나이스옥션 법원경매 광주 2025타경32145 [1] 전라남도 화순군 사평면 원리 155 창고시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 기호(1,3)은 전라남도 화순군 사평면 원리 소재 ""원동회관"" 남서측 인근에 위치하며,
주변은 농가주택, 농경지, 임야 등이 혼재한 지방도주변 농경지대로서 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 제반 교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

평지대내 사다리형의 토지로, 창고부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 북서측으로 노폭 약 3~4미터의 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

농림지역, 가축사육제한구역, 농업진흥구역, 접도구역, 공장설립승인지역,
폐수배출시설 설치제한지역임.

제시목록 외의 물건

'건물 감정평가 요항표' 참조.

공부와의 차이

본건 기호(1,3)은 공부상 지목이 '답' 이나, 현황은 '창고부지' 임

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건 기호2(가)는 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 단층건으로,
외벽 : 몰탈위 페인팅 마감
내벽 : 몰탈위 페인팅, 우레탄 발포 및 갈바늄 등 마감
창호 : 새시창 구조임.

이용상태

저온창고 및 하역장, 화장실 등으로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

유첨 사진과 같이 제시외건물 기호(ㄱ)이 소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 일괄매각, 지상 소재 제시외건물, 공장 및 광업재단 저당법 제6조 기계·기구 매각 포함
- 목록 2. 옥상 소재 컨테이너 매각 제외
- 목록 1. 3. 공부상 '답'이나 현황 '창고부지'임
- 목록 2. 저온창고, 하역장, 화장실 등으로 이용중
- 목록 1. 3.에 대하여 농지취득자격증명 필요(미제출시 보증금 반환하지 아니함), 농지로 원상복구 후 농지취득자격증명을 신청하거나, 아니면 실현가능한 농지로의 원상복구계획서를 첨부하여 농지취득자격증명을 신청할 수 있는데, 그 발급가능 여부는 알 수 없고, 농지취득자격증명 미발급으로 인한 책임은 모두 매수인이 부담하므로 주의를 요함, 2012년 10월 당시 부동산 소유자가 산지유통시설(저온저장고) 건축을 목적으로 농지법 제34조 제1항에 따른 농지전용허가를 받은 사실이 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건개요

사건번호: 광주지방법원 2025타경32145 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 화순농업협동조합

1.2. 물건현황

소재지: 전라남도 화순군 사평면 원리 155

용도: 창고시설

감정가: 457,014,200원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 토지/건물 정보

토지면적: 794.00㎡ (약 240.18평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 462.84㎡ (약 140.02평)

건물 제시외면적: 35.70㎡ (옥상 소재 컨테이너는 매각 제외)

건물 구조: 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 단층

건물 이용상태: 저온창고, 하역장, 화장실 등으로 이용 중

준공일자: 2013년 12월 16일 (사용승인일 기준)

토지 공부상 지목: 답

토지 현황: 창고부지로 이용 중

건물 공장 및 광업재단 저당법 제6조 기계·기구: 매각 포함

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본 물건은 전라남도 화순군 사평면 원리 소재 "원동회관" 남서측 인근에 위치합니다.

주변은 농가주택, 농경지, 임야 등이 혼재된 지방도변 농경지대로서, 주위 환경은 보통 수준입니다.

주변에서 특별히 확인되는 혐오시설은 없습니다.

2.2. 교통 및 도로

본건까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통상황은 보통 수준입니다.

물건 북서측으로 노폭 약 3~4미터의 포장도로가 개설되어 있습니다.

2.3. 토지이용계획

본 물건은 농림지역, 가축사육제한구역, 농업진흥구역, 접도구역, 공장설립승인지역, 폐수배출시설 설치제한지역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸/인수 여부

말소기준권리: 2020년 03월 19일 접수된 화순농업협동조합의 근저당권 (채권금액 324,000,000원)입니다.

매각으로 인해 위 말소기준권리보다 후순위 권리 및 압류, 임의경매 개시 결정 등은 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

등기부등본 상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 특별히 명시된 바 없습니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 외유내강주식회사, 정정심

보증금: 10,000,000원

차임: 400,000원

전입/사업일자: 2021-10-29

대항력: 없음

* 임차인: 이광진

보증금: 10,000,000원

차임: 450,000원

전입/사업일자: 2023-10-19

대항력: 없음

* 임차인: 정효심

보증금: 10,000,000원

차임: 300,000원

전입/사업일자: 2015-05-19

대항력: 있음

인수 보증금 합계: 0원

(상기 내용에도 불구하고 '정효심' 임차인은 대항력이 있는 것으로 파악되었습니다. 다만, 인수 보증금은 0원으로 산정되었으므로, 배당을 통해 보증금이 전부 변제될 가능성이 있습니다. 매수인 부담으로 전환될 여지가 없는지 추가 확인이 필요합니다.)

4. 상권분석

본 물건은 농림지역에 위치한 창고시설로, 주변이 농경지 및 임야와 혼재되어 있어 일반적인 상업 활동이 활발한 지역은 아닙니다. 물류, 보관, 농산물 관련 사업 등 특정 용도로의 활용에 적합한 입지입니다.

5. 생활정보

주변 편의시설 및 상세 생활정보에 대한 구체적인 자료는 제공되지 않았습니다. 차량 접근이 가능하며 교통은 보통 수준입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지 관련 리스크

본 물건의 토지(기호 1, 3)는 공부상 지목이 '답'이나 현황은 '창고부지'로 이용 중입니다.

따라서, 토지 취득 시 농지취득자격증명이 필수적으로 요구됩니다.

농지취득자격증명을 미제출할 경우, 매수 보증금이 반환되지 않으므로 반드시 사전에 발급 가능 여부를 확인해야 합니다.

농지 원상복구 후 신청하거나, 실현 가능한 농지 원상복구 계획서를 첨부하여 신청할 수 있으나, 그 발급 가능 여부는 불확실하며, 미발급으로 인한 모든 책임은 매수인이 부담하게 됩니다.

2012년 10월 당시 소유자가 산지유통시설(저온저장고) 건축 목적으로 농지전용허가를 받은 사실이 있으나, 현재의 취득에는 별도의 농지취득자격증명이 필요합니다.

6.2. 임차인 관련 리스크

'정효심' 임차인은 대항력이 있는 것으로 파악되었습니다. 비록 인수 보증금은 0원으로 산정되었으나, 임차권의 효력으로 인해 명도에 관한 분쟁이 발생할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

6.3. 기타 리스크

* 공부상 지목과 현황의 차이: '답'인 토지를 창고부지로 이용하는 것에 대한 행정적 제재 가능성을 검토해야 합니다.

* 제시외 건물: 옥상 컨테이너는 매각 제외되나, 다른 제시외 건물(기호 ㄱ)은 매각에 포함될 수 있으므로 현장 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 농림지역에 위치한 창고시설로, 토지의 지목과 현황이 상이하며 농지취득자격증명 발급이 필수적인 점이 가장 큰 투자 리스크로 작용합니다. 대항력 있는 임차인이 존재하나 인수 보증금이 없는 것으로 파악되어 명도 관련 추가 확인이 필요합니다. 주변 환경은 농경지대이며 교통은 보통 수준입니다. 이러한 리스크 요인들을 충분히 인지하고, 농지 취득 가능성과 향후 활용 방안을 면밀히 검토한 후 신중하게 입찰에 참여해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 특정 용도 활용 가능성: 창고시설로서, 해당 지역의 물류, 보관, 농산물 유통 등의 수요가 있다면 활용 가치가 있습니다.

* 토지/건물 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 개발 또는 활용 계획을 세울 수 있습니다.

* 기계·기구 포함 매각: 공장 및 광업재단 저당법에 따른 기계·기구가 포함되어 있어 추가적인 자산 가치를 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

인수 보증금을 제외하고 고려 시, 본 건은 농지취득자격증명 발급의 불확실성과 대항력 있는 임차인의 존재 등 여러 리스크를 안고 있습니다. 따라서 감정가 대비 낮은 가격으로 접근하는 것이 합리적입니다.

보수적인 관점에서 감정가의 70~80% 수준을 고려해 볼 수 있으며, 이는 약 320,000,000원에서 365,000,000원 사이의 범위로 예상됩니다.

최종 입찰가는 이러한 리스크 요인들과 법원 진행 상황, 입찰 참여 경쟁률 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.