나이스옥션 법원경매 광주 2025타경32398 [1] 광주광역시 서구 치평동 1330 갤러리303 106동 13층1301호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중앙 · 평가일 2025.04.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 서구 치평동 소재 '김대중컨벤션센터' 서측 인근에 위치하며 주위는 아파트단지, 다가구주택, 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대로서, 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 15층 건물 내 제13층 1301호로서,
외벽 : 외장 석재 마감, 몰탈 위 페인팅 마감 등
내벽 : 벽지 붙임, 일부 타일 붙임 등
창호 : 새시 창호 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 바닥난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 토지로서 부정형의 평탄하게 조성된 토지로서 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 소재 부지 동측으로 왕복8차선 및 남서측으로 왕복2차선의 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

- 치평동 1330 : 도시지역 , 준주거지역 , 제1종지구단위계획구역(공동주택) , 지구단위계획구역 , 대로1류(폭 35m~40m)(접합) , 중로1류(폭 20m~25m)(접합) , 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제2종구역<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>
- 마륵동 802 : 도시지역 , 준주거지역 , 제1종지구단위계획구역(공동주택) , 소로1류(폭 10m~12m)(접합) , 소로2류(폭 8m~10m)(접합) , 중로1류(폭 20m~25m)(접합) , 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제2종구역<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 침수위험지구(2021-11-12)<자연재해대책법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

광주지방법원 2025타경32398 (1)

1.2. 물건 종류

아파트

1.3. 소재지

광주광역시 서구 치평동 1330 갤러리303 106동 13층1301호

1.4. 건물 정보

* 아파트명: 금호갤러리303

* 동/호: 106동 13층 1301호

* 사용승인일: 2010년 5월 20일

* 구조: 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 15층 건물 내 제13층

* 외벽: 외장 석재 마감, 몰탈 위 페인팅 마감 등

* 내벽: 벽지 붙임, 일부 타일 붙임 등

* 창호: 새시 창호 등

1.5. 면적 정보

* 토지면적: 79.27㎡ (약 23.98평)

* 토지지분: 79.2691㎡ (약 23.98평)

* 건물면적: 175.31㎡ (약 53.03평)

* 건물지분: 175.31㎡ (약 53.03평)

* 전용면적: 175.31㎡ (약 53.03평) (최근 매매/임대 데이터 기준)

1.6. 매각 정보

* 감정가: 845,000,000원

* 경매구분: 부동산강제경매

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 재매각: 재매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 광주광역시 서구 치평동 소재 '김대중컨벤션센터' 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 다가구주택, 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대임. 주위 환경은 보통으로 평가됨.

2.2. 교통상황

본 건 소재 건물까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통상황은 보통임.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

* 치평동 1330: 도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역(공동주택), 대로1류(폭 35m~40m) 접함, 중로1류(폭 20m~25m) 접함, 비행안전제5구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제2종구역.

* 마륵동 802: 도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역(공동주택), 소로1류(폭 10m~12m) 접함, 소로2류(폭 8m~10m) 접함, 중로1류(폭 20m~25m) 접함, 비행안전제5구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제2종구역, 침수위험지구(2021-11-12).

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을9, 국민은행 근저당권 (접수일자: 2021-03-31, 채권최고액: 275,000,000원)

3.2. 소멸되는 권리

매각으로 인해 위 말소기준권리보다 늦게 등기되었거나, 내용상 말소되는 모든 권리는 소멸됨.

* 근저당권: 국민은행 (말소기준권리)

* 근저당권: (채권최고액 237,645,220원)

* 가압류: 서울보증보험 (채권액 208,351,740원)

* 강제경매: 서울보증보험 (채권액 217,252,472원)

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 '지상권개요'는 기재되어 있지 않음. 통상적으로 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됨.

3.4. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 대항력 있는 임차인: 현재 확인된 임차인 중 인수하는 보증금이 없는 것으로 보아, 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 판단됨. (다만, 세부 조사 필요)

4. 상권분석

4.1. 주변 시설

* 김대중컨벤션센터 인근에 위치하며, 주변에 아파트 단지, 다가구주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있는 주거 및 상업 복합 지역임.

* 교통시설: 인근 버스정류장 소재.

* 편의시설: 상가 밀집 지역으로 기본적인 편의시설 이용 가능.

4.2. 개발 계획

(외부 검색 결과가 없어 제공된 정보만을 기반으로 작성)

김대중컨벤션센터 인근 지역은 지속적인 개발 및 정주 환경 개선이 예상되는 지역임.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

(제공된 정보 없음)

5.2. 편의시설

(제공된 정보 없음)

5.3. 의료시설

(제공된 정보 없음)

5.4. 주차시설

* 총 주차대수: 1005대 (건축물대장 기준, 기계식 주차 포함)

6. 잠재적 리스크

6.1. 재매각

본 건은 재매각 물건으로, 이전 경매 절차에서 유찰 또는 낙찰 불이행 등의 사유가 있었을 가능성이 있음. 이는 가격 조정의 기회가 될 수도 있으나, 잠재적 문제점을 시사하기도 함.

6.2. 자연재해 및 안전 관련

* 침수위험지구: 마륵동 802 필지가 침수위험지구로 지정되어 있음. (2021-11-12 기준)

* 소음 및 비행안전구역: 군용비행장 소음대책구역 및 비행안전제5구역에 포함되어 있어, 항공기 소음 및 비행 경로에 따른 영향을 받을 수 있음.

6.3. 주차대수 정보 불일치

* 아파트 정보상 총 주차대수가 0대로 표기되어 있으나, 건축물대장 총괄표제부상에는 총 1005대의 주차대수가 기재되어 있어 정보 불일치가 확인됨. (건축물대장상의 1005대를 기준으로 판단함)

7. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 서구 치평동에 위치한 갤러리303 아파트로, 김대중컨벤션센터 인근에 자리하고 있어 입지적 장점을 가지고 있음. 아파트 자체는 철근콘크리트 구조의 15층 건물 내 13층에 위치하며, 전용면적 175.31㎡ (약 53.03평)으로 넓은 공간을 제공함. 권리분석상으로는 말소기준권리보다 후순위 권리들이 모두 소멸되는 안전한 물건으로 판단되며, 인수해야 할 임차인 보증금 또한 없는 것으로 파악됨.

다만, 재매각 물건이라는 점, 그리고 침수위험지구 및 군용비행장 소음/비행안전구역에 포함되는 점은 잠재적 리스크로 고려해야 함. 최근 매매 사례를 보면 감정가와 유사하거나 다소 높은 가격으로 거래되었으나, 동일 면적의 매물 중 6천만원대 거래가 있어 시세 변동 가능성도 염두에 두어야 함.

8. 투자 포인트

* 넓은 전용면적 (175.31㎡, 약 53.03평)을 가진 주거 공간.

* 권리관계가 명확하고 인수할 보증금이 없는 안전한 물건.

* 김대중컨벤션센터 인근의 편리한 생활 환경 및 교통 접근성.

* 재매각으로 인한 가격 협상 가능성.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 845,000,000원이며, 최근 동일 면적(175.31㎡)의 매매 사례는 840,000,000원 ~ 900,000,000원 수준에서 형성되어 있음. 본 건은 재매각 물건으로, 입찰 경쟁 상황 및 현장 조사 결과에 따라 조정될 수 있으나, 시장 시세와 감정가 수준을 고려하여 850,000,000원 ~ 890,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려하는 것을 제안함. (이는 권리 인수 부담이 없는 경우의 예상가이며, 최종 입찰가는 본인의 투자 성향 및 시장 분석에 따라 결정해야 함)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.