호하나, 1억 5천만원의 대항력 있는 임차인 보증금 인수라는 큰 부담이 존재합니다. 매수자는 이 부분을 반드시 고려하여 총 투자 비용을 산출해야 합니다. 감정가 및 최근 실거래가를 면밀히 분석하여, 인수되는 보증금을 감안하더라도 수익을 확보할 수 있는 매우 낮은 입찰가를 제시하는 전략이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

인수되는 보증금을 제외한 실질적인 투자 금액을 낮출 수 있다면, 시장 가격보다 저렴하게 부동산을 취득할 기회가 될 수 있습니다.

안정적인 주거 환경을 제공하는 아파트 단지 내부에 위치합니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 인수되는 임차인 보증금 1억 5천만원을 제외한, 실질적인 투자 가치(순수 에퀴티)를 기반으로 산정합니다.

최근 실거래가(최고 1억 5,900만원)와 감정가(1억 6,700만원)를 고려할 때, 해당 물건의 시장가치는 약 1억 5,000만원에서 1억 6,000만원 수준으로 추정됩니다.

이에 따라, 인수 보증금 1억 5,000만원을 제외한 투자자가 실질적으로 투자할 수 있는 에퀴티는 약 0만원에서 1,000만원 내외로 볼 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 1,000만원에서 2,000만원 범위에서 신중하게 결정하시는 것을 권유드립니다.

예상 입찰가: 1,500만원

총 예상 매수 비용: 1,500만원 (입찰가) + 1억 5,000만원 (인수 보증금) = 1억 6,500만원

이는 감정가와 유사한 수준으로, 수익률 확보를 위해서는 이보다 낮은 입찰가 접근이 더욱 바람직할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.