나이스옥션 법원경매 광주 2025타경1809 [1] 전라남도 화순군 도곡면 원화리 167-27 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가승

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 화순군 도곡면 원화리 소재 ""원동마을"" 남측 인근에 위치하며, 주위는 도곡
온천지구, 자연마을, 농경지, 자연림 등으로 형성된 근교농촌지대로 제반 주변환경은 보통시
됨.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 본건 서측 인근에 간선도로인 지강로와 노선버스정류장이 소
재하여 일반적인 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

북서하향 경사지대내 자체지반 평탄하게 조성된 사다리형의 '나지'임.

인접 도로상태

본건 주변에 개설된 노폭 약 5-6M의 아스팔트 포장도로를 통해 출입하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(1000미터_개,닭,오리,메추리 사육제한))<
가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(2000미터_돼지
사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(300
미터_소,말,양,사슴 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(
가축사육제한구역(500미터_젖소 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전
산지<산지관리법>임.

제시목록 외의 물건

--

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

--

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-일괄매각
-목록1~8 경계불분명(지적측량요)
-목록1 분묘 수기 소재

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경1809 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 천OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 전라남도 화순군 도곡면 원화리 167-27

용도: 임야

토지면적: 7780.00㎡ (약 2,353.40평)

토지지분: 7780㎡ (약 2,353.40평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물지분: 0㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 2,357,644,000원

토지면적: 7780.00㎡ (약 2,353.40평)

1.4. 매각 대상

매각대상: 토지매각

건물매각제외: 본 경매물건은 토지만 매각 대상이며, 건물은 매각에서 제외됩니다.

1.5. 특이사항

* 공동담보

* 건물매각제외

* 법정지상권 성립 여지 있음

* 분묘기지권 성립 여지 있음

* 일괄매각 (주의: 토지에 한함)

* 목록1~8 경계불분명 (지적측량 필요)

* 목록1 분묘 수기 소재 (묘지 존재)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 전라남도 화순군 도곡면 원화리 소재 '원동마을' 남측 인근에 위치합니다. 주변은 도곡 온천지구, 자연마을, 농경지, 자연림 등으로 형성된 근교 농촌지대로, 전반적인 주변 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

차량 출입이 가능하며, 물건지 서측 인근에 간선도로인 지강로가 있습니다. 또한 노선버스정류장이 소재하여 일반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 인접 도로상태

물건지 주변에는 노폭 약 5-6M의 아스팔트 포장도로가 개설되어 있어 차량 접근이 용이합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 계획관리지역

* 가축사육제한구역 (1000미터_개, 닭, 오리, 메추리 사육제한)

* 가축사육제한구역 (2000미터_돼지 사육제한)

* 가축사육제한구역 (300미터_소, 말, 양, 사슴 사육제한)

* 가축사육제한구역 (500미터_젖소 사육제한)

* 준보전산지

3. 권리분석

3.1. 등기부요약

* 소유권이전: 주식회사정도산업개발 (2016-10-06)

* 근저당권: 농업협동조합자산관리회사 (2023-02-16, 1,800,000,000원) - 말소기준권리

* 지상권설정: 천지농업협동조합 (2023-02-16) - 말소

* 근저당권: 농업협동조합자산관리회사 (2024-01-26, 130,000,000원) - 말소

* 근저당권매매목록: 김정일 (2024-06-19, 1,800,000,000원) - 말소

* 임의경매: 천지농업협동조합 (2025-03-31) - 말소

* 가압류: 박용희 (2025-05-14, 100,000,000원) - 말소

총 등기부채권액: 3,830,000,000원

3.2. 말소기준권리

등기부 을33번 근저당권 (농업협동조합자산관리회사, 2023-02-16 접수)이 말소기준권리입니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 지상권: 매각대상 아닌 분묘를 위하여 법정지상권 성립 여지가 있으며, 이 권리는 매각으로 소멸되지 않을 수 있습니다.

3.4. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

제공된 정보에는 임차인 현황에 대한 구체적인 내용이 없습니다.

4. 상권분석

본 물건은 근교 농촌지대에 위치하며, 주위에는 도곡 온천지구, 자연마을, 농경지, 자연림 등이 형성되어 있습니다. 상업 시설에 대한 정보는 제한적이나, 도곡 온천지구와의 인접성은 관련 편의시설 이용 가능성을 시사합니다.

5. 생활정보

* 주위환경: 도곡 온천지구, 자연마을, 농경지, 자연림 등 근교 농촌 지역.

* 교통: 차량 접근 가능, 서측 인근에 지강로 및 노선버스정류장 소재.

* 편의시설: 도곡 온천 지구 내 숙박시설(모텔, 호텔 등) 및 편의점 등이 소재합니다. 다만, 물건지 자체와의 구체적인 거리는 추가 확인이 필요합니다.

* 의료시설: 화순군 보건소 및 병원들이 소재하나, 도곡면 원화리에서의 접근성은 별도 확인 필요.

* 교육시설: 도곡초등학교 등 교육시설이 있으나, 접근성 및 통학 환경은 별도 확인 필요.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리분석 관련 리스크

* 법정지상권 및 분묘기지권: 본 토지 상에 분묘가 소재하고 있으며, 이에 따른 법정지상권 또는 분묘기지권이 성립될 수 있습니다. 이러한 권리는 매각으로 소멸되지 않을 수 있어 토지 이용에 제약을 줄 수 있습니다.

* 토지 경계 불분명: 목록 1~8번지까지 경계가 불분명하여 지적측량이 필요합니다. 이는 향후 토지 이용 및 분할 시 문제를 야기할 수 있습니다.

6.2. 물건명세서 특이사항

* 건물 매각 제외: 토지만 매각 대상이므로, 건물은 별도 처리해야 하는 리스크가 있습니다.

* 분묘 소재: 목록 1번지에 분묘가 소재하고 있어, 이와 관련된 민원 발생 가능성이 있습니다.

6.3. 혐오시설

주변 지역에서 가축분뇨처리시설(퇴비공장) 건립 논의가 있었으나, 주민 반대로 무산되거나 철거된 사례가 있습니다. 현재 본 물건지 인근에 직접적인 혐오시설이 운영 중이라는 정보는 없으나, 과거 가축분뇨처리시설 관련 논의가 있었던 점을 고려하여 관련 정책 변화 및 잠재적 영향을 주시할 필요가 있습니다. 다만, 현재까지 직접적인 혐오시설 입지로 인한 부동산 가치 하락 등의 구체적인 피해 사례는 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전라남도 화순군 도곡면 원화리의 임야로, 넓은 면적과 계획관리지역이라는 점은 개발 잠재력을 가집니다. 그러나 분묘의 소재, 법정지상권 및 분묘기지권의 성립 가능성, 경계 불분명 등은 투자 시 고려해야 할 중요한 리스크 요소입니다. 또한 건물은 매각에서 제외되므로 토지 자체의 가치 및 활용 방안에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. 도곡 온천 지구와 인접해 있다는 점은 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 면적의 임야로, 토지 이용 계획상 계획관리지역에 해당하여 향후 개발 가능성이 있습니다.

* 도곡 온천 지구와 인접하여 관련 시설과의 연계 가능성이 있습니다.

* 분묘 및 법정지상권 관련 권리 분석을 통해 잠재적 리스크를 확인하고, 이를 해결할 방안을 모색할 경우 투자가치가 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 물건의 권리 관계, 현황, 시장 상황, 입찰 참여자들의 경쟁 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 본 보고서에서 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 전문가의 도움을 받아 감정가, 주변 시세, 권리 분석 결과, 향후 개발 가능성, 예상되는 리스크 해소 비용 등을 면밀히 분석하는 것이 필수적입니다. '인수 보증금'은 0원이므로 이를 제외한 금액으로 입찰가를 고려할 수 있습니다.1.물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경1809 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 천OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 전라남도 화순군 도곡면 원화리 167-27

용도: 임야

토지면적: 7780.00㎡ (약 2,353.40평)

토지지분: 7780㎡ (약 2,353.40평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물지분: 0㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 2,357,644,000원

토지면적: 7780.00㎡ (약 2,353.40평)

1.4. 매각 대상

매각대상: 토지매각

건물매각제외: 본 경매물건은 토지만 매각 대상이며, 건물은 매각에서 제외됩니다.

1.5. 특이사항

* 공동담보

* 건물매각제외

* 법정지상권 성립 여지 있음

* 분묘기지권 성립 여지 있음

* 일괄매각 (주의: 토지에 한함)

* 목록1~8 경계불분명 (지적측량 필요)

* 목록1 분묘 수기 소재 (묘지 존재)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 전라남도 화순군 도곡면 원화리 소재 '원동마을' 남측 인근에 위치합니다. 주변은 도곡 온천지구, 자연마을, 농경지, 자연림 등으로 형성된 근교 농촌지대로, 전반적인 주변 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

차량 출입이 가능하며, 물건지 서측 인근에 간선도로인 지강로가 있습니다. 또한 노선버스정류장이 소재하여 일반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 인접 도로상태

물건지 주변에는 노폭 약 5-6M의 아스팔트 포장도로가 개설되어 있어 차량 접근이 용이합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 계획관리지역

* 가축사육제한구역 (1000미터_개, 닭, 오리, 메추리 사육제한)

* 가축사육제한구역 (2000미터_돼지 사육제한)

* 가축사육제한구역 (300미터_소, 말, 양, 사슴 사육제한)

* 가축사육제한구역 (500미터_젖소 사육제한)

* 준보전산지

3. 권리분석

3.1. 등기부요약

* 소유권이전: 주식회사정도산업개발 (2016-10-06)

* 근저당권: 농업협동조합자산관리회사 (2023-02-16, 1,800,000,000원) - 말소기준권리

* 지상권설정: 천지농업협동조합 (2023-02-16) - 말소

* 근저당권: 농업협동조합자산관리회사 (2024-01-26, 130,000,000원) - 말소

* 근저당권매매목록: 김정일 (2024-06-19, 1,800,000,000원) - 말소

* 임의경매: 천지농업협동조합 (2025-03-31) - 말소

* 가압류: 박용희 (2025-05-14, 100,000,000원) - 말소

총 등기부채권액: 3,830,000,000원

3.2. 말소기준권리

등기부 을33번 근저당권 (농업협동조합자산관리회사, 2023-02-16 접수)이 말소기준권리입니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 지상권: 매각대상 아닌 분묘를 위하여 법정지상권 성립 여지가 있으며, 이 권리는 매각으로 소멸되지 않을 수 있습니다.

3.4. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

제공된 정보에는 임차인 현황에 대한 구체적인 내용이 없습니다.

4. 상권분석

본 물건은 근교 농촌지대에 위치하며, 주위에는 도곡 온천지구, 자연마을, 농경지, 자연림 등이 형성되어 있습니다. 상업 시설에 대한 정보는 제한적이나, 도곡 온천지구와의 인접성은 관련 편의시설 이용 가능성을 시사합니다.

5. 생활정보

* 주위환경: 도곡 온천지구, 자연마을, 농경지, 자연림 등 근교 농촌 지역.

* 교통: 차량 접근 가능, 서측 인근에 지강로 및 노선버스정류장 소재.

* 편의시설: 도곡 온천 지구 내 숙박시설(모텔, 호텔 등) 및 편의점 등이 소재합니다. 다만, 물건지 자체와의 구체적인 거리는 추가 확인이 필요합니다.

* 의료시설: 화순군 보건소 및 병원들이 소재하나, 도곡면 원화리에서의 접근성은 별도 확인 필요.

* 교육시설: 도곡초등학교 등 교육시설이 있으나, 접근성 및 통학 환경은 별도 확인 필요.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리분석 관련 리스크

* 법정지상권 및 분묘기지권: 본 토지 상에 분묘가 소재하고 있으며, 이에 따른 법정지상권 또는 분묘기지권이 성립될 수 있습니다. 이러한 권리는 매각으로 소멸되지 않을 수 있어 토지 이용에 제약을 줄 수 있습니다.

* 토지 경계 불분명: 목록 1~8번지까지 경계가 불분명하여 지적측량이 필요합니다. 이는 향후 토지 이용 및 분할 시 문제를 야기할 수 있습니다.

6.2. 물건명세서 특이사항

* 건물 매각 제외: 토지만 매각 대상이므로, 건물은 별도 처리해야 하는 리스크가 있습니다.

* 분묘 소재: 목록 1번지에 분묘가 소재하고 있어, 이와 관련된 민원 발생 가능성이 있습니다.

6.3. 혐오시설

주변 지역에서 가축분뇨처리시설(퇴비공장) 건립 논의가 있었으나, 주민 반대로 무산되거나 철거된 사례가 있습니다. 현재 본 물건지 인근에 직접적인 혐오시설이 운영 중이라는 정보는 없으나, 과거 가축분뇨처리시설 관련 논의가 있었던 점을 고려하여 관련 정책 변화 및 잠재적 영향을 주시할 필요가 있습니다. 다만, 현재까지 직접적인 혐오시설 입지로 인한 부동산 가치 하락 등의 구체적인 피해 사례는 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전라남도 화순군 도곡면 원화리의 임야로, 넓은 면적과 계획관리지역이라는 점은 개발 잠재력을 가집니다. 그러나 분묘의 소재, 법정지상권 및 분묘기지권의 성립 가능성, 경계 불분명 등은 투자 시 고려해야 할 중요한 리스크 요소입니다. 또한 건물은 매각에서 제외되므로 토지 자체의 가치 및 활용 방안에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. 도곡 온천 지구와 인접해 있다는 점은 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 면적의 임야로, 토지 이용 계획상 계획관리지역에 해당하여 향후 개발 가능성이 있습니다.

* 도곡 온천 지구와 인접하여 관련 시설과의 연계 가능성이 있습니다.

* 분묘 및 법정지상권 관련 권리 분석을 통해 잠재적 리스크를 확인하고, 이를 해결할 방안을 모색할 경우 투자가치가 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 물건의 권리 관계, 현황, 시장 상황, 입찰 참여자들의 경쟁 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 본 보고서에서 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 전문가의 도움을 받아 감정가, 주변 시세, 권리 분석 결과, 향후 개발 가능성, 예상되는 리스크 해소 비용 등을 면밀히 분석하는 것이 필수적입니다. '인수 보증금'은 0원이므로 이를 제외한 금액으로 입찰가를 고려할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.