나이스옥션 법원경매 광주 2025타경31718 [1] 전라남도 나주시 빛가람동 284-2 가람로자벨빌딩주건축물제1동 3층303호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이원 · 평가일 2025.02.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 나주시 빛가람동 소재 ""빛가람호수공원 파크골프장"" 동측 인근에 위치한 가람로자벨빌딩 주건축물제1동 3층 303호외 3개호로서 주변은 근린생활시설이 주를 이루는 성숙중인 상가지대로서 주위환경 대체로 보통시됩니다.

교통상황

본건 건물까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장, 간선도로 등이 소재하는 등 제반 교통상황 보통시됩니다.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하1층 지상5층 건물 내 3층 303호외 3개호로서
·외벽 : 강화유리, 화강석 붙임 등,
·내벽 : 몰탈위 페인팅, 강화유리, 타일 등,
·바닥 : 시멘몰탈, 대리석물갈기, 타일 등,
·창호 : 새시창호 등
으로 치장 또는 마감하였습니다.

이용상태

기호 1(가) ~ 4(라)는 공부상 용도는 의원이며, 조사시점 현재 공히 공실입니다.

설비내역

공동 위생 및 급·배수설비, 화재경보 및 소화전설비, 스프링클러, 승강기설비, 옥내소화전설비, 지하주차장 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건 건부지는 가장형의 평지로 제1종근린생활시설, 위락시설 부지입니다.

인접 도로상태등

본건 건부지는 북서측으로 왕복2차선 아스콘포장도로, 남동측으로 폭 10M 내외의 블록포장 보행자도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m)(2015-03-27)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2015-03-27)(접합), 가축사육제한구역(모든가축제한구역_빛가람동1,500m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 혁신도시개발예정지구<혁신도시 조성 및 발전에 관한 특별법>

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

- 공부상 용도는 의원이며, 공실 상태임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경31718 (1)

소재지: 전라남도 나주시 빛가람동 284-2, 가람로자벨빌딩 주건축물제1동 3층 303호

용도: 근린상가 (공부상 용도: 의원)

감정평가액: 233,000,000원

토지 면적: 49.80㎡ (약 15.06평)

건물 면적: 164.89㎡ (약 49.88평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 엠씨아이대부 (채권금액: 10,000,000원)

특이사항: 공동담보 물건, 현재 공실 상태임.

2. 입지조건

본건은 전라남도 나주시 빛가람동에 위치하며, ""빛가람호수공원 파크골프장"" 동측 인근에 자리하고 있습니다.

주변은 근린생활시설이 주를 이루는 성숙 중인 상가지대로 형성되어 있습니다.

교통 상황은 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장과 간선도로가 소재하여 전반적으로 보통 수준입니다.

토지는 가장형의 평지이며, 북서측으로 왕복 2차선 아스콘포장도로, 남동측으로 폭 10M 내외의 보행자도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상으로는 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역에 속하며, 소로1류, 중로2류 도로에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역 및 혁신도시개발예정지구에 포함됩니다.

3. 권리분석

본건은 복수의 권리 설정이 있으나, 대부분 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

소유권 이전: 지디글로벌주식회사 (2021-12-28)

근저당: 엠씨아이주식회사 (2021-12-29, 10,000,000원)

소유권 이전신탁: 주식회사코람코 자산신탁 (2021-12-29)

압류: 나주시 (2024-05-24)

근저당부채권근질권: 느티나무제삼차유한회사 (2024-10-25, 10,000,000원)

임의경매 개시: 엠씨아이대부 (2025-01-31, 10,000,000원)

등기부채권 총액(말소기준 권리 등): 10,000,000원

임차인 현황: 인수할 보증금이 있는 임차인은 없는 것으로 파악됩니다 (인수 보증금 합계: 0원).

매각으로 소멸되지 않는 권리: 등기부상 명시된 바 없습니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 나주시 빛가람동은 혁신도시의 핵심 지역으로, 근린생활시설이 밀집된 상업 지구입니다.

주변에 ""빛가람호수공원 파크골프장""이 위치하여 유동인구 및 공원 이용객을 통한 잠재적 수요가 있습니다.

건물 자체는 제1종근린생활시설 및 위락시설 부지로 활용 가능하나, 현재 공부상 용도는 의원으로 되어 있으며 공실 상태임을 고려해야 합니다.

성숙 중인 상가지대로서 추가적인 상권 발전 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

교통: 차량 접근이 용이하며, 인근 시내버스정류장 이용이 편리하여 대중교통 이용 또한 가능합니다.

편의시설: 혁신도시 내 다수의 편의시설 및 공공기관 이용이 가능하며, 빛가람호수공원 인접으로 쾌적한 환경을 갖추고 있습니다.

주변 환경: 상가지대 및 공원 인접으로 쾌적성과 생활 편의성을 동시에 갖추고 있습니다.

혐오시설: 주변 지역 조사 결과, 특별히 혐오시설이 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

공실 위험: 현재 공실 상태로, 공실 해소를 위한 적극적인 임차인 확보 전략이 필요합니다.

수익률 변동성: 공실 장기화 시 임대 수익률에 부정적인 영향을 미칠 수 있으며, 향후 임대 시장 상황에 따라 변동성이 있을 수 있습니다.

건물 관리: 2015년 준공 건물로, 향후 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

행정적 사항: 나주시의 압류가 존재하는 점으로 미루어, 체납 세금 등 기타 행정상의 문제가 잠재할 수 있으나, 매각으로 소멸될 가능성이 높습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 나주 혁신도시 내 우수한 입지에 위치한 근린상가 건물입니다.

교통 및 주변 환경이 양호하며, 성장 잠재력이 있는 상권입니다.

현재 공실 상태이나, 권리 관계가 비교적 명확하고 인수할 임차인 부담이 없어 투자 접근이 용이합니다.

잠재적 리스크로는 공실 해소 방안 마련 및 향후 시장 변화에 대한 대비가 필요합니다.

적절한 임대 전략 수립 시 안정적인 수익 창출이 기대됩니다.

8. 투자 포인트

나주 혁신도시의 핵심 상권 내 위치.

빛가람호수공원 인접으로 쾌적한 환경 및 잠재적 고객 확보 가능.

양호한 교통망으로 접근성 우수.

권리 분석상 인수 부담이 없는 명확한 권리 관계.

토지 및 건물 일괄 매각으로 인한 자산 가치 극대화 가능성.

9. 예상 입찰가

감정가: 233,000,000원

토지 면적: 49.80㎡ (약 15.06평)

건물 면적: 164.89㎡ (약 49.88평)

감정가 기준 평당가 (건물 면적 기준): 약 4,679,000원/평

현 시세, 예상 임대료, 향후 공실 기간 등을 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

일반적으로 감정가의 80% ~ 100% 사이에서 입찰가가 결정될 수 있으나, 본 건의 공실 상태를 감안하여 신중한 접근이 요구됩니다.

본건의 예상 입찰가 범위는 감정가의 80% 수준인 약 186,400,000원에서 시작하여, 시장 상황 및 경쟁 입찰자 수에 따라 209,700,000원까지 고려해 볼 수 있습니다. (최종 입찰가는 면밀한 현장 조사 및 시장 분석 후 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.