나이스옥션 법원경매 광주 2025타경1076 [1] 전라남도 나주시 삼영동 산42 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청호

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 나주시 삼영동 소재 전라남도장애인종합복지관 서측 인근에 위치하며, 주위는 마을주변 야산지대임.

교통상황

본건 인근까지 차량출입이 가능하며, 대중교통수단 이용은 보통임.

형태 및 이용상태

부정형 완경사지이며, 자연림, 일부 묘지 등임.

인접 도로상태

맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 가축사육제한구역(800m제한구역_닭,오리,메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>임.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

본건은 공부상 지목은 ""임야""이나, 현황은 ""임야, 일부 묘지 등""임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 지상의 분묘 주위에는 수목(편백나무, 소나무 등)이 식재됨.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

맹지. 지상에 분묘 5기 소재

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 광주지방법원 2025타경1076 (1)

* 소재지: 전라남도 나주시 삼영동 산42

* 용도: 임야

* 감정가: 123,768,000원

* 토지면적: 10,314.00㎡ (약 3,120.2평)

* 건물면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 영OOOOOOOO

1.1. 물건개요

* 본건은 나주시 삼영동 산 일대에 소재한 임야로, 자연림 및 일부 묘지 등으로 이용 중임.

* 토지는 부정형의 완경사지로 이루어져 있음.

1.2. 면적및감정가

* 토지 총 면적은 10,314.00㎡ (약 3,120.2평)이며, 토지 제시외 면적은 없음.

* 건물 면적은 없으며, 건물 제시외 면적 또한 없음.

* 감정평가액은 123,768,000원으로 산정되었음.

1.3. 경매정보

* 본 건은 부동산임의경매로 진행되며, 채권자는 영OOOOOOOO임.

* 공동담보, 법정지상권, 건물매각제외, 분묘기지권 등의 특이사항이 있음.

2. 입지조건

2.1. 소재지및주위환경

* 본 건은 전라남도 나주시 삼영동 소재 전라남도장애인종합복지관 서측 인근에 위치함.

* 주위는 마을 주변의 야산 지대로 구성되어 있음.

2.2. 교통및도로

* 본건 인근까지 차량 출입은 가능하나, 대중교통 이용은 보통 수준임.

* 본건은 맹지로서 인접 도로와의 직접적인 연결이 없어 접근성에 제약이 있음.

3. 권리분석

3.1. 등기부상권리

* 등기부상 권리 현황은 다음과 같음.

* 갑구: 노장근 지분 이전 (2004-07-06), 김군실 소유권 이전 (2010-09-16, 증여), 김군실 합유자 노현희 사망 (2017-09-12, 소유권 변경) 등.

* 을구: 우리새마을금고 근저당권 (2017-09-12, 금41,600,000원, 말소기준권리), 우리새마을금고 지상권 설정 (2017-09-12, 말소) 등.

* 말소기준권리는 우리새마을금고의 근저당권(2017-09-12)이며, 이에 따라 대부분의 권리는 매각으로 소멸될 예정임.

* 갑구상 임의경매 개시결정 등기(2025-03-04, 영암우리새마을금고, 33,749,280원)가 말소기준권리보다 후순위이므로 소멸 예정임.

* 등기부채권 총액은 41,600,000원임.

3.2. 매각후인수되는권리

* 본 건은 "건물매각제외"로 명시되어 있으며, 지상 소재 분묘를 위하여 법정지상권 성립 여지가 있어 매수인이 인수해야 할 수 있음.

3.3. 임차인현황

* 인수 보증금 합계가 0원으로, 별도의 임차인으로 인한 인수 부담은 없음.

4. 상권분석

4.1. 주변상권특징

* 본 건은 주로 자연녹지지역 및 산지 등으로, 인근에 상업 시설이 밀집한 지역은 아님.

* 주변은 마을 주변의 야산 지대로, 개발 잠재력보다는 자연환경이 주를 이루는 지역으로 판단됨.

5. 생활정보

5.1. 주변시설

* 전라남도장애인종합복지관이 인근에 위치하고 있어 공공시설 접근성은 확보되어 있음.

* 그 외 편의시설 및 생활 기반 시설은 추가적인 조사가 필요함.

6. 잠재적리스크

6.1. 토지이용및접근성

* 본 건은 맹지로서, 현황 도로와의 직접적인 연결이 없어 토지 이용 및 개발에 심각한 제약이 있음.

* 자연녹지지역, 가축사육제한구역(800m제한구역_닭,오리,메추리), 준보전산지 등으로 토지 이용에 행위 제한이 따름.

6.2. 법적권리관계

* 지상에 분묘 5기가 소재하며, 이와 관련하여 법정지상권이 성립될 가능성이 있어 소유권 행사 및 이용에 분쟁의 소지가 있음.

* 건물매각이 제외되었으나, 지상 분묘와 관련된 법정지상권은 소멸되지 않을 수 있음.

6.3. 기타사항

* 지상 분묘 주위에는 수목(편백나무, 소나무 등)이 식재되어 있어 이장 등이 필요할 수 있음.

* 본 건은 공동담보로 제공되었던 물건임.

7. 종합의견

본 건은 전라남도 나주시 삼영동에 위치한 임야로, 감정가는 123,768,000원입니다. 넓은 토지 면적을 보유하고 있으나, 맹지라는 심각한 접근성 문제와 함께 지상 분묘 5기 존재 및 이와 관련된 법정지상권 성립 가능성이 주요 리스크 요인으로 작용합니다. 또한, 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 준보전산지 등 용도지역 및 산지 규제로 인한 행위 제한도 고려해야 합니다. 임차인 부담은 없으나, 법정지상권 및 맹지 문제를 해결하지 않으면 토지 이용에 상당한 제약이 따를 것으로 예상됩니다.

8. 투자포인트

* 본 건의 투자 포인트는 명확하지 않으나, 만약 인근 토지 개발 계획과 연계되어 맹지 문제를 해결할 수 있는 방안이 마련된다면 잠재적 가치를 기대해볼 수 있습니다.

* 나주시의 전반적인 개발 현황 및 본건 소재지의 향후 개발 가능성에 대한 면밀한 검토가 선행되어야 합니다.

9. 예상입찰가

* 본 건은 맹지, 분묘, 법정지상권 성립 가능성 등 해결해야 할 중대한 리스크가 다수 존재하므로, 입찰가 산정 시 이러한 제반 사항을 충분히 고려해야 합니다.

* 제시된 감정가는 123,768,000원이지만, 위에 언급된 리스크 요인으로 인해 실제 입찰가 산정은 신중한 접근이 필요합니다.

* 맹지 해소 방안, 분묘 이장 비용, 법정지상권 해결 방안 등을 고려하여 실제 이용 가치 및 추가 비용을 산정한 후 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

* 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 방문 및 주변 시세, 법률 전문가와 상담이 필수적입니다. 본 정보만으로는 구체적인 입찰가 제시가 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.