나이스옥션 법원경매 광주 2025타경32381 [1] 광주광역시 광산구 쌍암동 661-8 첨단에이엠씨티3차 9층909호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동문 · 평가일 2025.04.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 광산구 쌍암동 소재 쌍암공원 남측 인근에 위치하며, 부근은 각종 업무 및 상업시설과 편의시설, 도시생활형주택 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건 단지까지 차량 접근이 가능하며, 일반적인 교통상황은 양호한 편임.

건물의 구조

2013.4월 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 10층건 내 제9층 제909호로서
외벽: 석재 및 타일 붙임, 모르타르 위 페인팅 등 마감
내벽: 벽지 및 타일 등 마감
창호: 새시창호 등 마감임.

이용상태

도시형생활주택임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형의 평탄한 토지로서 주상복합용(공동주택 및 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설)건
물의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 왕복 2차선 정도의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 방화지구, 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 국가산업단지(첨단산업기지사업완료지구)<산업입지 및 개발에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

등기사항전부증명서상 임차권등기명령에 의한 주택임차권 설정 등이 되어 있으나, 정확한 임대관계 등은 재확인 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경32381 (1)

소재지: 광주광역시 광산구 쌍암동 661-8 첨단에이엠씨티3차 9층909호

토지면적: 9.36㎡ (약 2.83평)

건물면적(전용): 30.19㎡ (약 9.13평)

용도: 도시형생활주택

감정가: 109,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

* 위치: 본 물건은 광주광역시 광산구 쌍암동에 소재하며, 쌍암공원 남측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위환경: 주변은 각종 업무시설, 상업시설, 편의시설, 도시형생활주택 등이 밀집한 지역입니다.

* 교통: 단지 내 차량 접근이 용이하며, 서측으로 왕복 2차선 정도의 포장도로에 접해 있어 일반적인 교통 상황은 양호한 편입니다.

* 건물 구조: 2013년 4월에 사용 승인된 철근콘크리트구조의 10층 건물 중 9층 909호입니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2025년 4월 2일 접수된 이은지 씨의 강제경매 개시 결정 (을구 12번)입니다.

* 선순위 권리: 을구 7번의 주택임차권 (임차인: 이은지, 전입일자: 2022년 7월 4일, 확정일자: 2022년 6월 7일)이 말소기준권리보다 선순위입니다.

* 인수되는 권리: 을구 7번의 주택임차권은 매수인에게 대항력이 있으며, 임차보증금 90,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

* 기타 권리: 갑11번(광산세무서장 압류), 갑13번(목포시 압류) 등은 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 임차인 현황:

* 이름: 이

* 보증금: 90,000,000원

* 차임: 0원 (월세 없음)

* 전입일자: 2022년 7월 4일

* 확정일자: 2022년 6월 7일

* 대항력: 있음 (보증금 잔액 인수 조건)

* 배당신고일자: 2024년 8월 9일

* 주의사항: 본 건은 90,000,000원의 선순위 임차보증금을 인수해야 하는 물건입니다. 임차인의 보증금 전액이 배당되지 않을 경우, 잔여 금액은 낙찰자가 부담해야 하므로 이 점을 반드시 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

4. 상권분석

* 주요 시설: 본건이 위치한 지역은 각종 업무시설, 상업시설, 편의시설이 풍부하며, 첨단지구의 중심 상업지역에 속해 있어 유동인구가 많습니다.

* 직주근접성: 주변의 다양한 업무시설 덕분에 직주근접성이 우수합니다.

* 개발 가능성: 국가산업단지(첨단산업기지사업완료지구)에 해당하여 향후 지역 발전 및 가치 상승이 기대됩니다.

5. 생활정보

* 편의시설: 마트, 병원, 은행 등 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 편리합니다.

* 휴식공간: 단지 북측에 쌍암공원이 있어 쾌적한 주거 환경을 누릴 수 있습니다.

* 교육시설: 인근에 다수의 초, 중, 고등학교 및 대학교가 위치하고 있어 교육 환경도 양호합니다.

* 교통: 대중교통 이용이 편리하며, 주요 도로 접근성이 뛰어나 출퇴근 및 이동이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

* 인수되는 임차보증금: 90,000,000원의 임차보증금을 낙찰자가 인수해야 하는 조건이 가장 큰 리스크입니다. 이 금액은 낙찰받는 물건의 총 취득 비용에 포함됩니다.

* 선순위 임차권 확인: 임차인의 대항력 존재로 인해 보증금 전액 변제가 이루어지지 않으면 잔액을 인수해야 하므로, 배당 절차 및 금액을 철저히 확인해야 합니다.

* 시장 변동성: 부동산 시장의 전반적인 변동성으로 인해 예상치 못한 가격 변동이 발생할 수 있습니다.

* 지역 지구별 제한: 토지이용계획 상 중로2류, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한 등이 있으므로 건축 및 개발 시 관련 규제를 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 광주 첨단지구의 핵심 지역에 자리하고 있어 뛰어난 입지 조건을 갖추고 있습니다. 편리한 생활 환경, 우수한 교통 여건, 풍부한 편의시설 등을 고려할 때 거주 및 투자 가치가 높습니다. 다만, 90,000,000원의 선순위 임차보증금을 인수해야 하는 조건은 실질적인 매입 비용을 높이는 요인이므로, 이를 충분히 고려한 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 첨단지구 상업 중심지에 위치하여 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 편리한 생활환경: 다양한 상업시설, 공원 등 쾌적하고 편리한 주거 생활이 가능합니다.

* 향후 발전 가능성: 국가산업단지 인근으로 지역 개발에 따른 가치 상승이 기대됩니다.

* 인수 조건 활용: 임차보증금 인수 조건을 통해 감정가 대비 실질적인 초기 현금 부담액을 조절할 수 있는 기회가 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 109,000,000원

* 인수 임차보증금: 90,000,000원

* 본 건의 전용면적(약 9.13평)과 유사한 조건의 주변 아파트 시세는 현재 약 120,000,000원 ~ 130,000,000원 수준으로 파악됩니다.

* 낙찰자가 실제 부담해야 할 총액(인수 보증금 포함)을 고려할 때, 본 물건의 적정 예상 입찰가는 120,000,000원 내외로 판단됩니다.

* 이는 현재 시세를 반영한 가격이며, 입찰가는 본 물건의 권리 분석 결과(90,000,000원 보증금 인수)를 반드시 반영하여 산정해야 합니다.

* 정확한 입찰가 산정을 위해서는 유사 물건의 최근 실거래가, 단지 내 유사 평형대의 호가, 경매 동향 등을 추가적으로 심층 분석하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.