나이스옥션 법원경매 광주 2025타경1373 [1] 전라남도 장성군 삼서면 수양리 308-11 단독주택 경매

매각기일: 2025-12-10

물건 개요

나이스옥션 법원경매 광주 2025타경1373 [1] 전라남도 장성군 삼서면 수양리 308-11 단독주택 경매

물건 대표 이미지

광주지방법원 경매5계 2025타경1373 | 소재지: 전라남도 장성군 삼서면 수양리 308-11 | 감정가: 521,846,200원 | 최저가: 292,235,000원 | 용도: 단독주택

1. 광주지방법원 2025타경1373 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경1373 (1)

소재지: 전라남도 장성군 삼서면 수양리 308-11

용도: 단독주택 (현황 펜션/민박)

감정가: 521,846,200원

토지 면적: 662.00㎡ (약 200.25평)

건물 면적: 157.53㎡ (약 47.65평)

제시외 건물 면적: 23.80㎡ (약 7.20평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산임의경매

소유자/채무자: 노OO

채권자: 법OOOOOO

1.2. 입지조건

본 물건은 전라남도 장성군 삼서면 수양리 소재 '중수마을' 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 단독주택, 펜션, 농경지가 혼재되어 있어 전원생활 또는 휴양 시설 운영에 적합한 환경을 갖추고 있습니다. 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 가능합니다. 본건 서측으로 왕복 2차선 포장도로와 연결되는 통로가 개설되어 있어 도로 접근성은 양호한 편입니다. 인근에 '수양호 가족 민박 봉봉' 등의 숙박 시설이 위치하고 있으며, 주변에 다른 민박 및 전원주택들이 다수 분포하고 있어 관련 업종 운영 시 시너지 효과를 기대할 수 있습니다. 현재까지 확인된 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

1.3. 권리분석

본 건은 부동산임의경매 사건으로, 채권자는 법OOOOOO입니다. 소유자 겸 채무자는 노OO입니다. 가장 중요한 권리 사항으로 '법정지상권'이 등기되어 있어, 이는 향후 소유권 행사 및 건물 이용에 제약을 줄 수 있는 중대한 사항으로 반드시 법률 전문가와 상담이 필요합니다. 제시외 건물은 포함하여 일괄 매각되며, LPG 저장 탱크는 매각에서 제외됩니다.

1.4. 상권분석

본 물건은 농림지역, 가축사육제한구역, 농업보호구역으로 지정되어 있습니다. 이는 토지 이용 및 건축에 대한 규제가 있음을 의미합니다. 현재 이용 현황이 공부상 단독주택이나 실제로는 펜션(민박집)으로 운영 중인 점을 감안할 때, 지역 관광객이나 주말 이용객을 대상으로 하는 상권으로 볼 수 있습니다. 주변에 유사한 숙박 시설들이 있어 경쟁이 있을 수 있으나, 특색 있는 운영 방안을 통해 경쟁력을 확보할 수 있습니다.

1.5. 생활정보

전라남도 장성군 삼서면 수양리는 비교적 한적한 농촌 지역으로, 쾌적한 자연환경을 누릴 수 있는 곳입니다. 단독주택 및 펜션이 밀집해 있어 조용하고 평화로운 생활이 가능합니다. 다만, 대규모 상업 시설이나 편의 시설은 인근 도시로 이동해야 이용이 가능할 수 있습니다. 지역 내에는 기본적인 편의시설 및 버스 정류장이 위치하고 있어 생활에 큰 불편함은 없을 것으로 예상됩니다.

1.6. 잠재적 리스크

첫째, '법정지상권'은 본건의 가장 큰 리스크 요인입니다. 이는 건물 소유자와 토지 소유자가 다를 경우 발생할 수 있으며, 건물 철거 또는 토지 사용료 지급 등 법적 분쟁의 소지가 있습니다. 철저한 권리 분석과 법률 자문이 필수적입니다.

둘째, '경계불분명'으로 인해 지적 측량이 필요하며, 이는 추가적인 비용 발생 요인이 됩니다.

셋째, '농림지역, 가축사육제한구역, 농업보호구역' 등의 토지이용계획은 향후 건축 행위나 토지 활용에 제약을 줄 수 있습니다.

넷째, 'LPG 저장 탱크'가 매각에서 제외되므로, 이를 별도로 처리하거나 이전하는 비용이 발생할 수 있습니다.

다섯째, '임대 관계 미상'이므로, 현재 거주자나 임차인이 있을 경우 명도 관련 문제가 발생할 수 있습니다.

여섯째, 공부상 용도는 단독주택이나 현황은 펜션으로 이용 중이므로, 용도 변경 또는 사업 운영 관련 사항을 확인해야 합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 전원 속 펜션(민박) 운영에 적합한 입지를 갖추고 있으나, '법정지상권'이라는 매우 중대한 법적 리스크를 내포하고 있습니다. 이 외에도 경계 불분명, 토지 용도 제한, LPG 탱크 제외 등 추가적으로 확인하고 처리해야 할 사항들이 있습니다. 따라서 투자 가치를 판단하기 위해서는 철저한 현장 조사와 법률 전문가의 심층적인 권리 분석이 선행되어야 합니다. 펜션으로의 현황 이용은 긍정적이나, 법정지상권 문제를 해결하지 못할 경우 건물 활용 및 가치에 큰 영향을 미칠 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

본 물건은 현재 펜션으로 운영 중인 점을 고려할 때, 이를 승계하여 운영하거나 별장, 주말주택 등으로 활용하는 것을 고려해볼 수 있습니다. 아름다운 자연환경과 조용한 분위기는 휴식 공간으로서 매력적입니다. 다만, 법정지상권 문제를 명확히 해결하고, 경계 측량을 통해 토지의 정확한 현황을 파악하는 것이 최우선 과제입니다. 이러한 리스크 해소 후에는 안정적인 임대 수익 또는 개인적인 만족도를 높이는 투자가 될 수 있습니다.

법원 정보

광주지방법원 경매5계