나이스옥션 법원경매 광주 2025타경1182 [1] 광주광역시 광산구 쌍암동 676-3 첨단센트럴파크2차 202동 7층707호 오피스텔 경매

매각기일: 2025-12-30

물건 개요

나이스옥션 법원경매 광주 2025타경1182 [1] 광주광역시 광산구 쌍암동 676-3 첨단센트럴파크2차 202동 7층707호 오피스텔 경매

물건 대표 이미지

광주지방법원 경매7계 2025타경1182 | 소재지: 광주광역시 광산구 쌍암동 676-3 첨단센트럴파크2차 202동 7층707호 | 감정가: 174,000,000원 | 최저가: 97,440,000원 | 용도: 오피스텔

1. 물건 개요 및 기본 정보

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경1182 (1)

소재지: 광주광역시 광산구 쌍암동 676-3 첨단센트럴파크2차 202동 7층707호

용도: 오피스텔 (주거용 추정)

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 면적 및 감정가 정보

건물면적: 전용 47.44㎡ (약 14.35평)

토지면적: 대지권 11.12㎡ (약 3.36평)

감정가: 174,000,000원

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 광주광역시 광산구 쌍암동 소재 "광주첨단종합병원" 동측 인근에 위치하며, 주위는 상가 및 업무시설이 밀집된 지대로 형성되어 있습니다.

첨단지구 내 중심상업지역에 위치하여 주위 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 주변에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통 상황은 보통 이상으로 평가됩니다.

2.3. 토지 이용 계획

본건 토지는 중심상업지역 및 방화지구에 속하며, 도로(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합)에 접해 있습니다.

또한, 국가산업단지(첨단산업기지사업완료지구) 및 가로구역별 최고높이 제한지역으로 지정되어 있습니다.

2.4. 상권 분석 및 생활 정보

본건은 상가와 업무시설이 혼재된 지역에 있어 생활 편의시설 접근성이 우수합니다.

주변에 마트, 병원, 카페, 약국 등 다양한 편의시설이 모여 있어 생활이 편리하며, 인근에 광주첨단종합병원이 위치하여 의료시설 이용이 용이합니다.

혐오시설은 검색 결과 상 특별히 확인되지 않았습니다.

3. 권리 분석

3.1. 채권/채무 관계

소유자: 유OO

채무자: 유OO

채권자: 정OO

본건은 소유자(유OO)의 채무로 인해 채권자(정OO)가 신청한 부동산강제경매 사건입니다.

3.2. 임차인 현황 및 대항력 분석 (핵심 주의사항)

본건에는 매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 존재하는 것이 가장 큰 특이사항이자 리스크입니다.

임대차보증금: 169,000,000원

주민등록일자: 2022.04.08. (대항력 발생일)

확정일자: 2022.05.13.

임차권등기: 2024.04.03.

분석: 임차인이 전입신고(주민등록)를 통해 대항력을 갖추었으며, 임차권등기까지 완료한 상태입니다. 보증금 169,000,000원은 감정가 174,000,000원의 97%에 달하는 금액입니다. 말소기준권리보다 임차인의 대항력이 앞설 경우, 낙찰자가 임차인의 보증금 전액을 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다. 따라서, 낙찰금액이 임차보증금 이하가 되거나, 임차인이 배당을 받지 못하는 경우, 그 부족액은 낙찰자가 인수하게 됩니다.

4. 투자 타당성 검토

4.1. 잠재적 리스크

최대 리스크는 '매수인 인수 보증금'의 존재입니다. 낙찰금액 외에 1억 6천 9백만 원의 임차보증금 전액 또는 일부를 추가로 인수해야 할 수 있으므로, 입찰가를 산정할 때 이 인수액을 반드시 반영해야 합니다. (실제 투자금 = 낙찰가 + 인수 보증금)

4.2. 종합 의견

본건 오피스텔은 광주 첨단지구 내 중심상업지역에 위치하여 입지 및 생활 편의성은 매우 우수합니다. 임차 수요가 비교적 높은 지역으로 판단되나, 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 문제가 존재하여 권리 분석의 난이도가 높습니다. 인수할 금액을 보수적으로 산정하여 입찰하지 않으면 투자 손실이 발생할 수 있습니다.

4.3. 투자 포인트

최고의 입지: 첨단지구 중심 상업지역에 위치, 높은 임대 수요 및 시세 유지에 유리합니다.

상품성: 2018년 준공된 비교적 신축 오피스텔로, 건물 관리 상태 및 내부 구조가 양호할 것으로 예상됩니다.

실질 경쟁률 감소 기대: 대항력 있는 임차인 리스크로 인해 일반 투자자들의 입찰 참여가 저조할 수 있어, 권리분석에 능숙한 투자자에게는 오히려 저가 매수의 기회가 될 수 있습니다.

법원 정보

광주지방법원 경매7계