나이스옥션 법원경매 광주 2025타경585 [1] 전라남도 나주시 빛가람동 66-4 주상복합 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 광주 2025타경585 [1] 전라남도 나주시 빛가람동 66-4 주상복합 경매

• 사건번호: 2025타경585
• 주소: 전라남도 나주시 빛가람동 66-4
• 감정가: 828,162,840원
• 최저가: 371,016,953원
• 유찰 횟수: 3회
• 용도: 주상복합

광주지방법원 경매4계 2025타경585 | 소재지: 전라남도 나주시 빛가람동 66-4 | 감정가: 828,162,840원 | 최저가: 371,016,953원 | 용도: 주상복합

1. 광주지방법원 2025타경585 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

본 물건은 전라남도 나주시 빛가람동 66-4에 소재한 주상복합 건물로, 토지 및 건물 일괄 매각 대상입니다. 사건번호는 광주지방법원 2025타경585 (1)이며, 부동산 임의 경매로 진행됩니다. 감정가는 828,162,840원입니다.

토지는 총 243.40㎡ (약 73.63평)이며, 제시외 면적은 없습니다. 건물은 총 360.78㎡ (약 109.04평)이며, 제시외 건물 면적 17.60㎡가 포함되어 일괄 매각됩니다. 소유자는 (OOOOOOOOOOOOO이며, 채무자는 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO, 채권자는 나OOOOOOO입니다.

2. 입지조건

본건은 나주시 빛가람동에 위치한 나주혁신도시 내 주상복합지대로, 매성중학교 및 매성고등학교 동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 점포, 다가구주택, 나지 등으로 형성되어 있습니다. 남동측 및 남서측으로 폭 약 15m의 왕복 2차선 아스팔트 포장도로와 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다. 나주혁신도시는 비교적 잘 정비된 가로망을 갖추고 있어 일반적인 교통 상황은 양호한 편입니다. 다만, 나주혁신도시 내 대중교통 이용은 다소 불편하다는 지적이 있으며, 버스 배차 간격이 길고 택시 잡기가 어려운 경우가 있어 자가용 이용이 권장되는 지역입니다. 혁신도시 내에는 한국전력공사, 한국농어촌공사 등 다수의 공공기관이 이전해 와 있습니다.

3. 권리분석

본 건의 가장 큰 특징이자 잠재적 리스크는 유치권 신고가 다수 접수되었다는 점입니다.

현황조사보고서상 임차인 김춘배(유한회사 빛가람모터스)는 본건 부동산 및 인접지 66-3 부동산에 대해 총 2억 8천만 원의 공사대금을 주장하며 유치권을 행사 중인 것으로 조사되었습니다. 그러나 해당 유치권의 성립 여부는 불분명합니다.

또한, 2025년 7월 7일 김미화로부터 본건 부동산에 대해 신축 및 증축 공사대금 86,470,000원을 근거로 유치권 신고가 제출되었으나, 이 또한 성립 여부가 불분명합니다. 해당 유치권자는 본건 부동산의 2층과 3층을 배우자 김춘배와 함께 점유하고 있는 것으로 파악되었습니다.

이에 대해 경매 신청 채권자인 나주신용협동조합은 2025년 7월 16일 유치권 배제 신청서를 접수하였습니다.

이처럼 다수의 유치권 신고와 그 성립 여부의 불분명성, 그리고 유치권 배제 신청 등이 경합하고 있어, 낙찰 후 해당 유치권 문제 해결을 위한 법적 절차나 상당한 금액의 부담이 발생할 수 있습니다. 따라서 철저한 권리 분석과 함께 관련 법률 전문가의 자문을 구하는 것이 필수적입니다.

4. 상권분석

본 물건이 위치한 나주혁신도시는 초기 개발 단계에 비해 상권 활성화에 어려움을 겪고 있는 것으로 분석됩니다. 인구 대비 상업 시설이 과잉 공급된 측면이 있으며, 특히 3층 이상 상가의 공실률이 높은 편입니다. 2023년 하반기 기준, 나주혁신도시 전체 상가 공실률은 약 43.4%에 달했으며, 1층 이외의 상가 공실률이 더 높게 나타났습니다. 이는 주말 공동화 현상과 특정 업종 쏠림 현상, 그리고 공공기관 직장인들이 주말에 가족들이 있는 곳으로 이동하는 경향과도 무관하지 않은 것으로 보입니다.

본 건의 건물 구성상 1층은 자동차 정비소(근린생활시설)로 이용 중이며, 2층과 3층은 다가구주택으로 이용되고 있어 다양한 용도로 활용이 가능합니다. 하지만 이러한 상권의 전반적인 침체 분위기는 상가 임대 수익률에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

5. 생활정보

본건은 나주시 빛가람동에 위치하여 나주혁신도시의 기반 시설을 공유할 수 있습니다. 인근에는 매성중학교와 매성고등학교가 있어 교육 환경을 갖추고 있습니다. 한국전력공사를 비롯한 주요 공공기관이 밀집해 있어 관련 종사자들의 주거 수요가 존재합니다. 다만, 도시 조성 초기 단계부터 축산 농가 등으로 인한 악취 민원이 꾸준히 제기되어 왔으며, 이는 지역 주민들의 생활 환경에 영향을 미칠 수 있는 부분입니다. 대중교통 이용이 다소 불편할 수 있다는 점은 감안해야 합니다.

6. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 앞서 권리분석에서 상세히 설명한 '유치권' 문제입니다.

- 다수의 유치권 신고 및 성립 여부 불분명: 낙찰자가 유치권자의 권리를 인수하거나, 이를 해결하기 위한 추가 비용 및 법적 분쟁이 발생할 수 있습니다.

- 건물 점유 관계: 유치권자가 건물을 점유하고 있어 명도 과정에서 어려움이 예상될 수 있습니다.

- 나주혁신도시 상권 침체: 높은 상가 공실률은 건물 전체의 수익성 및 가치 상승에 부정적인 영향을 줄 수 있습니다.

- 악취 민원 발생 가능성: 혁신도시 인근 축산 농가로 인한 악취 문제는 일부 거주자들에게 불편을 야기할 수 있습니다.

- 교통 불편: 자가용이 없을 경우 대중교통 이용에 불편함이 따를 수 있습니다.

7. 종합 의견

광주지방법원 2025타경585 (1) 물건은 나주혁신도시라는 발전 가능성이 있는 지역에 위치하고 있으며, 1층 근린생활시설(자동차정비소)과 2, 3층 주택으로 구성된 주상복합 건물로 다양한 수익 창출이 기대됩니다. 또한, 차량 접근이 용이한 입지 조건도 장점으로 꼽을 수 있습니다.

하지만, 여러 건의 유치권 신고가 접수되어 있으며, 그 성립 여부가 불분명하여 낙찰 후 인수 부담이 발생할 가능성이 매우 높습니다. 건물 점유 문제와 더불어 나주혁신도시의 전반적인 상가 공실률이 높은 점, 그리고 지역 주민들의 악취 민원 등 생활 환경적인 요인도 고려해야 할 부분입니다.

따라서 본 건은 철저한 권리 분석과 함께 유치권 문제를 해결할 수 있는 법률적, 재정적 뒷받침이 가능한 투자자에게 적합할 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

- 나주혁신도시의 미래 가치: 정부의 공공기관 지방 이전 정책으로 조성된 나주혁신도시는 향후 지역 발전 가능성을 내포하고 있습니다. 에너지 신산업 클러스터 등 지역 특화 산업 육성 가능성도 있습니다.

- 다양한 수익 구조 가능성: 1층 상가와 주택으로 구성되어 있어 임대 수익 및 직접 사용 등 다각적인 활용이 가능합니다.

- 저감된 경매가: 유치권 등 복잡한 권리 관계로 인해 감정가 대비 저렴하게 낙찰받을 가능성이 있습니다.

- 권리 분석 성공 시 시세차익 기대: 유치권 문제를 성공적으로 해결하고 상권이 활성화될 경우, 시세차익을 기대해 볼 수 있습니다.

면적 환산:

- 토지 면적: 243.40㎡ = 약 73.63평

- 건물 면적: 360.78㎡ = 약 109.04평

- 제시외 건물 면적: 17.60㎡ (일괄매각 포함)1.광주지방법원 2025타경585 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

본 물건은 전라남도 나주시 빛가람동 66-4에 소재한 주상복합 건물로, 토지 및 건물 일괄 매각 대상입니다. 사건번호는 광주지방법원 2025타경585 (1)이며, 부동산 임의 경매로 진행됩니다. 감정가는 828,162,840원입니다.

토지는 총 243.40㎡ (약 73.63평)이며, 제시외 면적은 없습니다. 건물은 총 360.78㎡ (약 109.04평)이며, 제시외 건물 면적 17.60㎡가 포함되어 일괄 매각됩니다. 소유자는 (OOOOOOOOOOOOO이며, 채무자는 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO, 채권자는 나OOOOOOO입니다.

2. 입지조건

본건은 나주시 빛가람동에 위치한 나주혁신도시 내 주상복합지대로, 매성중학교 및 매성고등학교 동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 점포, 다가구주택, 나지 등으로 형성되어 있습니다. 남동측 및 남서측으로 폭 약 15m의 왕복 2차선 아스팔트 포장도로와 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다. 나주혁신도시는 비교적 잘 정비된 가로망을 갖추고 있어 일반적인 교통 상황은 양호한 편입니다. 다만, 나주혁신도시 내 대중교통 이용은 다소 불편하다는 지적이 있으며, 버스 배차 간격이 길고 택시 잡기가 어려운 경우가 있어 자가용 이용이 권장되는 지역입니다. 혁신도시 내에는 한국전력공사, 한국농어촌공사 등 다수의 공공기관이 이전해 와 있습니다.

3. 권리분석

본 건의 가장 큰 특징이자 잠재적 리스크는 유치권 신고가 다수 접수되었다는 점입니다.

현황조사보고서상 임차인 김춘배(유한회사 빛가람모터스)는 본건 부동산 및 인접지 66-3 부동산에 대해 총 2억 8천만 원의 공사대금을 주장하며 유치권을 행사 중인 것으로 조사되었습니다. 그러나 해당 유치권의 성립 여부는 불분명합니다.

또한, 2025년 7월 7일 김미화로부터 본건 부동산에 대해 신축 및 증축 공사대금 86,470,000원을 근거로 유치권 신고가 제출되었으나, 이 또한 성립 여부가 불분명합니다. 해당 유치권자는 본건 부동산의 2층과 3층을 배우자 김춘배와 함께 점유하고 있는 것으로 파악되었습니다.

이에 대해 경매 신청 채권자인 나주신용협동조합은 2025년 7월 16일 유치권 배제 신청서를 접수하였습니다.

이처럼 다수의 유치권 신고와 그 성립 여부의 불분명성, 그리고 유치권 배제 신청 등이 경합하고 있어, 낙찰 후 해당 유치권 문제 해결을 위한 법적 절차나 상당한 금액의 부담이 발생할 수 있습니다. 따라서 철저한 권리 분석과 함께 관련 법률 전문가의 자문을 구하는 것이 필수적입니다.

4. 상권분석

본 물건이 위치한 나주혁신도시는 초기 개발 단계에 비해 상권 활성화에 어려움을 겪고 있는 것으로 분석됩니다. 인구 대비 상업 시설이 과잉 공급된 측면이 있으며, 특히 3층 이상 상가의 공실률이 높은 편입니다. 2023년 하반기 기준, 나주혁신도시 전체 상가 공실률은 약 43.4%에 달했으며, 1층 이외의 상가 공실률이 더 높게 나타났습니다. 이는 주말 공동화 현상과 특정 업종 쏠림 현상, 그리고 공공기관 직장인들이 주말에 가족들이 있는 곳으로 이동하는 경향과도 무관하지 않은 것으로 보입니다.

본 건의 건물 구성상 1층은 자동차 정비소(근린생활시설)로 이용 중이며, 2층과 3층은 다가구주택으로 이용되고 있어 다양한 용도로 활용이 가능합니다. 하지만 이러한 상권의 전반적인 침체 분위기는 상가 임대 수익률에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

5. 생활정보

본건은 나주시 빛가람동에 위치하여 나주혁신도시의 기반 시설을 공유할 수 있습니다. 인근에는 매성중학교와 매성고등학교가 있어 교육 환경을 갖추고 있습니다. 한국전력공사를 비롯한 주요 공공기관이 밀집해 있어 관련 종사자들의 주거 수요가 존재합니다. 다만, 도시 조성 초기 단계부터 축산 농가 등으로 인한 악취 민원이 꾸준히 제기되어 왔으며, 이는 지역 주민들의 생활 환경에 영향을 미칠 수 있는 부분입니다. 대중교통 이용이 다소 불편할 수 있다는 점은 감안해야 합니다.

6. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 앞서 권리분석에서 상세히 설명한 '유치권' 문제입니다.

- 다수의 유치권 신고 및 성립 여부 불분명: 낙찰자가 유치권자의 권리를 인수하거나, 이를 해결하기 위한 추가 비용 및 법적 분쟁이 발생할 수 있습니다.

- 건물 점유 관계: 유치권자가 건물을 점유하고 있어 명도 과정에서 어려움이 예상될 수 있습니다.

- 나주혁신도시 상권 침체: 높은 상가 공실률은 건물 전체의 수익성 및 가치 상승에 부정적인 영향을 줄 수 있습니다.

- 악취 민원 발생 가능성: 혁신도시 인근 축산 농가로 인한 악취 문제는 일부 거주자들에게 불편을 야기할 수 있습니다.

- 교통 불편: 자가용이 없을 경우 대중교통 이용에 불편함이 따를 수 있습니다.

7. 종합 의견

광주지방법원 2025타경585 (1) 물건은 나주혁신도시라는 발전 가능성이 있는 지역에 위치하고 있으며, 1층 근린생활시설(자동차정비소)과 2, 3층 주택으로 구성된 주상복합 건물로 다양한 수익 창출이 기대됩니다. 또한, 차량 접근이 용이한 입지 조건도 장점으로 꼽을 수 있습니다.

하지만, 여러 건의 유치권 신고가 접수되어 있으며, 그 성립 여부가 불분명하여 낙찰 후 인수 부담이 발생할 가능성이 매우 높습니다. 건물 점유 문제와 더불어 나주혁신도시의 전반적인 상가 공실률이 높은 점, 그리고 지역 주민들의 악취 민원 등 생활 환경적인 요인도 고려해야 할 부분입니다.

따라서 본 건은 철저한 권리 분석과 함께 유치권 문제를 해결할 수 있는 법률적, 재정적 뒷받침이 가능한 투자자에게 적합할 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

- 나주혁신도시의 미래 가치: 정부의 공공기관 지방 이전 정책으로 조성된 나주혁신도시는 향후 지역 발전 가능성을 내포하고 있습니다. 에너지 신산업 클러스터 등 지역 특화 산업 육성 가능성도 있습니다.

- 다양한 수익 구조 가능성: 1층 상가와 주택으로 구성되어 있어 임대 수익 및 직접 사용 등 다각적인 활용이 가능합니다.

- 저감된 경매가: 유치권 등 복잡한 권리 관계로 인해 감정가 대비 저렴하게 낙찰받을 가능성이 있습니다.

- 권리 분석 성공 시 시세차익 기대: 유치권 문제를 성공적으로 해결하고 상권이 활성화될 경우, 시세차익을 기대해 볼 수 있습니다.

면적 환산:

- 토지 면적: 243.40㎡ = 약 73.63평

- 건물 면적: 360.78㎡ = 약 109.04평

- 제시외 건물 면적: 17.60㎡ (일괄매각 포함)

법원 정보

광주지방법원 경매4계