나이스옥션 법원경매 광주 2025타경31626 [1] 전라남도 화순군 동복면 가수리 123-1 답 경매

매각기일: 2025-12-30

물건 개요

나이스옥션 법원경매 광주 2025타경31626 [1] 전라남도 화순군 동복면 가수리 123-1 답 경매

물건 대표 이미지

광주지방법원 경매7계 2025타경31626 | 소재지: 전라남도 화순군 동복면 가수리 123-1 | 감정가: 19,716,000원 | 최저가: 11,042,000원 | 용도: 답

1.1. 사건 기본 정보

소재지: 전라남도 화순군 동복면 가수리 123-1

사건번호: 광주지방법원 2025타경31626 (1)

용도 (공부상): 답 (현황: 전)

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지매각

1.2. 면적 및 감정가

토지면적: 636.00㎡ (약 192.40평)

감정가: 19,716,000원

1.3. 현황 및 이용 상태

본건 토지 (기호(1))는 부정형의 토지이며, 공부상 지목은 '답(논)'이나 현황은 '전(밭)'으로 이용 중입니다.

주위는 농경지 등이 소재하는 산간 농경지대로서 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

맹지(도로에 접하지 않은 토지)이므로 차량 접근성은 있으나, 실제 이용 및 개발 시 진입로 확보가 필수입니다.

**2. 입지 조건 및 환경 분석**

2.1. 위치 및 주변 환경

전라남도 화순군 동복면 가수리 소재 “만수마을” 남서측 근거리에 위치합니다.

주변은 산이 많은 지리적 조건의 농경지대로, 비교적 깊은 산골짝 마을은 아닙니다.

해당 지역(가수리)은 과거 석탄 매장량이 많아 탄광 개발의 영향이 있었으며, 상가, 하가, 만수마을로 구성되어 있습니다.

주변에 화재 예방 목적으로 세우는 전통 민속놀이인 '짐대 세우기(솟대)'가 전승되는 마을(상가마을)이 인근에 있어, 전통 문화와 자연 경관이 잘 보존된 산간 지역의 특성을 가집니다.

2.2. 상권 분석 및 생활 정보

본건은 산간 농경지대에 위치하여 상권은 매우 미약합니다.

생활 편의시설(대형마트, 병원, 은행 등)은 인근 동복면 소재지 또는 화순읍까지 이동해야 하므로, 전원생활을 위한 최소한의 기반 시설만 갖춘 것으로 판단됩니다.

주변에 특별한 혐오시설은 검색되지 않으며, 오히려 자연 경관이 뛰어난 곳으로 김삿갓 종명지, 연둔리 숲정이 등이 비교적 가까운 거리에 위치합니다.

**3. 권리 분석 및 특이사항**

3.1. 경매 권리 관계

소유자/채무자: 전OO

채권자: 한OOOOOOOOOO

본건은 토지매각으로 건물 등 기타 권리 문제는 없는 것으로 보이나, 제시외 물건이 없는지 최종 확인이 필요합니다.

3.2. 잠재적 리스크 및 주의사항

분묘기지권: 특이사항에 '분묘기지권'이 기재되어 있어, 비록 감정평가서상 기호(1)의 이용현황에는 명시되지 않았으나, 매수 전 현장 조사를 통해 분묘 존재 여부를 반드시 확인해야 합니다.

농지취득자격증명(농취증) 필요: 본건은 지목이 '답'인 농지이므로 매각 시 농지취득자격증명을 제출해야 합니다. 미제출 시 보증금은 미반환됩니다.

맹지: 인접 도로가 없어 차량 진출입 및 건축허가 등에 제약이 따릅니다. 향후 건축 등 개발을 위해서는 주변 토지 소유자와의 협의를 통한 도로 개설(통행권 확보)이 필수입니다.

공부와의 차이: 공부상 지목 '답'과 현황 '전' 또는 '묵답'의 차이(농지법상 이용관리 주의).

영농여건불리농지: 농사짓기 어려운 조건의 농지로 지정되어 있어, 수익성 있는 영농 목적으로는 적합하지 않을 수 있습니다.

토지이용계획: 계획관리지역으로, 보전관리지역인 기호(2)에 비해 비교적 개발이 용이한 편이나, 각종 가축사육제한구역(개, 닭, 오리, 메추리, 돼지) 및 폐수배출시설 설치제한지역 등의 규제를 받으므로 매수 목적에 맞는 규제 여부를 확인해야 합니다.

**4. 종합 의견 및 투자 포인트**

4.1. 투자 포인트

계획관리지역: 농림지역이나 보전관리지역에 비해 건축 행위 등 이용도가 높아, 장기적인 관점에서 토지의 활용 가능성이 상대적으로 높습니다.

저렴한 감정가: 평당 약 102,474원 ($19,716,000 / 192.40평$)의 낮은 가격으로, 농지 투자의 진입 장벽이 낮습니다.

실수요자 적합: 텃밭 경작이나 주말농장 등 소규모 영농 목적의 실수요자에게 적합할 수 있습니다.

4.2. 종합 의견

본 물건은 비교적 저렴한 가격에 계획관리지역의 토지를 취득할 기회이나, '맹지'라는 치명적인 단점과 '농취증' 제출 의무라는 단기적 리스크가 공존합니다.

성공적인 투자를 위해서는 낙찰 후 주변 토지 소유자와의 통행로 확보 협의 가능성을 사전에 충분히 타진해야 하며, 농지취득자격증명 발급 가능 여부를 미리 확인하고 입찰해야 합니다.

법원 정보

광주지방법원 경매7계