나이스옥션 법원경매 광주 2025타경32377 [1] 광주광역시 북구 두암동 947-1 105동 1층109호 아파트 경매

매각기일: 2025-12-11

물건 개요

나이스옥션 법원경매 광주 2025타경32377 [1] 광주광역시 북구 두암동 947-1 105동 1층109호 아파트 경매

물건 대표 이미지

광주지방법원 경매3계 2025타경32377 | 소재지: 광주광역시 북구 두암동 947-1 105동 1층109호 | 감정가: 110,000,000원 | 최저가: 77,000,000원 | 용도: 아파트

1. 광주지방법원 2025타경32377 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경32377 (1)

소재지: 광주광역시 북구 두암동 947-1 105동 1층 109호

용도: 아파트

감정가: 110,000,000원

토지면적: 33.75㎡ (약 10.21평)

토지 지분율: 3375

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 60.00㎡ (약 18.15평) - 이는 통상 전용면적 또는 실면적으로 간주됩니다.

건물 지분율: 6000

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

소유자: 이OO

채무자: 이OO

채권자: 서OOOOOOOOOO (서울보증보험 주식회사)

1.2. 입지조건

본건은 광주광역시 북구 두암동에 위치한 '부영맨션' 아파트로, 주변은 아파트, 단독주택, 학교 등이 혼재된 주거지역입니다.

남동측 인근에 두암초등학교가 있어 자녀 교육 환경에 유리합니다.

차량 접근이 용이하며, 제반 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다. 단지 동측과 서측으로 진출입이 가능합니다.

도보로 약 3분 거리에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리하다는 거주민 후기가 있습니다.

도보 5분 거리에 마트, 병원, 카페, 약국 등 다양한 편의시설이 모여 있어 생활 편의성이 높다는 의견도 있습니다.

1.3. 권리분석

본 경매 물건은 채권자 서울보증보험 주식회사의 신청으로 진행되는 부동산 강제경매입니다.

채권자인 서울보증보험 주식회사는 한국토지주택공사의 임차보증금반환채권을 대위변제한 채권자로부터 채권을 양도받았습니다.

경매 신청 채권자 서울보증보험 주식회사로부터 2025년 9월 3일 자로 '보증금 전액을 배당받지 못하더라도 매수인에게 임대인 지위가 승계되지 않도록 하며, 임대차 관계의 존속을 주장하거나 잔존 보증금을 청구하지 않을 것임을 확약한다'는 내용의 낙찰조건부 임대차승계 이의제기 확약서가 제출되었습니다. 이는 매수인에게 임대차 관련 부담이 승계되지 않을 가능성이 높음을 시사합니다.

제출된 낙찰 조건부 임대차 승계 이의제기 확약서로 인해, 매수인에게 임대인 지위가 승계되지 않으며 임대차 관계 존속 주장이나 잔존 보증금 청구가 제한될 수 있습니다.

1.4. 상권분석

해당 물건이 소재한 두암동은 주거 기능을 중심으로 형성된 지역입니다.

아파트 단지와 학교가 밀집해 있어 안정적인 주거 상권의 특성을 보입니다.

인근에 다양한 편의시설이 갖춰져 있어 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

광주 북구 두암동은 지역 개발 및 도시 계획에 따라 상권의 변화 가능성이 있는 지역입니다.

1.5. 생활정보

본건은 철근콘크리트조 슬래브 지붕 12층 건물 중 1층 109호에 위치한 아파트로 이용 중입니다.

건물 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지 및 타일, 창호는 새시창 구조입니다.

위생, 급배수, 난방, 승강기, 화재 탐지, 소화전 설비 등 기본적인 생활 편의 설비가 갖추어져 있습니다.

두암 부영맨션 관리사무소의 연락처는 062-263-7489입니다.

부영맨션은 1988년 3월 31일에 사용 승인된 아파트로, 총 828세대, 7개동, 최고 12층 규모입니다.

1.6. 잠재적 리스크

관리비 미납: 현황 조사 시점 기준으로 2021년 12월부터 관리비가 미납된 상태이므로, 관리사무소에 확인하여 정확한 미납 금액과 낙찰자가 부담해야 할 범위 등을 반드시 확인해야 합니다.

채권 대위 변제 및 양도: 서울보증보험이 한국토지주택공사의 임차보증금반환채권을 대위변제하고 채권을 양도받은 복잡한 채권 관계가 있으므로, 관련 법률 검토가 필요할 수 있습니다.

토지 이용 계획: 본건 토지는 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 도로, 상대보호구역, 절대보호구역, 택지개발지구, 전통상업보존구역 등 다양한 용도지역 및 지구에 속해 있어, 향후 건축이나 개발 시 관련 규제를 면밀히 확인할 필요가 있습니다.

혐오시설: 주변 지역에 대한 검색 결과, 광주 지역 내 소각장 후보지 등으로 인한 혐오시설 관련 이슈가 간헐적으로 언급되기도 하나, 본건의 직접적인 인근 지역에서 혐오시설의 존재는 확인되지 않았습니다. 다만, 이는 일반적인 검색 결과이며, 현장 확인을 통한 최종 검증이 필요합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 북구의 안정적인 주거 지역에 위치한 아파트로, 두암초등학교 인근이라는 교육적 이점을 가지고 있습니다.

감정가는 1억 1천만 원이며, 60㎡(약 18.15평)의 면적을 고려할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.

경매 신청 채권자가 제출한 임대차 승계 이의제기 확약서는 매수인이 임대차 관련 부담을 덜 수 있는 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다.

그러나 장기간 미납된 관리비와 복잡한 채권 관계 등은 입찰 전 반드시 상세한 확인과 법률적 검토가 필요한 부분입니다.

1.8. 투자 포인트

교육 환경: 두암초등학교가 인접해 있어 자녀가 있는 가정의 거주 만족도를 높일 수 있습니다.

주거 안정성: 오랜 기간 형성된 주거 지역 내 아파트로, 비교적 안정적인 수요층을 기대할 수 있습니다.

권리관계 명확화: 임대차 승계 관련 이의제기 확약서 제출로 인해, 임대차 계약 관련 위험을 최소화할 수 있는 가능성이 있습니다.

시세 차익 기대: 경매를 통해 감정가 대비 경쟁력 있는 가격으로 취득 시, 향후 시세 상승에 따른 투자 수익을 기대할 수 있습니다.

법원 정보

광주지방법원 경매3계