나이스옥션 법원경매 광주 2025타경622 [1] 광주광역시 북구 운암동 825-12 다가구주택 경매

매각기일: 2025-12-30

물건 개요

나이스옥션 법원경매 광주 2025타경622 [1] 광주광역시 북구 운암동 825-12 다가구주택 경매

물건 대표 이미지

광주지방법원 경매7계 2025타경622 | 소재지: 광주광역시 북구 운암동 825-12 | 감정가: 1,292,701,800원 | 최저가: 723,914,000원 | 용도: 다가구주택

1. 물건 개요 및 현황

1.1. 기본 정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경622 (1)

소재지: 광주광역시 북구 운암동 825-12

용도: 다가구주택 (그린빌)

감정가: 1,292,701,800원

토지면적: 356.00㎡ (약 107.69평)

건물면적: 507.03㎡ (약 153.37평)

제시외 건물면적: 10.20㎡ (약 3.08평)

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건 (2011년 06월 사용승인)

1.2. 특이 및 주의사항

일괄매각 대상이며, 목록 2. 소재 제시외 건물(10.20㎡)이 매각에 포함됩니다.

대항력 있는 임차인이 존재하는 것으로 확인되어, 입찰자는 임차인의 보증금 전액 또는 일부를 인수해야 할 가능성이 높습니다. 이에 대한 정확한 권리 분석 및 명도 계획 수립이 필수적입니다.

2. 입지조건 및 상권분석

2.1. 최고의 입지

본 건은 광주광역시 북구 운암동 '대자초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 학교, 아파트단지, 단독주택, 각종 점포 등이 혼재하는 기존 주택지대입니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역에 해당하며, 소로2류(폭 8m~10m)에 접합하고 동측으로 왕복 2차선 포장도로에 접하고 있어 접근성이 양호합니다. 주거 안정성이 높은 지역으로 평가됩니다.

2.2. 상권 및 생활정보

교통상황은 인근에 버스 승강장이 소재하고 본 건까지 차량 접근이 가능하여 보통 수준 이상으로 판단됩니다.

도보 5분 거리에 마트, 병원, 카페, 약국 등 편의시설이 모여 있어 생활이 편리합니다.

주변은 아파트 단지와 주택이 혼재된 지역으로, 주거 환경은 조용하고, 편의시설과의 접근성이 좋아 임차 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

*주변 혐오시설: 지도 및 주변 검색 결과, 명시적인 대형 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 매각 및 채권 관계

본 건은 부동산 강제경매로 진행되며, 소유자(김OO), 채무자(김OO), 채권자(고OO)가 모두 명확합니다. 매각은 토지/건물 일괄매각입니다.

3.2. 임차인 및 리스크 분석

본 건의 가장 큰 핵심 주의사항은 '대항력 있는 임차인 있음'입니다.

이는 임차인이 전입신고 및 확정일자를 갖추고 선순위 권리보다 먼저 대항력을 취득했을 경우, 낙찰자가 임차인의 미배당 보증금을 인수해야 함을 의미합니다.

정확한 권리 관계 파악을 위해 임차인의 전입일자 및 보증금 규모 등을 확인하는 현장 실사가 절대적으로 필요하며, 이를 통해 낙찰 후 인수할 보증금의 유무 및 규모를 산정해야 합니다.

4. 잠재적 리스크 및 종합 의견

4.1. 잠재적 리스크

대항력 임차인의 보증금 인수 리스크: 명도 과정에서 보증금 반환 의무 발생 가능성이 있습니다. 입찰 전 필히 임차인의 권리 관계(배당요구 여부, 전입일자 등)를 면밀히 분석해야 합니다.

제시외 건물 포함: 10.20㎡의 제시외 건물이 매각에 포함되나, 구조 및 이용 상태를 파악하여 추후 법적 문제 발생 여부를 확인해야 합니다. 다만 감정가에 포함되어 일괄매각되므로 철거 등 추가 비용 발생 리스크는 낮은 편입니다.

4.2. 종합 의견

본 건 다가구주택은 대자초등학교 인근의 주거 밀집 지역에 위치하여 임대 수요가 안정적일 것으로 예상됩니다.

건물의 사용승인일(2011년)을 고려할 때 비교적 신축에 가까운 상태이며, 연면적 507.03㎡의 규모를 갖추고 있어 다수의 가구로부터 안정적인 월세 수입을 기대할 수 있습니다.

성공적인 투자를 위해서는 대항력 임차인에 대한 분석을 철저히 하고, 명도 비용 및 시간을 예측하여 입찰가를 신중하게 산정해야 합니다.

5. 투자 포인트

안정적인 입지: 학교 및 아파트 단지 인근의 기존 주택지로 임대 수요가 꾸준한 지역입니다.

비교적 양호한 건물 상태: 2011년식 건물로 최근 지어진 다가구주택에 비해 경쟁력을 갖추고 있습니다.

높은 임대 수익률 기대: 다가구주택으로 공실 리스크가 낮고, 다수의 임차 가구를 통해 높은 임대 수익률을 기대할 수 있습니다.

개발 호재 반영 가능성: 제2종일반주거지역에 위치하여 추후 도시 계획 변화에 따라 재건축 또는 용도 변경의 잠재적 가치도 존재합니다.

법원 정보

광주지방법원 경매7계