나이스옥션 법원경매 광주 2025타경32291 [1] 전라남도 나주시 빛가람동 197 중흥에스-클래스메가티움1차 제3층 제비310호 오피스텔 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 광주 2025타경32291 [1] 전라남도 나주시 빛가람동 197 중흥에스-클래스메가티움1차 제3층 제비310호 오피스텔 경매

• 사건번호: 2025타경32291
• 주소: 전라남도 나주시 빛가람동 197 중흥에스-클래스메가티움1차 제3층 제비310호
• 감정가: 62,000,000원
• 최저가: 34,720,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 오피스텔

광주지방법원 경매7계 2025타경32291 | 소재지: 전라남도 나주시 빛가람동 197 중흥에스-클래스메가티움1차 제3층 제비310호 | 감정가: 62,000,000원 | 최저가: 34,720,000원 | 용도: 오피스텔

1. 물건 개요

1.1. 기본 정보

사건번호는 광주지방법원 2025타경32291 (1)이며, 매각대상은 토지/건물일괄매각으로 진행되는 부동산강제경매 물건입니다.

본 물건의 용도는 오피스텔이며, 소유자, 채무자, 채권자는 모두 주식회사 OOOOOOO로 동일합니다.

감정가는 62,000,000원으로 산정되었습니다.

1.2. 물건 내역 (전라남도 나주시 빛가람동 197 중흥에스-클래스메가티움1차 제3층 제비310호)

소재지: 전라남도 나주시 빛가람동 197 중흥에스-클래스메가티움1차 제3층 제비310호

건물면적: 전용 28.42㎡ (약 8.59평). 오피스텔 특성상 공급면적은 별도 확인 필요합니다.

토지면적: 지분 5.88㎡ (약 1.78평).

층수 및 구조: 12층 건물 중 3층, 철근콘크리트구조, 서향, 복도식, 주거용 이용 중.

2. 감정평가 요약 및 입지 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 전라남도 나주시 빛가람동 소재 '중흥에스-클래스메가티움1차' 비동 내에 위치하고 있으며, 주위는 아파트 단지, 오피스텔, 상업시설 등이 혼재하는 광주전남공동혁신도시의 일반상업지역 내 핵심 상권입니다.

주변에는 한국전력공사 본사가 위치하며, 혁신도시의 랜드마크인 빛가람호수공원, 두물머리공원 등이 인접하여 쾌적한 주거환경을 갖추고 있습니다.

2.2. 입지조건

교통상황은 인근에 주요 간선도로가 통과하여 양호한 것으로 평가됩니다.

단지 서측으로 진출입로가 개설되어 있어 접근성이 높습니다.

일반상업지역에 위치하며, 오피스텔 건부지(가로장방형)로 이용되고 있습니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각 물건

토지 및 건물을 일괄 매각하는 건으로, 소유권 이전 및 인도에는 문제가 없습니다.

3.2. 권리 관계 및 특이사항 (주의 요망)

본건은 *대항력 있는 임차인*이 존재하는 물건입니다.

임차보증금은 80,000,000원이며, 주민등록일자(2021.02.01.) 및 확정일자(2021.01.08.)가 말소기준권리보다 앞설 가능성이 매우 높습니다.

따라서, 낙찰자는 임차인의 보증금 80,000,000원을 전액 인수할 가능성이 있습니다. (배당 여부 및 선순위 권리 관계에 따라 달라질 수 있으나, 보고서에 기재된 정보만으로는 인수를 전제하고 보수적으로 접근해야 합니다.)

*주의사항:* 대항력 있는 임차인의 보증금 인수가능성으로 인해 감정가(62,000,000원) 대비 높은 위험이 존재합니다. 입찰 시 보증금 인수가액 80,000,000원을 감안하여 입찰가를 신중하게 산정해야 합니다.

4. 주변 시설 및 상권 분석

4.1. 상권 분석

본건 오피스텔은 일반상업지역에 위치하며, 단지 내외로 상업시설이 잘 갖춰져 있습니다.

길 건너 중흥 메가티움 상가도 크고 다양한 업종이 영업 중인 것으로 파악됩니다.

주변에는 편의점, 세탁소, 카페, 치킨집 등 기본적인 생활 편의시설이 우정로를 따라 길게 이어져 있습니다.

영화관(TCC타워 내 CGV 나주)도 인근에 위치하여 상권의 편의성이 높습니다.

4.2. 생활 정보

교육 환경: 빛누리초등학교, 매성중학교, 매성고등학교가 도보권에 위치하고 있습니다.

문화 시설: 나주시 빛가람동 199번지에 수영장, 평생학습관, 청소년 문화센터, 다목적 체육관 등을 갖춘 '빛가람 복합혁신센터'가 건립 중이며, 2026년 초 개관 예정입니다.

혐오 시설: 과거 빛가람동 지역에서 축분 및 퇴비 냄새로 인한 악취 민원이 제기된 사례가 있으나, 이는 2016년 이전의 정보이며 시에서 저감시설 및 행정지도를 통해 관리하고 있는 것으로 보입니다. 현재 위치(빛가람동 197)의 직접적인 혐오시설 노출 여부는 추가 확인이 필요합니다.

주요 시설: 한국전력공사 본사가 단지 서쪽에 있어 혁신도시 내 직장인의 주거 수요를 확보하고 있습니다. 한국에너지공과대학교(켄텍)가 빛가람동에 위치해 있어 관련 잠재 수요도 기대됩니다.

5. 종합 분석 및 투자 제언

5.1. 잠재적 리스크

최대 리스크는 *대항력 있는 임차인*의 임차보증금 80,000,000원 인수 가능성입니다. 입찰자는 감정가 62,000,000원을 훨씬 상회하는 임차보증금 인수가액을 고려해야 하므로, 철저한 권리분석 및 명도계획 수립이 필수입니다.

인근 오피스텔의 높은 세대수(중흥 메가티움 2차도 1315호/세대)로 인해 출퇴근 시간 엘리베이터 이용 불편 등이 발생할 수 있다는 점도 참고해야 합니다.

5.2. 투자 포인트

혁신도시 내 핵심 입지: 한국전력공사 본사 인근의 뛰어난 입지 조건과 상업 시설의 편리성을 갖추고 있어 임차 수요는 꾸준할 것으로 예상됩니다.

주거 환경 양호: 주변에 호수공원과 교육 시설, 신규 복합 문화 시설 등이 조성되어 있어 주거 편의성이 높습니다.

5.3. 종합 의견

본건은 입지적 장점이 명확한 혁신도시 내 소형 오피스텔이지만, 대항력 있는 임차인으로 인한 **보증금 인수 리스크(80,000,000원)**가 매우 커서 신중한 접근이 필요합니다.

감정가 62,000,000원만 볼 것이 아니라, 예상 인수가액(최대 80,000,000원)을 포함한 총 투자금액을 기준으로 주변 시세 및 낙찰 메리트를 판단해야 합니다.

**초보 투자자에게는 권리 분석의 난이도가 높은 물건입니다.** 임차인과의 명도 협상에 대한 준비 및 명도 비용까지 고려하여 입찰 여부를 결정하시기 바랍니다.

법원 정보

광주지방법원 경매7계