나이스옥션 법원경매 광주 2025타경32106 [1] 광주광역시 서구 쌍촌동 1385 상무한국아델리움 132동 1층119호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창 · 평가일 2025.03.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 광주광역시 서구 쌍촌동 소재 '상일중학교' 동측 인근에 위치하는 '상무한국아델리움' 132동 1층 119호 외 4개호로, 주위는 아파트단지 및 근린생활시설 등이 혼재하며, 주위환경은 보통시됨.

교통상황

대중교통편인 시내버스 승강장이 인근에 위치하여 제반 교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 건물 내 1층 119호, 2층 206호, 207호, 208호, 209호로서
외 벽 : 돌붙임 및 드라이비트 마감 등
내 벽 : 벽지 및 페인팅 마감 등
창 호 : 새시창호임.

이용상태

공히 근린생활시설임.

설비내역

공용위생설비 및 소방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 공동주택(아파트) 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 주위로 아스팔트 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 도로(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 상대보호구역(상일여자고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(상일중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(천사유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(천사유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경32106 (1)

소재지: 광주광역시 서구 쌍촌동 1385 상무한국아델리움 132동 1층 119호

신주소: 광주광역시 서구 내방로251번길 7, 132동 1층 119호

용도: 근린상가 (제2종근린생활시설)

감정가: 419,000,000원

토지면적: 17.87㎡ (약 5.40평)

건물면적: 45.32㎡ (약 13.71평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 광주신우신용협동조합 (말소기준권리 확인 결과)

1.1. 입지조건

* 위치: 광주광역시 서구 쌍촌동에 소재하며, '상일중학교' 동측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 본건이 속한 '상무한국아델리움' 단지는 아파트 단지 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 단지 인근에 시내버스 승강장이 위치하여 대중교통 이용이 편리하며, 제반 교통사정은 보통으로 평가됩니다.

* 토지이용계획: 본건 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역에 속해 있습니다.

* 규제사항: 상일중학교, 상일여자고등학교, 천사유치원 관련 상대보호구역 및 절대보호구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2022년 7월 8일 접수된 광주신우신용협동조합의 근저당권(채권액 360,000,000원)이 말소기준권리입니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다. (지상권 없음)

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023년 3월 10일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원. 상기 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 및 차임이 없어 낙찰자가 인수할 금전적 부담은 없습니다.

1.3. 상권분석

* 업종: 본건은 제2종근린생활시설로 분류되는 근린상가입니다.

* 배후수요: 인근에 다수의 아파트 단지가 밀집해 있어, 해당 거주민을 주요 배후 수요로 확보할 수 있습니다. 또한, 단지 내 및 주변 근린생활시설 이용객도 잠재 고객층이 됩니다.

* 교통 접근성: 대중교통 이용이 편리하여 외부 지역으로부터의 고객 접근성이 양호한 편입니다.

* 지역 특성: 주거 지역 내 상가로서, 지역 주민의 생활 편의를 제공하는 업종이 적합할 것으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

* 주거 환경: 아파트 단지와 인접해 있어 주거 밀집도가 높은 지역입니다.

* 편의 시설: 본건이 속한 근린생활시설 내에 편의점, 식당 등 다양한 생활 편의 시설이 입점해 있거나 입점 가능성이 있습니다.

* 교육 환경: 상일중학교, 상일여자고등학교, 천사유치원 등이 인접하여 교육 접근성이 우수한 환경입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임대 관계: 현재 임차인의 보증금 및 차임이 0원으로, 실제 임대 현황 파악이 필요합니다. 공실 발생 시 공실 위험이 존재할 수 있으며, 이는 임대 수익률에 영향을 미칩니다.

* 시장 변동성: 상가 시장의 경기 변동 및 지역 내 상권 변화에 따른 공실률 및 임대료 변동 가능성이 있습니다.

* 영업 제한: 학교보호구역으로 지정된 지역 특성상, 일부 업종에 대한 영업이 제한될 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 광주광역시 서구 쌍촌동에 위치한 제2종근린생활시설로, 아파트 단지와 근린상가가 혼재된 입지에 자리하고 있습니다. 경매 절차를 통해 권리 관계가 모두 정리되므로 인수할 권리 부담이 없는 것이 가장 큰 장점입니다. 주변 아파트 단지 거주민을 대상으로 안정적인 수요 확보가 가능하며, 대중교통 접근성 또한 양호하여 상가로서의 기본적인 입지 조건을 갖추고 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 권리 인수 부담 없음: 말소기준권리 이하 모든 권리가 매각으로 소멸되어 안전하게 취득 가능합니다.

* 안정적인 배후 수요: 주변 아파트 단지 입주민이라는 고정적인 수요층이 존재합니다.

* 편리한 교통: 시내버스 승강장 인근으로 유동인구 및 고객 접근성이 좋습니다.

* 토지/건물 일괄 취득: 토지와 건물을 함께 소유하게 되어 재산권 행사가 용이합니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가는 419,000,000원이며, 인수 보증금은 0원입니다. 본 물건의 투자 가치, 예상 임대 수익률, 지역 상권 분석 및 향후 시장 전망 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 보수적인 관점에서 감정가 수준 또는 그 이하에서 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가: 405,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.