나이스옥션 법원경매 광주 2025타경32413 [1] 광주광역시 남구 주월동 450-91 제102동 제11층 제1106호 아파트 경매

매각기일: 2025-12-30

물건 개요

나이스옥션 법원경매 광주 2025타경32413 [1] 광주광역시 남구 주월동 450-91 제102동 제11층 제1106호 아파트 경매

물건 대표 이미지

광주지방법원 경매7계 2025타경32413 | 소재지: 광주광역시 남구 주월동 450-91 제102동 제11층 제1106호 | 감정가: 152,000,000원 | 최저가: 106,400,000원 | 용도: 아파트

1. 물건 보고서

1.1. 사건 및 물건 정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경32413 (1)

소재지: 광주광역시 남구 주월동 450-91 제102동 제11층 제1106호 (호산환원아파트 추정)

용도: 아파트

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

감정가: 152,000,000원

토지면적: 51.03㎡ (약 15.43평)

건물면적 (전용): 84.98㎡ (약 25.71평)

건물면적 (분양추정): 약 112.59㎡ (약 34평, 전용면적 기준 추정치)

소유자/채무자: 정OO

채권자: 이OO

1.2. 개요 및 구조

본건은 광주광역시 남구 주월동 소재 아파트 단지 내에 위치한 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층/지상11층 중 제11층 제1106호입니다.

1991년 6월 3일에 사용승인된 계단식 아파트이며, 남동향으로 배치되어 있습니다.

외벽은 모르타르 위 페인팅, 내벽은 벽지 및 몰딩, 바닥은 장판지 및 타일 마감입니다.

위생설비, 급배수설비, 화재탐지 경보설비, 승강기설비, 난방설비, 주차장시설 등이 갖춰져 있습니다.

2. 입지 조건 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 ‘호남삼육중학교’ 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지 및 단독주택, 소규모 점포 등이 혼재하는 주거지역입니다.

주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

토지는 인접지 및 인접도로와 등고 평탄한 부정형 평지로서 아파트 부지로 이용 중입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 제 차량의 접근 및 진출입이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 무난한 편입니다.

동측 및 북측으로 노폭 약 8m 정도의 아스팔트 포장도로와 접하고 있어 차량 통행에 지장이 없습니다.

2.3. 생활 환경

본건 토지는 제3종일반주거지역에 해당하며, 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

(혐오시설): 주변 지역에 특별한 대형 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각 물건 구분

토지와 건물을 일괄 매각하는 건입니다.

3.2. 권리관계 특이사항 (주의사항)

본 물건은 ‘대항력 있는 임차인 있음’ 이라는 매우 중요한 주의사항이 있습니다.

이는 임차인이 배당요구를 하지 않았거나 또는 보증금 전액을 배당받지 못할 경우, 매수인이 그 잔액을 인수해야 할 가능성이 높다는 것을 의미합니다.

입찰 전 반드시 임차인의 보증금, 전입일자, 확정일자 등을 면밀히 조사하여 인수할 금액이 발생하는지 확인해야 하는 '명도 리스크'가 큰 물건입니다.

4. 상권 분석 및 생활정보

4.1. 주거 상권 및 편의시설

본건이 속한 주월동 지역은 광주 남구 내에서 주거 환경이 비교적 안정적인 곳으로, 아파트 단지 및 소규모 상권이 형성되어 있습니다.

기본적인 생활 편의시설(마트, 병원, 은행 등)은 인근에서 쉽게 이용 가능할 것으로 보입니다.

4.2. 교육 시설

인근에 ‘호남삼육중학교’ 등 학교 시설이 위치하고 있어 교육 여건은 무난합니다.

제3종일반주거지역 및 상대보호구역으로 지정되어 있어 주거 및 교육에 적합한 환경입니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 명도 및 보증금 인수 리스크

가장 큰 리스크는 ‘대항력 있는 임차인’의 존재입니다.

임차인의 권리관계 분석을 소홀히 할 경우, 낙찰 후 임차인의 잔여 보증금을 매수인이 추가로 부담해야 하는 상황이 발생할 수 있습니다.

정확한 권리분석과 명도 계획 수립이 필수적입니다.

5.2. 건물 노후화 리스크

1991년 사용승인된 건물로, 약 34년이 경과하여 다소 노후된 아파트에 해당합니다.

향후 건물 유지보수 비용 및 리모델링/재건축 가능성 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 물건은 감정가 대비 투자 매력도를 판단하기에 앞서, '대항력 있는 임차인'이라는 중대한 권리상 하자를 먼저 해결해야 하는 물건입니다.

만약 임차인의 보증금 규모가 크지 않거나, 배당으로 전액 회수가 가능하다면 (추가 인수금이 없을 경우), 주월동의 안정적인 입지를 고려했을 때 투자 가치가 있습니다.

그러나 인수해야 할 보증금이 발생할 경우, 그 금액만큼 실질적인 매수 단가가 높아지므로 신중한 접근이 필요합니다.

6.2. 투자 포인트

최고 입지: 광주광역시 남구 주월동 내 안정적인 주거 지역 아파트입니다.

실수요: 전용면적 84.98㎡ (약 25.71평)의 국민주택 규모로 실수요층이 두터운 평형입니다.

권리분석 능력: 권리관계 분석을 통해 대항력 있는 임차인 리스크를 성공적으로 관리할 수 있는 능력이 있는 투자자에게 적합한 물건입니다. (인수금 발생 가능성 확인 필수)

법원 정보

광주지방법원 경매7계