나이스옥션 법원경매 광주 2025타경31980 [1] 전라남도 나주시 빛가람동 200 중흥에스-클래스메가티움2차 5층비655호 오피스텔 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 광주 2025타경31980 [1] 전라남도 나주시 빛가람동 200 중흥에스-클래스메가티움2차 5층비655호 오피스텔 경매

• 사건번호: 2025타경31980
• 주소: 전라남도 나주시 빛가람동 200 중흥에스-클래스메가티움2차 5층비655호
• 감정가: 64,000,000원
• 최저가: 35,840,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 오피스텔

광주지방법원 경매7계 2025타경31980 | 소재지: 전라남도 나주시 빛가람동 200 중흥에스-클래스메가티움2차 5층비655호 | 감정가: 64,000,000원 | 최저가: 35,840,000원 | 용도: 오피스텔

1. 물건 개요 및 기본 정보

1.1. 사건 정보

광주지방법원 2025타경31980 (1)

1.2. 물건 기본 정보

소재지: 전라남도 나주시 빛가람동 200 중흥에스-클래스메가티움2차 5층비655호

용도: 오피스텔 (경매구분: 부동산강제경매, 매각대상: 토지/건물일괄매각)

감정가: 64,000,000원

토지면적: 12.30㎡ (약 3.72평)

건물면적: 28.42㎡ (전용면적, 약 8.59평)

특이사항: 공유자우선매수신고 있음

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지

본건 오피스텔은 전라남도 나주 혁신도시 내에 위치하며 빛가람동행정복지센터 북측 인근에 소재합니다. 본래 혁신도시의 핵심 공공기관 인근에 위치하여 잠재적인 임대수요는 풍부할 수 있으나, 현재 감정평가서상 '미성숙 상가지대'로 판단하고 있습니다.

건물의 구조는 철근콘크리트구조 12층 건물 중 5층입니다.

2.2. 상권분석 및 생활정보

주변은 미성숙 상가지대이나 인근에 버스승강장이 소재하여 교통상황은 보통 수준으로 파악됩니다. 본 건물은 오피스텔로 일반적인 위생, 급배수, 승강기, 난방, 소화전 설비 등을 갖추고 있습니다.

나주 혁신도시는 한국전력공사 등 주요 공공기관이 위치하며, 본건 오피스텔은 혁신도시 내에서 호실 수가 많은 대단지 오피스텔 중 하나로 파악됩니다.

주변에는 CGV 나주 등의 문화시설 및 상업시설이 조성되어 있어 생활 편의시설 접근성은 양호한 편입니다.

혐오시설 정보: 직접적인 혐오시설은 확인되지 않으나, 나주 혁신도시 내 오피스텔 시장은 미분양으로 인한 관리비 문제 및 전기/수도 중단 우려가 타 오피스텔에서 발생한 사례가 있어 (물론 본 물건이 해당 건물은 아님) 전반적인 지역 경기 침체 및 공실 위험을 염두에 두어야 합니다. 특히, 본건 소재 오피스텔을 포함한 나주 혁신도시 오피스텔에서 전세사기 피해 사례가 보고된 바 있습니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매 권리 관계

본건은 부동산강제경매 사건으로 채권자 엄OO의 신청에 의해 진행됩니다.

가장 중요하고 치명적인 권리상의 하자가 존재하며, 이는 경매 성공 여부와 수익성을 결정하는 핵심 사항입니다.

3.2. 잠재적 리스크

1. 대항력 있는 임차인 및 인수 보증금:

- 임차보증금 82,600,000원

- 주민등록일자 (대항력 취득일): 2021.09.01. (말소기준권리보다 선순위로 추정됨)

- 임차권등기일: 2025.03.24.

- 임차보증금(82,600,000원)이 감정가(64,000,000원)보다 현저히 높습니다. 따라서 낙찰자는 보증금 전액을 인수할 가능성이 매우 높으며, **인수해야 할 금액이 낙찰가 외에 82,600,000원**이 될 수 있습니다.

- 이는 곧 입찰자에게 매우 큰 재정적 부담과 채무를 안기는 결과를 초래하며, **일반적인 경매에서는 입찰을 지양해야 할 수준의 심각한 위험**입니다.

2. 전세사기 피해자 우선매수권:

- 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법 제20조에 따라 **임차인에게 우선매수권이 부여**되어 있습니다.

- 이는 임차인이 최고가매수신고인의 가격으로 매수할 권리가 있어, **일반 입찰자가 최고가로 낙찰받더라도 최종 매수인이 되지 못할 확률이 매우 높습니다.**

3. 공유자 우선매수신고:

- 특이사항에 '공유자우선매수신고'가 명시되어 있습니다. 이는 해당 오피스텔에 공유자가 존재하며, 공유자가 경매절차에서 우선적으로 매수하겠다고 신고했음을 의미합니다.

- 만약 공유자가 적법하게 우선매수권을 행사한다면, **일반 입찰자는 최고가매수신고인이 되어도 최종적으로 매각이 허가되지 않습니다.**

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 투자 포인트

1. 감정가 대비 보증금의 현저한 높이: 감정가 6400만원 대비 대항력 있는 임차인의 보증금 8260만원이 높아, **보증금 인수 리스크가 압도적으로 크기 때문에** 실수요자의 매매가 상회하는 고가 입찰은 불가능합니다.

2. 우선매수권의 중복: 전세사기 피해자의 우선매수권과 공유자의 우선매수신고가 동시에 존재하여, **일반 입찰자의 낙찰 가능성은 거의 0에 수렴합니다.**

4.2. 종합 의견

본 물건은 위치상 한국전력공사 등 공공기관이 있는 나주 혁신도시 내 오피스텔이나, 현재 감정가보다 높은 임차보증금(82,600,000원)을 낙찰자가 전액 인수해야 하는 **최고 수준의 치명적인 권리상의 하자(Risk)**를 가지고 있습니다.

더불어, 전세사기 피해자 및 공유자의 우선매수권이 중복하여 존재하므로, 입찰을 하더라도 최종적으로 소유권을 취득할 가능성이 매우 희박합니다.

4.3. 결론

**본 물건은 컨설팅 관점에서 일반 투자자에게는 입찰을 강력히 비추천합니다.** 만약 입찰을 고려한다면, 보증금 전액을 인수할 재정적 능력과 함께 낙찰 시 수익성이 전혀 없음을 인지해야 합니다. 또한 전세사기 피해자 구제 목적이 강한 물건일 가능성이 높으므로, 해당 피해자나 공유자가 아닌 일반 입찰자는 입찰을 통한 소유권 취득을 기대하기 어렵습니다.

법원 정보

광주지방법원 경매7계