나이스옥션 법원경매 광주 2025타경622 [1] 광주광역시 북구 운암동 825-12 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하나 · 평가일 2025.02.25

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 북구 운암동 소재 '대자초등학교' 북서측 인근에 위치하며,
주위는 학교, 아파트단지, 단독주택, 각종 점포 등이 혼재하는 기존 주택지대임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고, 인근에 버스승강장이 소재하는 등 일반적인 교통상황은
보통임.

형태 및 이용상태

인접필지 및 인접도로 대비 평탄한 유사 사다리형의 토지로서, 다가구주택 건부지이며,
일부 도로 확보부지 등임.

인접 도로상태

동측으로 왕복2차선 포장도로에 접하며, 남측 일부 도로 확보부지임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한
법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 전통상업보존구역(유통산업발전법).

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

귀 제시목록상, 본건 토지는 '김성용' 소유임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호(2(가)): 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건으로서,
2011년 06월 22일 사용승인되었으며,
외벽: 인조석붙임, 드라이비트 마감 등
내벽: 타일붙임 마감 등
창호: 새시창호 등임.

이용상태

일련번호(2(가)): 다가구주택(그린빌)으로 이용중임.

설비내역

일련번호(2(가)): 일반적인 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 '지적 및 건물개황도' 및 '사진용지' 와 같이 제시외건물㉠이 소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

귀 제시목록상, 본건 건물은 '김성용' 소유이며,
이해관계인 부재 등으로 임대관계는 미상임.

물건 비고

- 일괄매각. 목록 2. 소재 제시외 건물 포함
- 대항력 있는 임차인 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

소재지: 광주광역시 북구 운암동 825-12 (신주소: 광주광역시 북구 동운로201번길 5)

사건번호: 광주지방법원 2025타경622 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 고OO

용도: 다가구주택

감정가: 1,292,701,800원

토지면적: 356.00㎡ (약 107.7 평)

건물면적: 507.03㎡ (약 153.4 평)

제시외 건물 면적: 10.20㎡ (건물감정평가요항표 상 언급)

매각대상: 토지/건물 일괄매각 (목록 2. 소재 제시외 건물 포함)

건물 사용승인일: 2011년 06월 22일

총 가구 수: 19 가구

1.1. 입지조건

* 위치: 광주광역시 북구 운암동 소재 '대자초등학교' 북서측 인근에 위치합니다.

* 주위 환경: 학교, 아파트 단지, 단독주택, 각종 점포 등이 혼재하는 기존 주택지대입니다.

* 교통 상황: 본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스 승강장이 소재하여 일반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

* 토지 형태 및 이용 상태: 인접 필지 및 인접 도로 대비 평탄한 유사 사다리형 토지로서, 다가구주택 건부지로 이용 중이며 일부 도로 확보 부지입니다.

* 인접 도로 상태: 동측으로 왕복 2차선 포장도로에 접하며, 남측 일부 도로 확보 부지입니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 상대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률), 절대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률), 전통상업보존구역(유통산업발전법)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2025-02-03 접수, 고성주 채권자의 강제경매 개시결정 (토지, 건물 등기부상)

* 선순위 권리 현황:

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리가 다수 존재하며, 매수인이 인수해야 합니다.

* 2022-12-05자 강수빈의 전세권설정 (60,000,000원)은 말소되지 않고 매수인이 인수합니다.

* 2024-07-25자 강태양의 주택임차권 (65,000,000원)은 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수하며, 소멸되지 않을 수 있습니다.

* 2024-11-06자 박성빈의 주택임차권 (65,000,000원)은 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수하며, 소멸되지 않을 수 있습니다.

* 2025-01-23자 고성주의 주택임차권 (65,000,000원)은 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수하며, 소멸되지 않을 수 있습니다.

* 2025-02-27자 김소진의 주택임차권 (130,000,000원)은 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수하며, 소멸되지 않을 수 있습니다.

* 2025-03-25자 김혜림의 주택임차권 (60,000,000원)은 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수하며, 소멸되지 않을 수 있습니다.

* 2025-05-08자 고선영의 주택임차권 (65,000,000원)은 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수하며, 소멸되지 않을 수 있습니다.

* 2025-05-26자 임초은의 주택임차권 (65,000,000원)은 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수하며, 소멸되지 않을 수 있습니다.

* 총 인수 가능한 보증금 및 전세금 합계는 약 565,000,000원에 달합니다.

* 임차인 현황 및 권리분석:

* 한 (한경훈): 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2022-04-12, 대항력 있음. (권리분석: 보증금 0원으로 인수 여부 및 배당 가능성 희박. 대항력 존재.)

* 김 (김혜림): 보증금 60,000,000원, 차임 0원, 전입 2023-03-22, 확정 2023-02-13, 배당 2025-03-25, 대항력 있음. (권리분석: 우선변제권 확보. 전액 배당받지 못할 경우 잔액 인수 가능성 있음.)

* 김 (김소진): 보증금 130,000,000원, 차임 0원, 전입 2023-01-25, 확정 2023-01-25, 배당 2025-02-21, 대항력 있음. (권리분석: 우선변제권 확보. 전액 배당받지 못할 경우 잔액 인수 가능성 있음.)

* 고 (고선영): 보증금 65,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-05-11, 확정 2022-05-11, 배당 2025-03-17, 대항력 있음. (권리분석: 우선변제권 확보. 전액 배당받지 못할 경우 잔액 인수 가능성 있음. 등기부상 인수되는 권리로 명시됨.)

* 임 (임초은): 보증금 65,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-08-02, 확정 2024-07-22, 배당 2025-04-28, 대항력 있음. (권리분석: 우선변제권 확보. 전액 배당받지 못할 경우 잔액 인수 가능성 있음. 등기부상 인수되는 권리로 명시됨.)

* 장 (장은정): 보증금 60,000,000원, 차임 0원, 전입 2024-06-26, 확정 2024-06-24, 배당 2025-02-27, 대항력 있음. (권리분석: 우선변제권 확보. 전액 배당받지 못할 경우 잔액 인수 가능성 있음.)

* 최 (최영애): 보증금 60,000,000원, 차임 0원, 전입 2019-02-28, 확정 2019-02-28, 배당 2025-03-13, 대항력 있음. (권리분석: 최선순위 임차인 중 하나. 전액 배당받지 못할 경우 잔액 인수 가능성 있음.)

* 고 (고성주): 보증금 65,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-08-05, 확정 2022-07-11, 배당 2025-01-23, 대항력 있음. (권리분석: 우선변제권 확보. 전액 배당받지 못할 경우 잔액 인수 가능성 있음. 등기부상 인수되는 권리로 명시됨.)

* 강 (강수빈): 보증금 0원, 차임 0원, 전입/확정/배당 미상, 대항력 없음. (권리분석: '임차인 현황' 상 대항력 없음. 단, 등기부상 60,000,000원의 전세권이 매각으로 인수됨. 이 부분은 명확히 확인 필요.)

* 한국토지주택공사 (입주자:채 ): 보증금 65,000,000원, 차임 0원, 전입 2021-10-22, 확정 2021-10-12, 배당 2025-04-28, 대항력 있음. (권리분석: 우선변제권 확보. 전액 배당받지 못할 경우 잔액 인수 가능성 있음.)

* 한국토지주택공사 (입주자:김 ): 보증금 90,000,000원, 차임 0원, 전입 2024-04-19, 확정 2024-04-09, 배당 2025-04-28, 대항력 있음. (권리분석: 우선변제권 확보. 전액 배당받지 못할 경우 잔액 인수 가능성 있음.)

* 박 (박성빈): 보증금 65,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-08-08, 확정 2022-07-15, 배당 2024-11-06, 대항력 있음. (권리분석: 우선변제권 확보. 전액 배당받지 못할 경우 잔액 인수 가능성 있음. 등기부상 인수되는 권리로 명시됨.)

* 최 (최성욱): 보증금 5,000,000원, 차임 300,000원, 전입 2024-12-06, 확정 2024-12-12, 배당 2025-04-24, 대항력 있음. (권리분석: 우선변제권 확보. 전액 배당받지 못할 경우 잔액 인수 가능성 있음.)

* 이 (이휘현): 보증금 5,000,000원, 차임 350,000원, 전입/확정/배당 미상, 대항력 없음. (권리분석: 대항력 없어 배당받지 못할 경우 명도 대상.)

* 강 (강태양): 보증금 65,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-07-18, 확정 2022-07-04, 배당 2024-07-25, 대항력 있음. (권리분석: 우선변제권 확보. 전액 배당받지 못할 경우 잔액 인수 가능성 있음. 등기부상 인수되는 권리로 명시됨.)

* 최 (최유나): 보증금 3,000,000원, 차임 300,000원, 전입/확정 미상, 배당 2025-04-28, 대항력 없음. (권리분석: 대항력 없어 배당받지 못할 경우 명도 대상.)

* 한국토지주택공사 (입주자:이 ): 보증금 65,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-03-24, 확정 2022-03-23, 배당 2025-04-28, 대항력 있음. (권리분석: 우선변제권 확보. 전액 배당받지 못할 경우 잔액 인수 가능성 있음.)

* 최 (최진솔): 보증금 5,000,000원, 차임 350,000원, 전입 2024-03-20, 확정 2024-03-29, 배당 2025-03-18, 대항력 있음. (권리분석: 우선변제권 확보. 전액 배당받지 못할 경우 잔액 인수 가능성 있음.)

* 주식회사두리코아,강 (강승리): 보증금 5,000,000원, 차임 400,000원, 전입/확정 미상, 배당 2025-03-19, 대항력 없음. (권리분석: 대항력 없어 배당받지 못할 경우 명도 대상.)

1.3. 상권분석

* 본 물건은 광주광역시 북구 운암동의 주택 밀집 지역에 위치하며, '대자초등학교' 인근으로 학군 접근성이 있습니다.

* 주변에는 아파트 단지, 단독주택, 상가 등이 혼재하여 주거 및 생활 편의 시설이 갖추어진 지역으로 판단됩니다.

* 다가구주택으로서 주변 지역의 주거 수요에 부합하는 임대 수익형 부동산으로의 가치가 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근 버스 승강장을 이용한 대중교통 이용도 가능합니다.

* 편의시설: 주택지대로서 기본적인 생활 편의 시설은 갖추어진 것으로 보입니다. (구체적인 편의시설 정보는 현장 확인 필요)

* 주거 환경: 비교적 조용한 주택가에 위치할 것으로 예상됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 다수의 대항력 있는 임차인 및 인수되는 권리: 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 전세권 및 주택임차권이 다수 존재하며, 이로 인해 상당한 금액의 보증금(총 약 5.65억원)을 낙찰자가 인수해야 합니다. 임차인별 배당 여부에 따라 실제 인수 금액은 변동될 수 있습니다.

* 복잡한 권리 관계: 말소기준권리보다 선순위인 권리들이 다수 존재하여, 철저한 권리 분석 및 인수 금액 확정이 필수적입니다.

* 제시외 건물 존재: 건물 외 별도로 제시외 건물이 있어, 이 부분에 대한 처리 방안도 고려해야 합니다. (매각 대상에 포함됨)

* 혐오시설 정보: 본 제공 정보에는 혐오시설 관련 내용은 명시되어 있지 않으나, 주변 환경 조사를 통해 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 북구 운암동에 위치한 다가구주택으로, 감정가는 1,292,701,800원입니다. 토지 356㎡, 건물 507.03㎡ 규모이며, 19가구로 구성되어 있습니다. '대자초등학교' 인근의 주택지대에 위치하여 입지 조건은 양호하나, 가장 큰 특징은 다수의 대항력 있는 임차인과 인수되는 선순위 권리(전세권, 주택임차권)가 다수 존재한다는 점입니다. 이는 상당한 금액의 보증금 인수를 수반하므로, 상세한 권리 분석과 인수 금액 확인이 반드시 선행되어야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 입지: 광주 북구의 안정적인 주거 지역에 위치하여 꾸준한 임대 수요가 기대됩니다.

* 수익형 부동산: 다가구주택으로서 월세 및 전세 임대 수익을 통한 안정적인 현금 흐름 창출이 가능합니다.

* 가치 재평가 가능성: 복잡한 권리관계로 인해 시세 대비 저평가된 매물이 나올 경우, 투자 가치가 상승할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 1,292,701,800원

* 필수 인수 보증금 및 전세금 합계 (물건명세서상 인수되는 권리 기준): 약 565,000,000원

* 입찰가 산정 시 고려사항:

* 상기 필수 인수 보증금/전세금 총액을 반드시 고려해야 합니다.

* 건물의 연식(2011년 사용승인) 및 향후 예상되는 관리비, 수리비용 등을 종합적으로 검토해야 합니다.

* 지역 시세 및 예상 임대 수익률을 면밀히 분석해야 합니다.

* 경매 물건의 경쟁률 및 입찰 분위기를 파악해야 합니다.

* 보수적인 접근 제안: 감정가에서 필수 인수 보증금을 제외한 금액을 기초로, 시장 상황 및 예상 수익률을 반영하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다. 실질적인 투자 결정은 현장 답사 및 전문가 상담 후 진행하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.