나이스옥션 법원경매 광주 2025타경1823 [1] 광주광역시 동구 소태동 OOOOOO 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태평양 · 평가일 2025.04.14

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 동구 소태동 소재“지원1동행정복지센터”남측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택이 주로 소재하는 기존 주택지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 제반 교통여건은 보통임.

형태 및 이용상태

사다리형 평지로서, 단독주택 건부지임.

인접 도로상태

본건 북동측으로 폭 약 2m의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 상대보호구역(2019-12-31)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-12-31)(무등중)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2020-03-30)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(무등중)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 2-가) 시멘트 벽돌조 슬래브지붕 2층 건물로서,
외벽 : 모르타르위페인팅마감 등,
내벽 : 벽지 등,
창호 : 새시창임.

일련번호 2-나) 시멘트 벽돌조 슬래브지붕 단층 건물로서,
외벽 : 모르타르위페인팅마감 등,
창호 : 새시창임.

이용상태

일련번호 2-가) 주택,
일련번호 2-나) 변소임.

설비내역

일련번호 2-가) 위생, 급배수설비, 난방설비 등,
일련번호 2-나) 위생, 급배수설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

제시외건물 ㄱ) 판넬조 판넬지붕 단층, 창고, 약 20.0㎡,
제시외건물 ㄴ) 판넬조 판넬지붕 단층, 창고, 약 10.5㎡임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 건물 일련번호 2-가) 지하1층 부분은 ‘확인불능’으로 감정평가 외 하였음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

제시외 건물 매각 포함. 일괄매각. 지하실 7.96㎡(확인불능, 감정평가 외)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 광주지방법원에서 진행 중인 2025타경1823 (1) 부동산강제경매 사건입니다.

소재지는 광주광역시 동구 소태동 485-14이며, 용도는 단독주택입니다.

감정평가액은 230,230,890원입니다.

토지 면적은 178.10㎡ (약 53.87평)이며, 건물 면적은 등기부상 150.05㎡ (약 45.39평)입니다.

이 외에 제시외 건물 면적으로 30.50㎡ (약 9.23평)이 있으며, 이는 매각에 포함됩니다.

건물 지하에는 7.96㎡의 공간이 있으나 확인이 불가하며 감정평가 외로 분류되었습니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각이며, 경매 구분은 부동산강제경매입니다.

채권자는 한OO입니다.

본 물건은 재매각 및 중복사건에 해당하며, 제시외 건물 매각 포함 및 일괄매각 조건입니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 광주광역시 동구 소태동에 위치하며, “지원1동행정복지센터” 남측 인근에 자리 잡고 있습니다.

주변은 단독주택이 주로 분포하는 기존 주택지대입니다.

차량 접근은 가능하며, 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다.

물건지 북동측으로는 폭 약 2m의 포장도로에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

등기부등본 상 말소기준권리는 2003년 12월 23일 접수된 광주광역시축산업협동조합의 근저당권(을5)입니다.

말소기준권리보다 늦게 설정된 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 77,576,157원입니다.

임차인 현황으로는 나종덕 씨와 최상주 씨가 있으나, 두 임차인 모두 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없습니다.

따라서 인수할 보증금 합계는 0원입니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 소재한 소태동 일대는 주로 단독주택이 밀집한 주거 지역입니다.

“지원1동행정복지센터”가 인근에 위치하여 기본적인 행정 및 생활 편의 시설 이용이 용이할 것으로 판단됩니다.

상업 시설이 밀집한 지역은 아니며, 주거 기능을 중심으로 하는 상권으로 파악됩니다.

1.4. 생활정보

생활 편의시설은 “지원1동행정복지센터” 및 인근 지역을 통해 이용 가능합니다.

교육 시설로는 무등중학교 등이 있으며, 교육환경 보호에 관한 법률에 따라 상대보호구역 및 절대보호구역으로 지정된 지역이 있습니다.

교통 여건은 보통 수준으로 대중교통 이용 및 차량을 이용한 이동에 큰 불편함은 없을 것으로 예상됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

본 물건은 재매각 및 중복사건으로 경매 절차가 다소 복잡할 수 있습니다.

건물 지하 7.96㎡는 확인 불능 상태이며 감정평가에서 제외되었으므로, 현장 확인이 필요합니다.

등기부상 면적 외에 제시외 건물 30.50㎡가 존재하며 매각에 포함되므로, 이에 대한 명확한 인수 또는 처리 방안을 확인해야 합니다.

북동측으로 약 2m의 좁은 도로에 접해 있어 차량 통행 및 건축 관련 규제 사항을 추가적으로 검토할 필요가 있습니다.

주변에 혐오시설이 있는지 여부를 별도 확인하여 잠재적 가치 하락 요인을 미리 파악하는 것이 중요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 동구 소태동에 위치한 단독주택으로, 적정한 토지 면적과 주택을 갖추고 있습니다.

일괄 매각 및 제시외 건물 포함 조건이며, 권리 관계는 말소되는 권리가 대부분이라 비교적 명확한 편입니다.

임차인 모두 대항력이 없어 인수 부담이 없습니다.

다만, 재매각 및 중복사건이라는 점, 지하 공간 확인 불가, 좁은 도로 접면 등은 잠재적 리스크 요인으로 충분히 고려되어야 합니다.

1.7. 투자 포인트

단독주택 밀집 지역에 위치하여 향후 지역 개발 시 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

제시외 건물을 포함한 실사용 면적을 활용할 경우, 잠재적 가치를 높일 수 있습니다.

말소될 권리가 많아 권리 분석이 비교적 용이하다는 장점이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 주변 연립 및 다세대 주택 매매 사례(2024년 10월, 62.94㎡ 약 1.4억 ~ 84.41㎡ 약 2.15억)를 볼 때, 본건의 감정가 2.3억원은 시세 대비 합리적이거나 약간 높을 수 있습니다. 다만, 본건은 단독주택으로 아파트/빌라와 직접적인 비교는 어렵습니다.

재매각 물건임을 감안하여, 감정가 이하에서 보수적인 접근이 필요할 수 있습니다.

지하 공간 확인 불가, 2m 도로 접면 등의 불확실성을 고려하면, 보수적인 입찰가를 제시합니다.

인수 보증금은 0원이므로, 이를 제외한 금액으로 입찰가를 산정합니다.

추정 입찰가: 210,000,000원 ~ 225,000,000원

본 입찰가 산정은 제공된 정보와 주변 시세 정보 분석에 근거한 것으로, 실제 현장 조사 및 추가적인 시세 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.