나이스옥션 법원경매 광주 2025타경31979 [1] 광주광역시 북구 동림동 26-1 102 15층1505호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프라임 · 평가일 2025.02.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 북구 동림동에 위치한 동림다목적체육관 남서측 인근에 소재하며, 본건 주변은 아파트지대, 노선상가지대, 주택 및 상가혼용지대 등이 혼재하여 주위환경은 보통임.

교통상황

인근에 버스승강장이 소재하여 교통상황은 보통임.

건물의 구조

(가):철근콘크리트조 슬래브지붕 20층 건물 중 제15층 제1505호(복도식,동향)로서,
외벽:몰탈페인팅,
내벽:벽지 등 마감,
창호:샤시창호임.

(나):철근콘크리트조 슬래브지붕 20층 건물 중 제9층 제901호(복도식,동향)로서,
외벽:몰탈페인팅,
내벽:벽지 등 마감,
창호:샤시창호임.

이용상태

아파트임.

설비내역

일반적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 난방설비 등이 구비됨.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지의 아파트부지임.

인접 도로상태등

광대한면임.

토지이용계획 및 제한상태

-

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 현장조사 당시 대상 물건의 위치는 주출입구 및 출입문에 기재된 동호수를 기준으로 파악하였음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

2024년 3월 부터 관리비 미납(매수인 확인 요망)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 광주지방법원 2025타경31979 (1)

물건종별: 아파트

소재지: 광주광역시 북구 동림동 26-1, 103동 15층 1505호 (북문대로201번길 30)

감정평가액: 102,000,000원

토지면적: 53.75㎡ (약 16.26평)

건물면적: 59.79㎡ (약 18.09평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 서OOOOOOOOOO

1.2. 건물 정보

건축물 용도: 아파트

구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 20층 건물 중 제15층 제1505호 (복도식, 동향)

사용승인일: 1991년 10월 29일

총동수: 5동

총세대수: 600세대

최고층수: 20층

주차대수: 총 162대 (세대당 약 0.27대)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

본 건은 광주광역시 북구 동림동에 위치하며, 동림다목적체육관 남서측 인근에 소재합니다.

주변은 아파트지대, 노선상가지대, 주택 및 상가혼용지대 등이 혼재하여 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 도로

인근에 버스승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

인접 도로 상태는 광대한 면입니다.

2.3. 혐오시설 여부

주변 환경 조사 결과, 해당 물건 인근에서 특별히 확인되는 혐오시설은 없었습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리현황

본 건은 부동산 강제경매 사건으로, 채권자는 서OOOOOOOOOO입니다.

말소기준권리: 갑4, 서광주세무서장의 압류 (2024-02-21 접수)

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않고 매수인에게 인수되는 권리는 다음과 같습니다.

* 을구 순위 3번 전세권설정등기: 송기남, 73,000,000원 (2012.02.10. 접수). 이 전세권은 매수인에게 인수됩니다.

* 을구 순위 4번 주택임차권등기: 송기남, 89,000,000원 (2024.02.22. 접수). 전입일자 2012.02.10. 본 임차권은 대항력이 있으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

3.3. 인수 보증금 분석

선순위 전세권 73,000,000원과 대항력 있는 임차인의 보증금 89,000,000원(전액 인수 가능성 있음)을 합산할 경우, 매수인이 인수해야 하는 총 금액은 최대 162,000,000원에 달할 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 건은 주거 밀집 지역에 위치하며, 일부 상가지역과 혼재된 지역입니다.

아파트 단지 내 상가 및 주변의 노선 상가 이용이 가능할 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 주요 시설

* 인근: 동림다목적체육관

* 교통: 버스승강장

5.2. 주거 환경

* 아파트명: 동림우미

* 건축 연한: 30년 이상 경과 (1991년 사용승인)

* 구조: 복도식

* 향: 동향

6. 잠재적 리스크

6.1. 부채 부담

* 인수되는 선순위 전세권 73,000,000원 및 대항력 있는 임차인의 보증금 89,000,000원(전액 인수 가능성)으로 인해 최대 162,000,000원의 추가적인 인수 비용이 발생할 수 있습니다. 이는 감정평가액(102,000,000원)을 초과하는 금액입니다.

6.2. 관리비 미납

* 2024년 3월부터 관리비가 미납되었습니다. 매수인은 미납 관리비 확인 및 인수 여부를 신중히 검토해야 합니다.

6.3. 건축 노후화

* 1991년 사용승인된 건물로, 30년 이상 경과하여 건축물 노후화에 따른 유지보수 비용이 발생할 수 있습니다.

6.4. 주차 공간

* 총 주차 대수가 162대로, 세대당 약 0.27대의 주차 공간은 부족한 편입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 북구의 주거지역 내 아파트로, 감정가 대비 상당한 부채 부담(인수되는 전세권 및 임차보증금)을 안고 있습니다. 특히, 인수되는 총 금액이 감정가를 상회할 가능성이 높아, 신중한 접근이 요구됩니다. 미납 관리비 문제와 건물 노후화, 주차 공간 부족 등 추가적인 고려 사항도 존재합니다.

8. 투자 포인트

* 지역 내 주거 수요가 꾸준한 지역에 위치합니다.

* 인수되는 권리 분석 후, 낙찰가 책정을 통해 시세차익을 기대할 수 있는 경우 잠재적 투자 가치가 있습니다. (다만, 본 건의 경우 인수 금액이 매우 높아 신중한 검토가 필요합니다.)

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 인수되는 보증금(최대 162,000,000원)을 제외하고 산정해야 합니다.

감정평가액 102,000,000원을 현재 시세로 가정할 때, 인수되는 총 금액 162,000,000원은 이를 초과합니다. 이는 물건의 순수 가치(권리상 하자 없는 상태)보다 인수해야 할 부채가 더 크다는 것을 의미합니다.

따라서, 매수인이 실제 부담하게 될 총 비용(입찰가 + 인수되는 보증금)이 물건의 적정 시장 가치를 초과하지 않도록 입찰가를 산정해야 합니다.

이러한 점들을 고려할 때, 본 건의 총 인수 비용(입찰가 + 162,000,000원)이 102,000,000원을 넘지 않도록 입찰가를 책정해야 하므로, 실질적인 입찰가는 마이너스가 됩니다. 이는 투자로서 부적합할 수 있음을 시사합니다.

매우 신중한 접근이 필요하며, 법률 전문가 및 경매 전문가와 상담 후, 낙찰 후 인수되는 금액에 대한 명확한 배당 여부를 확인하고 시장 조사에 기반한 보수적인 입찰가를 결정해야 합니다.

현실적으로, 이러한 상황에서는 입찰가가 매우 낮게 책정되거나, 아예 입찰을 포기하는 경우가 많습니다.

만약 진입을 고려한다면, 총 인수 비용(입찰가 + 162,000,000원)이 적정 시가(102,000,000원 기준)보다 낮아지는, 매우 공격적이고 위험 감수적인 입찰가 책정이 필요합니다.

잠재적 총 인수 비용이 162,000,000원을 넘지 않는 선에서, 매우 낮은 금액을 희망 입찰가로 고려해볼 수 있습니다. 예를 들어, 10,000,000원의 입찰가를 고려한다면 총 비용은 172,000,000원이 되어 감정가를 초과합니다.

따라서, 희망 입찰가: 10,000,000원 (매우 보수적이고 공격적인 접근) 으로 제시하나, 이는 총 비용 부담을 감안했을 때에도 상당한 리스크가 수반됨을 반드시 인지해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.