나이스옥션 법원경매 광주 2025타경32326 [1] 광주광역시 광산구 쌍암동 694-35 키넥스9시네마 1동 1층107호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 플러스 · 평가일 2025.03.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 광산구 쌍암동 소재 '키넥스9시네마(현 첨단CGB)' 1동 내에 위치하며,
주위는 롯데마트, 상가, 빌라 등의 주상 혼용지대임.

교통상황

본건 인근에 주요 간선도로가 통과하여 대체로 양호시 됨.

건물의 구조

철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 중 1층 107호(기호 1), 1층 108호(기호 2)로서,
외벽 : 판넬 등 마감.
내벽 : 인테리어 마감.
창호 : 샤시임.

이용상태

공히 상가로 이용중임.

설비내역

상가동 내 위생설비, 화재설비, 승강시설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

일단의 'ㄱ자형' 토지로서 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

상가동 북측.동측.남측으로 도로에 접하며, 북측으로 지하주차장 진출입로 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역임.

공부와의 차이

공히 공부상 일반음식점이나 현황 일반 상가임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-공부상 일반음식점이나 현황은 일반 상가임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경32326 (1)

소재지: 광주광역시 광산구 쌍암동 694-35 키넥스9시네마 1동 1층107호 (신주소: 광주광역시 광산구 임방울대로826번길 29-31, 1층 107호)

용도: 근린상가 (건축물대장상 주용도: 문화및집회시설)

감정가: 325,000,000원

토지면적: 23.84㎡ (약 7.21평)

건물면적: 60.98㎡ (약 18.45평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 광주비아농업협동조합

1.1. 입지조건

본건은 광주광역시 광산구 쌍암동에 위치한 '키넥스9시네마(현 첨단CGB)' 건물 내 1층 107호임.

주위는 롯데마트, 상가, 빌라 등 다양한 시설이 혼재된 주상 혼용지대임.

주요 간선도로와 인접하여 교통 여건이 대체로 양호하며, 접근성이 좋음.

건물이 위치한 토지는 'ㄱ자형'의 상업용 건부지로 이용 중임.

상가 건물은 북측, 동측, 남측으로 도로에 접하고 있으며, 북측으로는 지하주차장 진출입로가 개설되어 있음.

토지이용계획상 일반상업지역에 해당함.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2012년 10월 09일 접수된 비아농업협동조합 근저당권(을4)임.

본 건에 등기된 모든 권리는 말소기준권리보다 후순위이거나 동일 접수일이므로, 매각으로 인해 소멸될 예정임.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됨.

임차인 현황:

인수 보증금 합계: 0원.

임대 관계는 현재 미상으로 확인됨.

보증금이나 차임이 미상인 임차인이 존재할 경우, 대항력 유무 등 별도의 확인이 필요하며 주의가 요구됨.

등기부상 주요 내용:

* 소유권 보존: 한승환 (2005-12-19)

* 소유권 이전: 백은천 (2009-11-09)

* 근저당권 (말소기준권리): 비아농업협동조합 (2012-10-09, 221,000,000원)

이후 다수의 근저당권이 설정되었으나 모두 말소 예정임.

본 건의 총 등기부채권액은 565,000,000원임.

1.3. 상권분석

본 물건은 '키넥스9시네마(현 첨단CGB)' 상가 내 위치하여, 영화관 및 롯데마트 등 주변 상업시설과 더불어 많은 유동 인구를 확보할 수 있는 입지임.

주변은 상업 및 주거 시설이 혼재된 지역으로, 일반 상가로서 다양한 업종의 영업 활동이 가능한 환경임.

건축물대장상 주 용도가 '문화 및 집회시설'로 되어 있으나, 감정평가 및 현황 이용 상태는 '일반 상가'로, 상업적 활용 가치가 높을 것으로 판단됨.

1.4. 생활정보

인근 롯데마트의 존재로 쇼핑 및 생활 편의시설 이용이 매우 편리함.

주요 간선도로 접근성이 뛰어나 대중교통 이용 및 차량을 이용한 이동이 용이함.

상가 건물 내에는 기본적인 위생, 화재, 승강기 등의 설비가 갖추어져 있어 이용에 불편함이 없을 것으로 예상됨.

1.5. 잠재적 리스크

공부상 용도(문화 및 집회시설)와 실제 현황(일반 상가) 간 차이가 존재함. 이는 향후 건축물 관련 행정 처리 시 확인 및 조치가 필요할 수 있으나, 상가로서의 현재 영업 활동에는 큰 영향을 주지 않을 것으로 보임.

임대 관계가 미상으로, 현재 공실 여부, 임차인의 존재 및 조건 등에 대한 추가 확인이 필요함. 이는 향후 명도 절차 및 임대 수익 발생에 영향을 미칠 수 있는 중요한 요소임.

등기부상 다수의 권리가 설정되었으나, 모두 매각으로 소멸될 예정이므로 권리상 큰 문제는 없을 것으로 예상됨.

1.6. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 광산구의 핵심 상업 지역에 위치하며, 뛰어난 입지 조건과 풍부한 주변 인프라를 바탕으로 높은 상업적 잠재력을 가지고 있음.

교통 접근성이 우수하고 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어 투자 가치가 높을 것으로 판단됨.

다만, 공부상 용도와 현황의 차이, 임대 관계 미상 등 일부 확인이 필요한 사항은 명확히 인지하고 접근해야 함.

1.7. 투자 포인트

우수한 입지: 롯데마트, 영화관 등 주요 편의시설 및 상업 시설 밀집 지역.

편리한 교통: 대중교통 및 차량 접근성이 우수한 간선도로 인접.

안정적 상권: 상업 및 주거 혼용 지역으로 다양한 업종의 영업 활동에 유리.

일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 효율적인 자산 활용 가능.

1.8. 예상 입찰가

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 감정평가액(325,000,000원)을 기준으로, 현재 시장 상황, 주변 실거래가, 예상 임대 수익률, 명도 비용 등을 종합적으로 고려한 추가적인 시장 조사가 필수적입니다.

본 건은 인수되는 임차 보증금이 없는 것으로 파악됩니다.

본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 최종적인 투자 결정은 전문가와 상의 후 신중하게 진행하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.