나이스옥션 법원경매 광주 2025타경31343 [1] 전라남도 장성군 동화면 월산리 산36-8 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 엔터

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 장성군 동화면 월산리 소재 ""임정저수지"" 동측 인근에 위치하며, 부근은 주로 자연림 및 전원주택단지, 농경지 등으로 이루어진 지역으로 일반적인 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 버스정류장 및 간선도로와의 거리 등으로 보아 교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

장방형 완경사로, 자연림임.

인접 도로상태

맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

보전관리지역, 가축사육제한구역(소,말,양(염소등산양포함),사슴,젖소,닭,오리,메추리,개,돼지)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>임.

제시목록 외의 물건

-.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

-맹지임
-경계불분명(지적측량요)

AI 물건분석

1. 물건기본정보

2건물 상세정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경31343 (1)

소재지: 전라남도 장성군 동화면 월산리 산36-8

용도: 임야

감정가: ₩11,220,000

토지면적: 330.00㎡ (약 100평)

토지지분: 330㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물지분: 0㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 기타 (임야)

경매구분: 공유물분할을 위한 경매

채권자: 김

1.2. 특이사항

공유물분할경매, 공동담보, 맹지임, 경계불분명(지적측량요)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 전라남도 장성군 동화면 월산리 소재 "임정저수지" 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위 환경은 주로 자연림, 전원주택단지, 농경지 등으로 이루어진 지역으로 일반적인 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

본건 인근까지 차량 접근은 가능하며, 버스정류장 및 간선도로와의 거리 등을 고려할 때 교통사정은 보통 수준입니다.

2.3. 도로상태

본 물건은 맹지로서 인접 도로가 없어 토지 이용에 제약이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

2023년 8월 22일 접수된 을7 근저당권(주식회사코리아에셋대부, ₩375,000,000)이 말소기준권리입니다.

3.2. 인수되는 권리

* 을1 근저당권: 2014년 1월 17일 접수된 장성신용협동조합의 근저당권(₩624,000,000)은 매각으로 소멸되지 않고 인수됩니다.

* 을2 지상권: 2014년 1월 17일 접수된 장성신용협동조합의 지상권(목적: 건물 기타 공작물이나 수목 소유, 존속기간: 2014년 1월 17일부터 30년) 역시 매각으로 소멸되지 않고 인수됩니다.

3.3. 소멸되는 권리

말소기준권리(을7)보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 소멸됩니다.

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원이며, 별도의 임차인 현황 정보는 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 지역 특성

본 물건이 소재한 전라남도 장성군 동화면 월산리는 자연림과 농경지, 전원주택이 혼재된 지역입니다. 따라서 대규모 상업 시설이나 활성화된 상권과는 거리가 있습니다.

4.2. 편의시설 및 상업시설 접근성

가장 가까운 편의시설이나 상업 지역을 이용하기 위해서는 인근 읍내 또는 장성군청 소재지로 이동해야 할 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 환경

주변에는 자연림이 잘 보존되어 있으며, 국립장성치유의숲과 같은 자연 친화적인 시설들이 위치하여 쾌적한 환경을 제공합니다.

5.2. 생활 편의시설

기본적인 생활 편의시설(마트, 병원, 은행 등)은 장성군청 소재지 또는 인근 읍면 소재지를 이용해야 합니다. 동화면 자체는 소규모 마을 축제 등이 열리는 등 지역 공동체 활동이 있으나, 생활 편의시설 접근성은 낮은 편입니다.

5.3. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 직접적으로 혐오시설이 밀집해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 일부 지역에서 폐기물 불법 매립 문제가 언급된 바 있으므로, 해당 지역 인근에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 맹지 및 경계 불분명

본 물건은 인접 도로가 없어 건축 등 토지 활용에 심각한 제약이 따릅니다. 또한, 경계가 불분명하여 정확한 지적 측량이 필수적입니다.

6.2. 지상권 인수

존속기간 30년(2044년 1월 16일까지)의 지상권이 매수인에게 인수되므로, 토지 활용 및 이용에 상당한 제약이 발생합니다.

6.3. 고액 근저당권 인수

₩624,000,000에 달하는 근저당권이 인수되므로, 이는 매수인의 부담으로 작용할 수 있습니다.

6.4. 공유물 분할 경매

본 건은 공유물 분할을 위한 경매로, 다른 공유자와의 관계 및 향후 분할 절차 진행 과정에서 추가적인 변수와 복잡성이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전라남도 장성군 동화면 월산리에 위치한 임야로, 감정가는 ₩11,220,000입니다. 그러나 맹지, 경계 불분명, 30년 존속의 지상권 인수, 고액의 근저당권 인수 등 다수의 중대한 권리 및 이용상 제약을 가지고 있습니다. 특히, 매각으로 소멸되지 않는 지상권은 토지의 효용 가치를 크게 떨어뜨리는 요인입니다. 공유물 분할 경매라는 점 또한 절차의 복잡성을 더합니다. 이러한 제약 조건들을 고려할 때, 일반적인 투자 목적보다는 특정 이해관계자(예: 인접 토지 소유자, 기존 공유자 등)의 제한적인 목적 하에 매우 신중하게 접근해야 할 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

8.1. 낮은 감정가

토지의 넓이에 비해 상대적으로 낮은 감정가가 책정되어 있습니다.

8.2. 자연 환경

주변이 자연림으로 둘러싸여 있어, 전원생활이나 자연 휴양림 조성 등 잠재적 활용 가능성을 고려해볼 수 있습니다 (단, 제반 제약 해소 시).

8.3. 장성군 지역 개발 가능성

장성군의 향후 지역 개발 계획이나 관광 자원 개발 등에 따라 가치 상승의 여지가 있을 수 있습니다 (단, 제반 제약 조건 해소 전제).

9. 예상 입찰가

본 물건은 맹지, 경계 불분명, 30년 존속 지상권 인수, 고액의 근저당권 인수 등 치명적인 리스크 요인을 다수 포함하고 있습니다. 따라서 시세 대비 매우 보수적인 접근이 필요합니다.

토지의 실제 효용 가치, 인수되는 권리의 총 부담액, 향후 제약 조건 해소를 위한 예상 비용(지적 측량, 도로 확보, 지상권 관련 협상 등)을 종합적으로 면밀히 검토해야 합니다.

현재로서는 감정가의 30%~50% 수준에서 보수적으로 접근하는 것을 제안합니다. (예: ₩3,300,000 ~ ₩5,600,000). 최종 입찰가는 이러한 분석을 바탕으로, 현장 조사 및 법률 전문가와 상담 후 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.