나이스옥션 법원경매 광주 2025타경32291 [1] 전라남도 나주시 빛가람동 197 중흥에스-클래스메가티움1차 제3층 제비310호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 플러스 · 평가일 2025.03.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 나주시 빛가람동 소재 '중흥에스-클래스메가티움1차' 비동 내에 위치하며
주위는 아파트 단지, 오피스텔, 상업시설 등임.

교통상황

본건 인근에 주요 간선도로가 통과하여 양호시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층 건물 중 3층 310호(서향, 복도식)로서,
외벽 : 시멘몰탈페인트 등 마감.
내벽 : 벽지, 타일 등 마감.
창호 : 샤시임.

이용상태

주거용으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급수설비, 난방설비, 소화전설비, 엘리베이터 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가로장방형으로 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 서측으로 진출입로 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 주택도시보증공사(주택임차권자 윤창준의 승계인)로부터 2026. 6. 19.자 임차보증금에 대하여 '우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 향후 배당금으로 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다'는 내용의 확약서가 제출됨
- 2024년 1월 31일 접수 제2446호 주택임차권 등기는 그 임차보증금이 전액 변제되지 아니한 경우에도 매각으로 소멸됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 광주지방법원 2025타경32291 (1)

* 소재지: 전라남도 나주시 빛가람동 197 중흥에스-클래스메가티움1차 제3층 제비310호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 62,000,000원

* 토지면적: 5.88㎡ (약 1.78평)

* 건물면적 (전용면적): 28.42㎡ (약 8.60평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 건축년도: 2014년

* 건물구조: 철근콘크리트구조 (12층 건물 중 3층)

2. 입지조건

* 위치: 본 건은 전라남도 나주시 빛가람동 소재 '중흥에스-클래스메가티움1차' 비동 내에 위치합니다.

* 주위환경: 인근에 아파트 단지, 오피스텔, 상업시설 등이 혼재되어 있습니다.

* 교통: 주요 간선도로가 인접하여 교통 접근성이 양호한 편입니다.

* 도로: 단지 서측으로 진출입로가 개설되어 있습니다.

* 토지이용계획: 일반상업지역입니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 (2025.03.13 접수)입니다.

* 등기부 현황:

* 소유권 이전: 이정임 (2014.12.29), 주식회사영웅문 (2022.05.16)

* 주택임차권: 윤 (2024.01.31 접수, 금80,000,000원)

* 강제경매 (말소기준권리): 주택도시보증공사 (2025.03.13 접수, 금80,000,000원)

* 임차인 현황:

* 임차인: 윤

* 보증금: 80,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-02-01

* 확정일자: 2021-01-08 (1차)

* 배당신고일자: 2024-01-31

* 대항력: 없음.

* 본 물건 정보에는 '대항력 있는 임차인'으로 표기된 부분이 있으나, 임차인 윤 은 주택도시보증공사와의 확약서를 통해 임차보증금에 대해 '우선변제권만 주장하고 대항력은 포기'하였으며, 2024년 1월 31일 접수된 주택임차권 등기는 임차보증금이 전액 변제되지 않더라도 매각으로 소멸되는 권리입니다. 따라서 낙찰자가 인수할 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 판단됩니다.

* 인수되는 권리: 없음.

* 상기 임차인 관련 확약서 내용 및 등기부상 말소기준권리보다 후순위인 권리들을 종합적으로 고려할 때, 낙찰자가 추가로 인수해야 할 유효한 권리는 없습니다.

4. 상권분석

* 본 물건이 위치한 나주시 빛가람동은 혁신도시로 개발된 지역으로, 주변에 다수의 공공기관, 아파트 단지, 오피스텔, 상업시설 등이 밀집해 있어 풍부한 배후 수요를 갖추고 있습니다.

* 주요 간선도로와 인접하여 차량 접근성이 우수하며, 일반상업지역으로서 다양한 상업 활동이 가능한 입지입니다.

* (주변 환경에 대한 정보상 혐오시설로 판단될 만한 특이사항은 확인되지 않았습니다.)

5. 생활정보

* 본 물건은 현재 주거용으로 이용 중이며, 위생 및 급수, 난방 설비, 소화전 설비, 엘리베이터 등 기본적인 편의 설비가 갖추어져 있습니다.

* 인근의 편의시설 및 교통망 이용이 용이하여 주거 생활에 편리성을 제공할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 관련 확약서: 임차인 윤 은 보증금 전액을 받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출하였으나, 예상치 못한 법적 분쟁 발생 가능성을 완전히 배제할 수는 없으므로 관련 서류 내용을 면밀히 재확인해야 합니다.

* HUG 인수조건 변경: 특이사항으로 'HUG 인수조건 변경'이 언급되었으나, 구체적인 내용은 확인되지 않았습니다. 입찰 전 해당 내용을 명확히 파악할 필요가 있습니다.

* 부동산 강제경매: 채권자 주택도시보증공사의 강제경매로 진행되며, 채권액(80,000,000원)이 감정가와 유사한 수준입니다.

7. 종합 의견

* 본건 오피스텔은 나주시 빛가람동의 주요 상업지역에 위치하여 입지적 장점이 있으며, 건축년도(2014년) 대비 관리 상태에 따라 충분한 가치를 지닐 것으로 판단됩니다.

* 권리 관계가 비교적 명확하여 낙찰자가 인수해야 할 부담은 적은 편입니다.

* 다만, 임차인 관련 확약서 내용과 HUG 인수조건 변경 등 일부 불확실한 사항에 대한 최종 확인이 필수적입니다.

* 감정가 6,200만원을 기준으로 최근 실거래가 수준을 고려하여 신중하게 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 나주시 빛가람동 혁신도시의 중심 상업지역에 위치하여 안정적인 배후 수요를 확보하고 있습니다.

* 오피스텔로서 주거 및 업무용으로 다양하게 활용될 수 있는 잠재력을 지니고 있습니다.

* 현재 파악된 권리 관계상 인수되는 부담이 없어 비교적 명확한 투자가 가능합니다.

9. 예상 입찰가

* 시세 분석:

* 최근 실거래가 자료에 따르면, 본 물건과 유사한 면적의 오피스텔은 5,750만원에서 6,150만원 사이에서 거래가 이루어졌습니다. (예: 2025년 5월 6,100만원, 6,150만원 / 2026년 6월 5,750만원)

* 권리 인수 금액: 0원

* 감정가: 62,000,000원

* 예상 입찰가:

* 최근 실거래가 하단(5,750만원)과 감정가(6,200만원)를 종합적으로 고려할 때, 시세 대비 적정 낙찰가율을 적용하여 5,500만원 ~ 6,000만원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 고려해볼 수 있습니다.

* 본 물건의 경우, 임차인 관련 확약서 내용을 최종적으로 재확인하고, 향후 시장 상황 및 경쟁 입찰 정도를 종합적으로 판단하여 입찰가를 최종 결정하는 것이 현명합니다.

* 임차인 관련 주의 문구:

임차인 윤 은 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서가 제출되었으나, 해당 임차인의 권리사항 및 관련 서류의 진위 여부를 반드시 최종 확인하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.