나이스옥션 법원경매 광주 2025타경2116 [1] 전라남도 나주시 봉황면 만봉리 산244 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청호

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 나주시 봉황면 만봉리 소재 만년전원주택마을 남측 인근에 위치하며, 주위는 순수 산림지대임.

교통상황

본건 인근까지 차량출입이 가능하며, 대중교통수단 이용은 보통임.

형태 및 이용상태

부정형 급경사지이며, 자연림 및 농막 건부지, 과수원, 임도 등임.

인접 도로상태

본건은 임야도상 맹지이나, 북서측에서 본건 지상으로 소폭의 임도가 개설됨.

토지이용계획 및 제한상태

농림지역(2023-04-20)(농림지역), 가축사육제한구역(300m제한구역_염소,개(육견제외))<가축 분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(800m제한구역_닭,오리,메추리)<가축 분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 임업용산지<산지관리법>임.

제시목록 외의 물건

제시외건물 ㄱ) 컨테이너조 판넬지붕 2층, 농막, 약 45.0㎡임. 제시외건물 ㄴ) 경량철골조 강판지붕 단층, 가추, 약 30.0㎡임.

공부와의 차이

본건의 공부상 지목은 "임야"이나, 현황은 "임야, 일부 과수원 등"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 본건 지상에는 수목(호두나무 등)이 식재되고, 지주 및 관수시설이 설치됨. 2) 본건 공중으로 고압선(선하지)이 통과하며, 인접지 경계상에 송전철탑이 소재함.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-공중으로 고압선(선하지,1,688㎡)이 통과하며, 인접지 경계상에 송전철탑이 소재함
-지상 수목(호두나무 등), 지주 및 관수시설 매각 포함
-감정평가서상 제시외건물 ㄱ),ㄴ) 및 지상 소재 비닐하우스 매각 제외
-임야도상 맹지임

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경2116 (1)

소재지: 전라남도 나주시 봉황면 만봉리 산244

용도: 임야

감정가: 175,689,000원

토지면적: 17,381.00㎡ (약 5,257.95평)

토지지분: 17,381㎡ (전체 지분)

건물면적: 0.00㎡

건물지분: 0㎡

건물 제시외면적: 75.00㎡ (단, 제시외 건물 ㄱ),ㄴ) 및 비닐하우스는 매각 제외)

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 나

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 전라남도 나주시 봉황면 만봉리 소재 만년전원주택마을 남측 인근에 위치하며, 주위는 순수 산림지대임.

* 교통상황

본건 인근까지 차량출입이 가능하며, 대중교통수단 이용은 보통임.

* 형태 및 이용상태

부정형 급경사지이며, 자연림 및 농막 건부지, 과수원, 임도 등임.

* 인접 도로상태

본건은 임야도상 맹지이나, 북서측에서 본건 지상으로 소폭의 임도가 개설됨.

* 토지이용계획 및 제한상태

농림지역, 가축사육제한구역, 임업용산지임.

3. 권리분석

* 인수되는 권리

을구 순위 1번 지상권 설정 등기 (1981-10-10, 한국전력(주) 지상권자)는 말소되지 않고 매수인에게 인수됨.

목적: 철탑 및 송전선의 건설과 소유 범위 도면 표시 가나다라 선을 연결한 6.97㎡.

존속기간: 철탑 및 송전선이 존속하는 기간.

* 말소되는 권리

을구 순위 16번 근저당권 (2020-01-17, 나주시산림조합, 48,000,000원) - 말소기준권리.

을구 순위 17번 근저당권 (2020-05-21, 나주시산림조합, 20,400,000원).

갑구 순위 2번 소유권이전 (2018-11-06, 임 ).

갑구 순위 3번 소유권일부이전 (2021-12-22, 박 ).

갑구 순위 4번 가압류 (2025-02-11, 나주시, 5,230,834원).

갑구 순위 5번 임의경매 (2025-04-08, 나주시산림조합, 65,028,314원).

* 등기부채권 총액: 73,630,834원.

* 특이사항

매각 대상 아닌 제시외 건물(컨테이너, 가추)을 위하여 법정지상권 성립 여지 있음.

4. 상권분석

* 본 물건은 전라남도 나주시 봉황면의 산림지대에 위치하여 일반적인 상권 형성은 미미함.

* 인근에 전원주택 마을이 소재하나, 배후 수요는 제한적일 것으로 판단됨.

5. 생활정보

* 차량 접근은 가능하나, 대중교통 이용은 보통 수준임.

* 주변 편의시설 및 기반 시설에 대한 구체적인 정보는 부족함.

* 농림지역으로 지정되어 있어 개발 행위 등에 제한이 따름.

6. 잠재적 리스크

* 고압선 및 송전철탑 소재: 본건 공중으로 고압선(선하지, 1,688㎡)이 통과하며, 인접지 경계상에 송전철탑이 소재함. 이는 재산권 행사 및 이용에 제약을 줄 수 있음.

* 맹지: 본건은 임야도상 맹지이므로 도로 접근성 문제가 발생할 수 있음. (다만, 북서측으로 소폭의 임도가 개설되어 있음)

* 인수되는 지상권: 한국전력(주)의 지상권이 매수인에게 인수되므로, 토지 이용에 대한 제약이 발생할 수 있음. (목적: 철탑 및 송전선 존치)

* 제시외 건물 매각 제외: 감정평가서상 제시외 건물 ㄱ), ㄴ) 및 지상 소재 비닐하우스는 매각에서 제외됨. (건물 제시외면적 75.00㎡ 해당)

* 수목 및 시설물 포함: 지상 수목(호두나무 등), 지주 및 관수시설은 매각에 포함됨.

7. 종합의견

* 본 물건은 전라남도 나주시 봉황면 만봉리에 소재한 임야로, 사건번호 광주지방법원 2025타경2116(1)로 진행 중이다.

* 토지 면적은 17,381.00㎡ (약 5,257.95평)이며, 감정가는 175,689,000원이다.

* 매각 대상은 토지이며, 건물은 매각 대상에서 제외된다.

* 권리 분석상 한국전력(주)의 지상권이 매수인에게 인수되며, 이는 철탑 및 송전선이 존치하는 동안 토지 이용에 제약을 줄 수 있다.

* 주변 환경으로는 순수 산림지대이며, 고압선 및 송전철탑이 소재하고 임야도상 맹지라는 점은 주요 리스크 요인이다.

* 이용 현황은 자연림, 농막 건부지, 과수원, 임도 등이며, 토지이용계획상 농림지역, 가축사육제한구역, 임업용산지로 지정되어 있다.

8. 투자포인트

* 토지 자체의 면적이 넓어 활용 가능성이 있다.

* 자연환경이 우수한 산림 지역에 위치하여 전원생활, 주말농장, 임업, 과수원 등으로 활용이 가능하다.

* 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력을 기대해 볼 수 있다.

9. 예상입찰가

* 본 물건의 감정가는 175,689,000원이다.

* 인수되는 지상권, 고압선 및 송전철탑의 존재, 임야도상 맹지라는 점 등 잠재적 리스크 요인을 충분히 고려하여 입찰가를 산정해야 한다.

* 정확한 예상 입찰가는 현장 방문을 통한 물건의 실질 가치 평가, 주변 시세 조사, 법원 경매 동향 등을 종합적으로 분석하여 결정해야 하므로, 본 보고서에서는 제시하지 않는다. 다만, 이러한 리스크를 감안하여 감정가 대비 할인된 금액으로 접근하는 것이 합리적일 수 있다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.