나이스옥션 법원경매 광주 2025타경31998 [1] 광주광역시 광산구 도천동 627-1 중흥아파트 103동 6층607호 아파트 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 광주 2025타경31998 [1] 광주광역시 광산구 도천동 627-1 중흥아파트 103동 6층607호 아파트 경매

• 사건번호: 2025타경31998
• 주소: 광주광역시 광산구 비아로62번길 7 중흥아파트, 103동 6층607호
• 용도: 아파트

광주지방법원 경매8계 2025타경31998 | 소재지: 광주광역시 광산구 비아로62번길 7 중흥아파트, 103동 6층607호 | 감정가: 114,000,000원 | 최저가: 79,800,000원 | 용도: 아파트

1. 광주지방법원 2025타경31998 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경31998 (1)

소재지: 광주광역시 광산구 도천동 627-1 중흥아파트 103동 6층607호

용도: 아파트

감정가: 114,000,000원

토지면적: 63.70㎡ (약 19.27평)

토지 지분: 63.70㎡ (약 19.27평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물면적: 59.94㎡ (약 18.13평)

건물 지분: 59.94㎡ (약 18.13평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 신OOOOOO

특이사항: 대항력 있는 임차인 존재

1.2. 감정평가 요약

구분건물 감정평가 요항표

1.2. 1.위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 광산구 도천동에 위치한 '광주비아동우체국' 남서측 인근에 소재한 중흥아파트 103동 6층 607호입니다. 본 물건은 일반산업단지 인근의 주거용 건물, 아파트 단지, 근린생활시설 등이 혼재된 주거지대에 속해 있으며, 주변 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

1.2. 2.교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 간선도로 및 시내버스 승강장이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 사정은 보통으로 평가됩니다.

1.2. 3.건물의 구조

본 건물은 철근콘크리트조 슬래브 지붕 구조의 지하 1층/지상 15층 건물 중 6층에 위치하고 있습니다. 사용승인일은 1995년 12월 28일입니다. 외벽은 시멘트 모르타르 마감이며, 창호는 새시입니다.

1.2. 4.이용상태

아파트(전유면적: 59.94㎡, 약 18.13평)로 이용 중입니다.

1.2. 5.설비내역

일반적인 위생, 급배수, 난방, 소방 설비 및 승강기 설비가 갖추어져 있습니다.

1.2. 6.토지의 형상 및 이용상태

경사지에 위치하나 자체 지반은 대체로 평탄한 장방형의 아파트 건부지입니다.

1.2. 7.인접 도로상태

단지 동서남북으로 아스팔트 포장의 공도와 접하고 있습니다.

1.2. 8.토지이용계획 및 제한상태

본 건 토지는 제3종일반주거지역이며, 도로 및 중로2류(폭 15m~20m)와 접합되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 전통상업보존구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 9.공부와의 차이

해당 사항 없습니다.

1.2. 10.기타 참고사항

임대 관례 및 기타 특이사항은 기재되지 않았습니다.

2. 추가 분석 보고

2.1. 입지 조건

본 물건은 광주광역시 광산구 도천동에 위치하며, 주변에 산업단지가 인접해 있어 직주근접 수요가 있을 수 있습니다. 아파트 단지 및 근린생활시설이 혼재되어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 대중교통 이용이 편리한 편이나, 산업단지 인근이라는 점은 입지 가치에 영향을 줄 수 있습니다.

2.2. 권리 분석

본 건은 부동산 임의경매로 진행되며, 매각으로 인해 등기부상 모든 권리는 소멸될 예정입니다. 다만, '대항력 있는 임차인'이 존재한다는 점은 가장 중요한 투자 유의사항입니다. 이는 명도 과정에서 추가적인 비용이나 시간 소요가 발생할 수 있음을 의미하므로, 임차인의 보증금 및 대항력 유무에 대한 면밀한 추가 확인이 필요합니다. 토지와 건물이 일괄 매각되므로 재산권 행사에 문제는 없습니다.

2.3. 상권 분석

주거지대 내에 위치하며 근린생활시설이 일부 존재합니다. 인근 산업단지의 배후 수요와 함께 지역 주민을 대상으로 한 상권이 형성되어 있을 것으로 보입니다. '전통상업보존구역'으로 지정된 점은 향후 상업 활동에 일부 영향을 줄 수 있습니다.

2.4. 생활 정보

준공된 지 약 30년이 경과한 아파트로, 기본적인 생활 편의시설(위생, 급배수, 난방, 소방, 승강기)은 갖추어져 있으나, 건축 연식에 따른 노후화 및 시설 교체 필요성을 고려해야 합니다. 주변에 편의점, 마트, 병원 등 생활 편의시설이 도보 거리에 있는지 추가적인 조사가 필요합니다.

2.5. 잠재적 리스크

1. 대항력 있는 임차인: 명도 관련 부담이 가장 큰 리스크입니다.

2. 건물 노후화: 1995년 준공 아파트로, 건축물의 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

3. 토지이용 제한: 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역 등 토지 이용에 일부 제한이 존재합니다.

4. 주변 산업단지: 주거 환경 측면에서 긍정적 요인과 부정적 요인(소음, 공해 등)을 동시에 가질 수 있습니다.

2.6. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 광산구 도천동에 위치한 중흥아파트로, 비교적 양호한 교통 및 주거 환경을 갖추고 있습니다. 하지만 '대항력 있는 임차인'의 존재는 명도 과정에서 주의가 필요하며, 건물 노후화 및 토지 이용 제한 등도 고려해야 할 사항입니다. 감정가 1억 1천 4백만원 대비 면적을 고려할 때, 시세 대비 저렴한 가격이라면 매력적인 투자 대상이 될 수 있으나, 임차인 관련 리스크를 충분히 해소할 수 있는 전략이 필수적입니다.

2.7. 투자 포인트

1. 시세 대비 저렴한 낙찰가 확보: 경매 특성상 시세보다 낮은 가격에 취득할 기회가 있습니다.

2. 광산구 도천동의 주거 수요: 신규 아파트 공급 상황 및 지역 내 수요를 파악하여 투자 가치를 판단할 수 있습니다.

3. 명도 전략 수립: 대항력 있는 임차인과의 협상 또는 법적 절차를 명확히 이해하고 준비해야 합니다.

4. 향후 개발 가능성: 주변 산업단지 및 지역 개발 계획에 따른 미래 가치 상승 가능성을 검토할 수 있습니다.

주변 시설 관련 추가 조사 결과, 검색된 정보만으로는 명확한 혐오시설의 존재 여부를 판단하기 어렵습니다. 다만, '일반산업단지 인근'이라는 점은 소음, 분진 등의 영향을 고려할 수 있는 부분이며, 해당 부분은 현장 답사를 통해 직접 확인하는 것이 중요합니다.

법원 정보

광주지방법원 경매8계