나이스옥션 법원경매 광주 2025타경1076 [1] 전라남도 나주시 삼영동 산42 임야 경매

매각기일: 2025-12-17

물건 개요

나이스옥션 법원경매 광주 2025타경1076 [1] 전라남도 나주시 삼영동 산42 임야 경매

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광주지방법원 경매6계 2025타경1076 | 소재지: 전라남도 나주시 삼영동 산42 | 감정가: 123,768,000원 | 최저가: 55,448,000원 | 용도: 임야

1. 부천 지원 2025타경1076 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경1076 (1)

소재지: 전라남도 나주시 삼영동 산42

용도: 임야

감정가: 123,768,000원

토지면적: 10,314.00㎡ (약 3,119.74평)

토지 지분율: 10,314,000 (전체 소유로 추정)

건물면적: 0.00㎡

건물 지분율: 0

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

소유자: 김OO

채무자: 김OO

채권자: 영OOOOOOOO

특이사항: 분묘기지권, 맹지, 지상 분묘 5기 소재

1.2. 입지조건

본건은 전라남도 나주시 삼영동 산42번지에 위치하며, 전라남도장애인종합복지관 서측 인근에 자리하고 있습니다. 주위는 마을 주변의 야산지대로서, 자연환경이 비교적 양호한 지역입니다. 차량 출입은 가능하나, 대중교통 이용은 보통 수준으로 평가됩니다. 복지관이 인근에 위치하여 사회복지시설 이용에 접근성이 있을 수 있습니다.

1.3. 권리분석

본 경매 물건은 임의경매로 진행되며, 소유자 겸 채무자는 김OO입니다. 채권자는 영OOOOOOOO입니다.

토지 지분율이 1031400으로 기재되어 있으나, 토지 면적과 동일한 수치로 보아 전체 지분 매각으로 판단됩니다.

가장 중요한 권리관계로는 분묘기지권이 존재하며, 현황 상 분묘 5기가 소재하고 있습니다. 분묘기지권은 토지 소유권과는 별개로 분묘를 수호하고 제사하는 권리로서, 해당 분묘 주변 토지의 사용에 제약을 발생시킬 수 있습니다. 이는 향후 토지 이용 및 개발에 있어 반드시 고려해야 할 사항입니다.

1.4. 상권분석

본건은 자연림과 일부 묘지가 소재하는 임야로서, 현재 상업적 기능을 수행하는 상권과는 거리가 있습니다. 인근에 전라남도장애인종합복지관이 위치하고 있으나, 이는 상업 시설과는 직접적인 관련이 없습니다. 따라서 직접적인 상권의 영향을 기대하기는 어렵습니다. 다만, 나주시의 개발 계획이나 지역 발전 방향에 따라 향후 잠재적인 가치 변화를 지켜볼 필요는 있습니다.

1.5. 생활정보

본건은 전라남도 나주시 삼영동 소재 야산지대에 위치하여, 도심의 편의시설보다는 자연 친화적인 환경을 제공합니다. 차량을 통한 접근은 용이하나, 대중교통 이용은 보통 수준입니다. 인근에 위치한 전라남도장애인종합복지관은 지역 사회 복지 시설로서의 역할을 수행합니다.

1.6. 잠재적 리스크

1. 맹지: 본건은 인접 도로와 접하고 있지 않은 맹지입니다. 이는 토지 이용 및 건축 시 건축법 상 도로 확보가 필요하며, 토지의 활용에 큰 제약을 초래합니다.

2. 분묘기지권 및 소재 분묘: 지상에 5기의 분묘가 소재하고 있으며, 분묘기지권이 인정될 경우 토지 사용 및 처분에 있어 법적, 현실적 제약이 발생합니다. 이는 분묘 이장 문제 등 해결해야 할 과제가 될 수 있습니다.

3. 토지 이용 제한: 본건은 자연녹지지역, 가축사육제한구역(800m제한구역_닭,오리,메추리), 준보전산지 등으로 지정되어 있어 건축 및 개발 행위에 제한이 따릅니다. 나주시 도시계획 조례 등에 따른 구체적인 건축 제한 사항을 면밀히 확인해야 합니다.

4. 자연 환경: 부정형 완경사지의 자연림으로, 토지의 형상 및 경사가 토지 이용에 불리하게 작용할 수 있습니다.

5. 주변 환경: 인근 지역(왕곡면 송죽리)에서 폐기물 처리 시설 설치 반대 움직임이 있었던 사례가 있어, 향후 주변 환경 변화 가능성을 주시할 필요가 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 전라남도 나주시 삼영동에 위치한 임야로, 맹지이며 지상에 5기의 분묘와 분묘기지권이 존재한다는 점, 그리고 자연녹지지역, 준보전산지 등의 개발 제한 구역에 해당한다는 점이 주요 리스크 요인입니다. 또한, 토지의 경사가 완만하지 않은 점도 고려해야 합니다.

그러나 반대로 이러한 제한 사항들은 낮은 가격으로 토지를 취득할 수 있는 기회가 될 수도 있습니다. 향후 지역 개발 계획이나 토지 이용 규제 완화 가능성을 염두에 둔다면 장기적인 관점에서 투자 가치를 평가해볼 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

1. 저가 매수 기회: 맹지, 분묘기지권, 개발 제한 등의 요인으로 인해 시장 가격 대비 저렴하게 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

2. 잠재적 개발 가능성: 장기적인 관점에서 지역 개발 계획 수립 또는 토지 이용 규제 완화 시, 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다. 다만, 현재로서는 건축 또는 개발 목적보다는 자연 보존 또는 농림업적 활용 가능성에 초점을 맞춰야 할 수 있습니다.

3. 분묘 처리 가능성: 분묘기지권 문제와 분묘를 합법적으로 이장 또는 처리할 수 있는 방안을 모색하고, 이를 해결한다면 토지의 활용도를 크게 높일 수 있습니다.

4. 자연 친화적 활용: 주말 농장, 산림 경영, 또는 개인적인 휴식 공간 조성 등 자연 친화적인 목적으로 활용하는 방안도 고려해볼 수 있습니다.

법원 정보

광주지방법원 경매6계