나이스옥션 법원경매 광주 2025타경32137 [1] 광주광역시 서구 농성동 417-36 어반센트럴 18층1806호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 산해 · 평가일 2025.03.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 서구 소재 광주종합버스터미널 남동측 인근에 위치하는 '어반센트럴
오피스텔 제18층 제1806호'이며, 부근은 업무용부동산, 점포 및 상가, 오피스텔 등으로
형성된 종합버스터미널 주변 상업 및 업무지역임.

교통상황

종합버스터미널 인근 간선도로변에 위치하여 차량 출입 자유로우며 일반적인 교통상황은
양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 20층건내 18층 1806호이며
2021년9월3일 사용승인되었음.
외벽: 화강석판재 붙임, 콘크리트위 페인팅 외
내벽: 벽지마감 외
창호: 샤시창임.

이용상태

업무시설(오피스텔)

설비내역

급배수 및 위생설비, 난방설비, 도시가스설비, 소방설비, 승강기, 지하주차장 등이
시설되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세로장방형으로 지반은 평탄하며, 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설부지로 이용중임.

인접 도로상태등

건물 서측으로 왕복10차선 아스팔트포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 광로3류(폭40m~50m)(접합), 가로구역별
최고높이 제한지역<건축법>, 중점경관관리구역, 전통상업보전구역(유통산업발전법).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

신청채권자 주택도시보증공사의 2026. 6. 19. 대항력 포기 취지의 확약서 제출의 매각조건변경신청은 불허됨
2026. 6. 22. 정정·변경

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 광주지방법원 2025타경32137 (1)호로, 광주광역시 서구 농성동 417-36번지에 소재하는 '어반센트럴' 오피스텔 18층 1806호입니다.

본 오피스텔은 업무시설 용도로 사용되고 있으며, 감정평가액은 255,000,000원입니다.

토지 면적은 7.23㎡(약 2.19평)이며, 건물 면적은 49.49㎡(약 15.00평)입니다.

본 경매는 토지와 건물을 일괄하여 매각하는 부동산강제경매 사건으로, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

건물은 철근콘크리트 구조로 2021년 9월 3일에 사용 승인되었습니다.

감정평가 요약에 따르면, 본건은 광주종합버스터미널 남동측 인근에 위치한 업무용 부동산 및 상업 지역에 속해 있습니다.

차량 출입이 자유롭고 일반적인 교통 상황은 양호한 편이며, 급배수, 위생, 난방, 도시가스, 소방, 승강기, 지하주차장 등 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

토지는 세로장방형으로 평탄하며 업무시설 및 근린생활시설 부지로 이용 중입니다.

건물 서측으로 왕복 10차선 아스팔트 도로와 접하고 있어 접근성이 좋습니다.

토지 이용계획상 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구 등에 해당하며, 가로구역별 최고높이 제한, 중점경관관리구역, 전통상업보전구역 등의 규제를 받고 있습니다.

건물 공부와의 차이는 없습니다.

임대 관계는 현재 미상입니다.

1.1. 입지조건

본건은 광주광역시 서구 농성동에 위치하며, 광주종합버스터미널이 인근에 있어 주요 교통 허브 접근성이 뛰어납니다.

주변은 업무용 부동산, 점포, 상가, 오피스텔 등이 밀집한 상업 및 업무 지역으로 형성되어 있습니다.

간선도로변에 위치하여 차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용 또한 편리합니다.

1.2. 권리분석

본건은 부동산강제경매로 진행되며, 신청 채권자는 주택도시보증공사입니다.

주요 권리관계는 다음과 같습니다.

* 말소기준권리: 광산구의 압류(갑3), 2022년 10월 4일 접수.

* 등기부채권 총액: 213,000,000원 (을1 근저당 13,000,000원, 갑7 강제경매 210,336,970원)

임차인 현황

* 임차인: 도

보증금: 200,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2022년 02월 11일

확정일자: 2022년 02월 07일

배당신고일자: 2024년 02월 22일

대항력: 있음

본건에는 대항력 있는 임차인 도 씨가 존재하며, 2022년 2월 11일 전입과 2022년 2월 7일 확정일자를 받아 선순위 임차권(을2)이 등기되어 있습니다.

집합건물 등기부 요약에 따르면, 해당 임차권은 인수되는 권리로 표기되어 있습니다.

'인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에서 '배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함'이라고 명시되어 있어, 보증금 2억원의 전부 또는 일부를 매수인이 인수할 가능성이 있습니다.

특이사항 및 주의사항

신청채권자인 주택도시보증공사가 2026년 6월 19일 임차인의 대항력 포기 취지의 확약서를 제출하며 매각조건 변경을 신청하였으나, 해당 신청은 불허되었습니다. 이는 임차인의 대항력이 여전히 유효함을 의미합니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 광주광역시 서구 농성동 일대는 광주종합버스터미널을 중심으로 형성된 상업 및 업무 밀집 지역입니다.

다수의 오피스텔, 사무실, 상점 등이 밀집해 있어 지역 내 상업 활동 및 관련 종사자들의 주거 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

유동 인구가 많은 터미널 인근이라는 점은 상권 활성화에 긍정적인 요소입니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 광주종합버스터미널 이용이 편리하며, 단지 서측의 왕복 10차선 도로를 통해 시내외 이동이 용이합니다. 인근 대중교통 이용 또한 편리합니다.

* 편의시설: 터미널 주변 상업 시설 및 일반 상업 지역 내 다양한 편의 시설을 쉽게 이용할 수 있습니다.

* 주변 환경: 업무 시설, 상가, 오피스텔 등이 혼재된 도심의 일반적인 환경입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 보증금 인수: 가장 중요한 리스크는 선순위 임차인 도 씨의 보증금 2억원을 매수인이 인수해야 할 가능성입니다. '인수 보증금 합계: 0원' 표기와 '잔액 인수' 조항의 상충 가능성에 대한 명확한 확인이 필수적입니다.

* 임대 관계 미상: 현재 임차인의 정확한 계약 내용 및 실제 거주/사용 현황을 파악하기 어렵습니다.

* 토지 이용 계획: 방화지구, 시가지경관지구 등 각종 도시계획 규제가 존재하여 향후 신축이나 증축 등에 제약이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 광주종합버스터미널이라는 핵심 교통 요충지 인근에 위치하며, 2021년에 준공된 신축 오피스텔이라는 점에서 입지 및 건물 컨디션은 우수합니다.

하지만 가장 큰 쟁점은 대항력 있는 임차인 도 씨의 보증금 2억원 인수 문제입니다. 등기부상 '인수'로 명시되어 있으나, 배당을 통해 보증금 전액을 회수할 수 있는지 여부에 따라 매수인의 실질 부담액이 결정됩니다.

따라서 본 건 취득을 고려하신다면, 해당 임차인의 보증금 전액 인수 여부를 법원을 통해 반드시 최종 확인하시기 바랍니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 입지: 광주 주요 상업 및 교통 중심지에 위치하여 안정적인 임대 수요 기대.

* 신축 건물: 2021년 사용승인으로 비교적 최신식 건물 컨디션 유지.

* 높은 층수: 18층으로 채광 및 조망 확보 가능성.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 255,000,000원

건물 면적: 49.49㎡ (약 15.00평)

토지 면적: 7.23㎡ (약 2.19평)

최근 매매 사례 (자료 기반):

* 2025년 11월 13일: 17층, 22,000만원 (전용 49.4894㎡)

* 2025년 09월 24일: 8층, 21,000만원 (전용 49.4894㎡)

* 2024년 10월 21일: 18층, 25,900만원 (전용 49.3672㎡, 직거래)

본건은 18층으로, 2024년 10월 18층 직거래 사례(25,900만원)와 유사한 층수입니다. 감정가는 255,000,000원으로, 최근 실거래가 범위(21,000만원 ~ 25,900만원) 내에 있으며, 18층 사례와 근접한 수준입니다. 2025년 거래 사례는 다소 하락한 시세를 반영하는 것으로 보입니다.

핵심 고려사항: 임차인 보증금 인수 여부

본 건은 대항력 있는 임차인 도 씨의 보증금 2억원 인수 가능성이 있습니다. '인수 보증금 합계: 0원'이라는 표기에도 불구하고, '잔액 인수' 조항 때문에 2억원을 전부 인수한다고 가정할 경우, 실제 매수 비용은 '입찰가 + 2억원'이 됩니다. 이 경우, 현재 시세 2.1억~2.59억원을 감안하면, 입찰가는 1억원 이하로 매우 보수적으로 접근해야 합니다.

그러나 만약 배당을 통해 보증금 2억원이 전액 변제되어 매수인이 인수하는 보증금이 '0원'이라면, 입찰가는 감정가(2.55억원) 또는 최근 18층 실거래가(2.59억원)를 기준으로 산정할 수 있습니다. 2025년 하반기 시세를 반영한다면 감정가가 다소 높다고 볼 수 있으나, 18층이라는 점을 감안하면 감정가 수준 또는 약간 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가 (임차인 보증금 인수 '없음' 가정 시):

245,000,000원

(단, 임차인 보증금 인수 여부에 대한 법원 최종 확인 필수. 인수 시 입찰가는 재산정해야 함.)

주변 시설 확인:

광주광역시 서구 농성동 417-36번지 인근을 검색한 결과, 본건 주변은 상업 및 업무시설 밀집 지역으로, 혐오시설로 분류될 만한 시설은 현재 확인되지 않았습니다.

오피스텔 정보:

본건은 오피스텔이며, 제공된 JSON 정보에 따르면 전용면적(excluUseAr)은 49.4894㎡(약 15.00평)입니다. 별도의 분양면적 정보는 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.