나이스옥션 법원경매 광주 2025타경32382 [1] 광주광역시 광산구 동호동 612 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 조은 · 평가일 2025.04.09

토지감정요항표

위치 및 주위환경

광주광역시 광산구 동호동 소재 본량농협동호지소 동측 인근에 위치하며 주위는
농촌취락지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하나 노폭 협소하고, 대중교통여건은 보통임.

형태 및 이용상태

부정형토지로서 단독주택부지임.

인접 도로상태

폭 약 3m 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역 , 제1종지구단위계획구역(108) , 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제
한구역(2024-11-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

-본건 지상에 지적 및 건물개황도에 도시한 바와 같이 제시외건물이 소재하여 개략적 실측사
정으로 평가하되 토지 및 건물의 지분비율을 적용하여 면적사정하였으니 경매절차진행시
소유관계 및 일괄경매여부를 확인하시기 바랍니다.

-본건 지상에 식재된 대추나무, 매실나무, 보리수나무 등 수목은 토지지분비율을 적용한
지분가액을 토지지분가액에 포함평가하되 그 가액을 구분하여 병기하오니 경매절차진행시
소유관계 및 일괄경매여부를 확인하시기 바랍니다.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건은 평가대상 공유지분의 지분위치가 불분명하여 전체를 기준으로 가격결정하고 지분비율
에 의거하여 면적사정하였음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호1 목조 기와형강판지붕 단층구조로서
외벽: 세멘몰탈미장, 회칠 등
내벽: 벽지도배
창호: 목재창호, 샷시창호임.

기호 ㄱ: 판넬조 함석지붕 단층구조임.

기호 ㄴ: 경량철골조 판넬지붕 단층구조임.

이용상태

주택(기호1), 다용도실(기호 ㄱ), 차양(기호 ㄴ)임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 난방설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

제시외건물 기호 ㄱ,ㄴ은 기호1의 부합물 및 종물로 판단됨.

공부와의 차이

기호1은 공부상 시멘트기와지붕이나 현황 기와형강판지붕임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건은 평가대상 공유지분의 지분위치가 불분명하여 전체를 기준으로 가격결정하고 지분비율
에 의거하여 면적사정하였음.

물건 비고

제시외 건물 및 제시외 수목 해당 지분 매각 포함. 일괄매각. 특별매각조건 있음(공유자우선매수권 1회로 제한) 목록1. 공부상 시멘트기와지붕이나 현황 기와형 강판지붕 임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경32382 (1)

소재지: 광주광역시 광산구 동호동 612 (신주소: 광주광역시 광산구 본량신촌동길 21-5)

용도: 단독주택

감정가: 55,298,840원

토지면적: 823.00㎡ (약 249.00평)

토지지분: 205.75㎡ (약 62.24평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 80.66㎡ (약 24.39평)

건물지분: 20.17㎡ (약 6.10평)

건물 제시외면적: 16.72㎡ (약 5.06평)

매각대상: 토지 및 건물 지분매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주식회사한빛자산관리대부

건축물 정보:

- 건물 구조: 목조 기와형 강판지붕 단층구조

- 외벽: 세멘몰탈미장, 회칠 등

- 내벽: 벽지도배

- 창호: 목재창호, 샷시창호

- 주요 용도: 주택

- 사용승인일: 1938년 5월 16일 (건축물대장상)

- 특이사항: 공부상 시멘트기와지붕이나 현황 기와형 강판지붕임.

- 제시외 건물: 기호 ㄱ (판넬조 함석지붕 단층구조, 다용도실), 기호 ㄴ (경량철골조 판넬지붕 단층구조, 차양)이 소재하며, 이는 기호1 건물의 부합물 및 종물로 판단됨.

- 제시외 수목: 대추나무, 매실나무, 보리수나무 등 식재됨.

1.1. 입지조건

주위환경: 광주광역시 광산구 동호동 소재 본량농협동호지소 동측 인근에 위치하며, 주위는 농촌 취락지대임.

교통상황: 본건까지 차량 접근은 가능하나 도로 노폭이 협소하며, 대중교통 여건은 보통 수준임.

인접 도로상태: 폭 약 3m 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태: 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(108), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-20)(전부제한구역).

1.2. 권리분석

말소기준권리: 1994년 10월 17일 접수된 본량농업협동조합의 근저당권 (을1)임.

토지 등기부 요약:

- 갑1: 류재연 소유권이전 (1985.05.07)

- 을1: 본량농업협동조합 근저당권 (1994.10.17, 15,000,000원) - 말소기준권리

- 갑2: 유도현외 3명 소유권이전 (2025.01.06) - 상속

- 갑3: 주식회사한빛자산관리대부 강제경매 (2025.03.25, 75,850,441원) - 본건 경매 개시

건물 등기부 요약:

- 갑1: 류재연 소유권보존 (1994.10.17)

- 을1: 본량농업협동조합 근저당권 (1994.10.17, 15,000,000원) - 말소기준권리

- 갑2: 유도현외 3명 소유권이전 (2025.01.06) - 상속

- 갑3: 주식회사한빛자산관리대부 강제경매 (2025.03.25, 75,850,441원) - 본건 경매 개시

등기부 채권 총액: 15,000,000원 (말소기준권리 기준)

임차인 현황:

- 임차인: 유우선

- 보증금: 0원

- 차임: 0원

- 전입일자: 2021년 12월 27일

- 대항력: 없음.

- 인수 보증금 합계: 0원.

- 주의사항: 해당 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 및 차임이 없으므로 낙찰자가 인수해야 할 임차인 관련 채무는 없습니다.

1.3. 상권분석

본건은 농촌 취락지대에 위치하여 주변에 상업시설이 밀집해 있지 않습니다. 가장 가까운 편의시설로는 본량농협동호지소가 있으며, 대형마트나 상업지구는 차량으로 이동해야 합니다.

주변 지역의 부동산 시장은 대체로 농촌 지역의 특성을 반영하여, 대도시 지역에 비해 거래량이 적고 가격 상승 요인이 제한적입니다. 다만, 지역 개발 계획이나 도시 확장 가능성 등에 따라 시세 변동이 있을 수 있습니다.

인근의 유사 단독주택이나 토지의 경우, 구체적인 거래 사례를 찾기 어려우나, 일반적으로 농촌 지역의 노후 주택은 신축이나 도시 지역 주택에 비해 낮은 가격대를 형성합니다.

1.4. 생활정보

교통: 차량 접근은 가능하나 인접 도로 폭이 3m로 협소하여 일부 제약이 있을 수 있습니다. 대중교통 이용은 보통 수준으로, 주요 노선 버스 정류장까지의 거리에 따라 편리성이 달라질 수 있습니다.

편의시설: 본량농협동호지소와 같은 기본적인 금융 및 생활 편의 시설이 인근에 있습니다.

교육시설: 주변의 초등학교, 중학교 등 교육시설은 차량 이동이 필요할 것으로 예상됩니다.

혐오시설: 현재까지 확인된 정보에 따르면, 본건 인근에 직접적으로 영향을 미치는 혐오시설은 파악되지 않았습니다. 다만, 가축사육제한구역에 해당하므로 관련 시설과의 이격 거리 규제가 있을 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

지분 매각: 본건은 토지 및 건물의 일부 지분으로 매각되므로, 다른 공유자와의 협상이나 관계 설정이 중요합니다. 공유물 분할 청구 소송 등 법적 절차가 발생할 가능성이 있습니다.

공유자 우선매수권: 공유자가 우선매수권을 행사할 수 있으며, 이는 경매 절차의 변수가 될 수 있습니다. 본 건은 공유자 우선매수권 행사가 1회로 제한되어 있습니다.

제시외 건물 및 수목: 제시외 건물(다용도실, 차양 등)과 수목(대추나무, 매실나무 등)이 지분 매각에 포함됩니다. 이들의 소유 관계 및 활용 방안에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

도로 협소: 인접 도로 폭이 3m로 협소하여 차량 통행 및 주정차에 어려움이 있을 수 있으며, 이는 건물의 가치 및 활용도에 영향을 줄 수 있습니다.

건물 노후 및 현황 차이: 건물 사용승인일이 오래되었고, 지붕 마감재 현황 차이(공부상 시멘트기와 vs 현황 기와형 강판)가 있어 향후 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

일괄 매각: 토지와 건물은 일괄하여 매각되므로, 각각의 가치 평가 및 법적 관계를 종합적으로 고려해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 광주광역시 광산구 동호동에 위치한 단독주택 지분 경매 물건으로, 농촌 지역의 특성을 지니고 있습니다. 지분 매각 대상이므로 타 공유자와의 협력이 중요하며, 공유물 분할 등 추가적인 절차가 수반될 수 있습니다. 인접 도로의 협소함과 제시외 건물 등의 존재는 잠재적 리스크 요인으로 고려해야 합니다. 주변 시세 대비 감정가가 적정하게 산정되었는지, 그리고 향후 지분 활용 방안 및 공유자 관계를 어떻게 풀어나갈지에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

소액 투자 기회: 감정가 대비 지분으로 소액 투자가 가능하여 부동산 시장 진입을 고려하는 투자자에게 기회가 될 수 있습니다.

지역 개발 가능성: 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있어 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 가능성을 기대해볼 수 있습니다.

농촌 주택의 재활용: 귀농·귀촌 수요 증가 추세에 따라, 주택 및 부지를 활용한 재개발이나 리모델링 투자를 고려할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건은 감정가 55,298,840원으로, 토지 및 건물 지분 매각 물건입니다.

제시된 정보만으로는 정확한 현 시세 분석 및 예상 입찰가 산정에 한계가 있으나, 일반적인 농촌 지역의 단독주택 지분 경매 물건임을 감안할 때, 감정가 이하 또는 감정가 수준에서 입찰이 시도될 가능성이 있습니다.

특히, 지분 매각의 특성상 공유자 우선매수 신고 가능성, 타 공유자와의 관계, 향후 공유물 분할 등에 따른 불확실성을 고려해야 합니다.

현 시세 및 유사 물건의 거래 동향을 면밀히 분석하고, 투자 목적(실거주, 임대, 시세차익 등)에 따라 입찰가를 결정해야 합니다.

예상 입찰가는 감정가 55,298,840원을 기준으로, 본건의 지분 비율(토지 약 1/4, 건물 약 1/4) 및 농촌 지역의 시장 상황, 잠재적 리스크 요인 등을 종합적으로 고려하여 결정하는 것이 합리적입니다.

예를 들어, 전체 부동산 가치를 감정가와 유사하게 보고, 지분 비율을 적용했을 때 약 1,300만원 ~ 2,000만원 범위에서 입찰가를 고려해볼 수 있으나, 이는 개략적인 추정치이며 실질적인 가치는 추가적인 현장 조사와 시장 분석을 통해 확인해야 합니다.

<cite:1> 광주광역시 광산구 동호동 부동산 정보 검색 결과

<cite:2> 유사 농촌 지역 부동산 시세 및 거래 동향 분석 (일반 검색 결과)

<cite:3> 교육시설 위치 정보 검색 결과

<cite:4> 혐오시설 관련 정보 검색 결과

<cite:5> 경매 물건 가치 평가 관련 일반 원칙

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