나이스옥션 법원경매 광주 2025타경1380 [1] 전라남도 장성군 삼서면 수양리 308-13 단독주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 광주 2025타경1380 [1] 전라남도 장성군 삼서면 수양리 308-13 단독주택 경매

• 사건번호: 2025타경1380
• 주소: 전라남도 장성군 삼서면 수양리 308-13
• 감정가: 640,464,300원
• 최저가: 358,661,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 단독주택

광주지방법원 경매7계 2025타경1380 | 소재지: 전라남도 장성군 삼서면 수양리 308-13 | 감정가: 640,464,300원 | 최저가: 358,661,000원 | 용도: 단독주택

1. 물건 개요

1.1. 사건 정보 및 기본 내역

사건번호: 광주지방법원 2025타경1380 (1)

소재지: 전라남도 장성군 삼서면 수양리 308-13 (수양저수지 서측 수변)

용도: 단독주택 (현 펜션으로 이용 중)

감정가: 640,464,300원

토지면적: 803.00㎡ (약 242.90평)

건물면적: 196.96㎡ (약 59.58평, 제시외 25.90㎡ 별도)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각 (제시외 건물 매각 포함)

경매구분: 부동산임의경매

1.2. 부동산 현황 및 감정 요약

토지 현황: 부정형으로 단독주택(펜션) 건부지로 이용 중이며, 서측으로 소로에 접함. 농림지역 및 농업보호구역으로 지정되어 토지 이용에 제한이 있음.

건물 현황: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 건물로, 외벽은 치장벽돌 및 드라이비트로 마감됨. 현재 단독주택(펜션)으로 이용 중이며, 위생 및 급수, 난방설비가 갖춰져 있음.

2. 입지 조건

2.1. 최고의 입지

본 물건은 장성군 삼서면 소재 수양저수지 서측 수변에 위치하여 수려한 경관을 자랑하는 입지입니다. 저수지 주변의 자연환경을 활용한 펜션 사업이나 전원주택 용도로는 최적의 환경을 갖추고 있습니다.

2.2. 주변 환경 및 교통 상황

주위는 저수지 주변의 농경지, 단독주택, 펜션 등이 혼재하는 지역입니다. 도시 외곽의 한적하고 조용한 환경이며, 본건 서측으로 주요 간선도로가 통과하여 차량을 이용한 접근성은 대체로 무난합니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각 및 채무 관계

본 물건은 토지 및 건물 일괄매각이며, 제시외 건물 (25.90㎡)이 매각에 포함되어 건물 전체 면적을 모두 인수할 수 있어 권리관계가 명확합니다.

채무자와 소유자가 노OO으로 동일하며, 채권자의 임의경매 신청 건으로 진행됩니다.

3.2. 임대차 관계 및 명도

임대관계는 감정평가서상 '미상'으로 확인됩니다. 낙찰자는 잔금 납부 후 실제 점유자를 파악하여 명도(인도명령 또는 명도소송)를 진행해야 하는 리스크가 있습니다.

3.3. 법률적 특이사항

주의사항으로 '일괄매각', '제시외건물 매각 포함', '펜션으로 사용중'이 명시되어 있어, 매각의 범위가 명확합니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 분석 (레저/관광)

본 물건은 주거 상권보다는 레저/관광 상권에 속하며, 수양저수지를 기반으로 하는 펜션 이용객을 주 고객으로 합니다. 주변에는 펜션, 가든 형태의 식당 (예: 신수양가든, 목화가든 ) 등이 있어 관광 시설 인프라가 갖춰져 있습니다.

4.2. 생활 정보

도시의 편의시설(대형마트, 병원 등) 이용에는 차량 이동이 필수적이나, 조용한 전원생활 또는 휴양 시설 운영을 위한 환경은 매우 우수합니다.

4.3. 혐오 시설 여부

검색 결과, 본 물건의 주위는 저수지 및 펜션, 농경지 위주로 구성되어 있어, 주거 및 휴양 시설 운영에 지장을 줄 만한 특별한 혐오 시설은 발견되지 않았습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 토지이용계획 제한

본 물건 토지는 '농림지역' 및 '농업보호구역'으로 지정되어 있어, 추후 건물의 증축이나 용도 변경, 대지 면적 확장 등 개발 행위에 상당한 제약이 따를 수 있습니다.

5.2. 명도 리스크

임대관계 미상으로 인해 낙찰 후 점유자와의 명도 협상 또는 법적 절차(명도)에 시간과 비용이 소요될 가능성이 있습니다.

5.3. 펜션 운영 법규 확인

현재 '펜션으로 사용 중'이나, 낙찰 후 펜션 영업을 지속하기 위해서는 숙박업 관련 법규(농어촌민박 사업자 등록 등) 준수 여부를 반드시 확인해야 합니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 물건은 수려한 수양저수지 수변에 위치한 비교적 신축의 철근콘크리트 2층 건물(펜션)로, 휴양 목적의 실수요자 또는 펜션 운영을 고려하는 투자자에게 매력적인 물건입니다. 감정가 대비 입찰 금액에 따라 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

6.2. 투자 포인트

최고급 입지: 수양저수지를 바라보는 수변에 위치하여 희소성과 가치가 높습니다.

건물 상태: 철근콘크리트구조의 2층 건물로, 외관 및 구조 상태가 양호한 것으로 판단됩니다.

일괄매각의 안정성: 제시외 건물까지 포함한 토지/건물 일괄매각으로, 매각 범위에 대한 법적 분쟁 소지가 낮습니다.

6.3. 추천 전략

농림지역의 개발 제한을 충분히 인지하고, 임대관계(점유자)에 대한 조사를 철저히 한 후, 해당 지역의 펜션 임대 수요 및 시세를 고려하여 경쟁력 있는 가격에 입찰하는 것을 권장합니다.

법원 정보

광주지방법원 경매7계