나이스옥션 법원경매 광주 2025타경455 [1] 광주광역시 북구 신용동 479-3 답 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 광주 2025타경455 [1] 광주광역시 북구 신용동 479-3 답 경매

• 사건번호: 2025타경455
• 주소: 광주광역시 북구 신용동 479-3
• 감정가: 2,970,128,000원
• 최저가: 2,079,090,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 답

광주지방법원 경매7계 2025타경455 | 소재지: 광주광역시 북구 신용동 479-3 | 감정가: 2,970,128,000원 | 최저가: 2,079,090,000원 | 용도: 답

1. 물건 보고서 (광주지방법원 2025타경455 (1) 답 매각)

1.1. 개요

사건번호는 광주지방법원 2025타경455 (1)이며, 매각대상은 토지(답)입니다.

소재지는 광주광역시 북구 신용동 479-3입니다.

토지면적은 2112.00㎡ (약 638.83평)이며, 감정가는 2,970,128,000원으로 산정되었습니다.

본 경매는 부동산임의경매 사건이며, 소유자는 주OOOOOOOOOO, 채무자는 최OO, 채권자는 여OOOOOOOOOO입니다.

1.2. 물건 현황 및 특이사항

본건의 공부상 지목은 답(沓)이나, 현황은 전(밭)으로 수목이 식재된 상태로 이용되고 있습니다.

매각대상에는 토지 외에 지상 소재 제시외수목(이팝나무, 단풍나무, 소나무, 중국단풍 등)이 포함되어 일괄 매각됩니다.

특이사항으로는 농지취득자격증명(농취증) 제출이 필수적이며, 미제출 시 매수보증금이 반환되지 않습니다.

또한, 향후 토지의 원상회복명령이 발하여질 가능성이 있다는 점을 주의해야 합니다.

정확한 경계는 측량을 요하며, 옆 번지선상에 소유관계 미상인 조립식 냉동창고, 실외기, 냉각기가 해체된 상태로 적재되어 있으므로 현장 확인 및 경계 문제가 발생할 수 있습니다.

2. 입지조건 및 환경 분석

2.1. 위치 및 교통 상황

본건은 광주광역시 북구 신용동 소재 '힐스테이트 신용 더리버 아파트' 서측 인근에 위치하며, 주변은 농경지와 공동주택(아파트), 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 일반적인 교통상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

본건 남측으로 비포장도로에 접하며, 북측으로는 인접 지번을 통한 비포장 진출입로가 현황상 존재합니다.

2.2. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건은 도시지역, 자연녹지지역(2012-07-16)에 속합니다.

자연녹지지역은 도시의 녹지 공간 확보 및 장래 도시 용지 공급 등을 목적으로 하는 지역으로, 개발행위에 제한이 따르지만 장기적인 관점에서 개발 잠재력을 갖는 경우가 많습니다.

추가로 비행안전제3구역(전술) 및 중점경관관리구역으로 지정되어 있어, 관련 법규(군사기지 및 군사시설 보호법 등)에 따른 건축 및 개발 제한을 확인해야 합니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매 및 등기부 분석

본건은 부동산임의경매 사건으로, 채권자가 담보권을 실행하여 진행되는 경매입니다.

제공된 정보 내에서는 등기부상 하자가 없는 것으로 추정되나, 최종 입찰 전 말소기준권리 및 임차인 현황 등을 포함한 전체 등기부등본 및 현황조사서 분석이 필수적입니다.

3.2. 농지취득자격증명 리스크

본건은 지목이 답(농지)이므로, 낙찰자는 법원에서 지정한 기한 내에 농지취득자격증명(농취증)을 제출해야 합니다. 미제출 시 보증금이 몰수됩니다.

현황은 수목식재를 하는 '전(밭)'으로 이용 중이므로, 농지법상 경작 가능성을 소명해야 하며, '향후 원상회복명령이 발하여질 가능성'이 있다는 사실조회회신서 내용을 유의해야 합니다. 이는 농지취득 후 농업경영계획을 이행하지 못할 경우 발생할 수 있는 행정처분 리스크입니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 분석

본건은 자연녹지지역의 농경지로서, 인근에 대규모 아파트 단지(힐스테이트 신용 더리버 등)가 위치하고 있어 주거 배후 수요가 존재하는 지역입니다.

현재는 상업적 용도의 이용보다는 장기적인 주거지역 편입 또는 도시계획 변경에 따른 개발 수익을 기대해야 하는 토지입니다.

4.2. 생활 정보 및 주변 환경

주변은 공동주택 단지들이 개발되면서 생활 인프라가 조성되고 있으나, 본건 자체는 농경지대와 인접한 상태입니다.

현재 검색된 정보에 의하면 본건 주변에 직접적으로 큰 규모의 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 법률 및 행정 리스크

농지취득자격증명 미제출로 인한 보증금 몰수 리스크가 가장 큽니다.

원상회복명령 가능성이 존재하므로, 농지법 준수에 대한 철저한 계획이 필요합니다.

지상 소재 제시외수목은 매각에 포함되나, 토지 내에 존재하는 미상 냉동창고 잔해 등은 경계 및 소유 관계를 명확히 할 필요가 있습니다.

5.2. 현황 리스크

공부상 지목과 현황(답→전, 수목식재)이 상이하고, 정확한 경계가 불분명하여 측량이 필수적입니다. 측량 결과에 따라 실제 이용 면적이나 형태에 변동이 있을 수 있습니다.

접한 도로가 비포장도로이므로 접근성 및 향후 개발 시 도로 확보 관련 비용 발생 가능성이 있습니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본건은 광주광역시 북구 신용동의 대규모 아파트 단지 인근에 위치한 자연녹지지역의 대형 토지(638평 규모)로서, 장기적인 관점에서 도시 개발의 수혜를 기대할 수 있는 잠재력을 가졌습니다.

다만, 농지취득자격증명 제출 및 원상회복명령 가능성이라는 행정적 리스크와 경계 측량 등 현황적 리스크를 명확히 인지하고 접근해야 합니다.

단기적인 수익보다는 장기적인 토지 가치 상승에 초점을 맞춘 투자가 적합해 보입니다.

6.2. 투자 포인트

최고의 입지: 대규모 아파트 단지(힐스테이트 신용 더리버 등)와 인접한 자연녹지지역 토지로서, 향후 용도 변경 또는 개발 가능성을 염두에 둔 장기 투자에 유리합니다.

규모의 경제: 2112.00㎡ (약 638.83평)의 대형 토지 면적은 향후 개발 시 사업성을 확보하는 데 유리한 요소입니다.

제시외 수목 일괄 매각: 토지 위에 식재된 수목이 매각에 포함되어, 별도의 처리 문제 없이 토지를 인수할 수 있습니다 (다만, 수목의 가치 평가와 활용 방안 검토 필요).

법원 정보

광주지방법원 경매7계