나이스옥션 법원경매 광주 2025타경1670 [1] 광주광역시 동구 학동 768 상가동 지하층2호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 능도 · 평가일 2025.03.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 동구 학동에 소재하는 평화맨션 상가동 지하층 2호로서,
주위는 아파트단지, 노변상가 등이 소재하는 주택 및 상가 혼용지대임.

교통상황

본건 단지내 제반 차량 출입 가능하며, 인근에 버스정류장 및 근거리에 지하철역이
소재하여 전반적인 교통 사정은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 2층 건물 내 지하층 2호로서,
내외벽 : 몰탈위 페인팅 마감임.

이용상태

상가(현 공실상태)로 이용중임.

설비내역

공용 위생설비, 급배수설비 및 화재경보설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

유사 사다리형의 토지로서, 아파트 및 상가부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 왕복2차선의 아스팔트 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 중로2류(폭 15m~20m)(2019-12-31)(접함), 상대보호구역(무등유치원)
<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(무등유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.
- 본건 상가동은 1984년 06월 사용승인된 노후된 상가로 집합건축물대장상 현황도면 및
관리사무소내 비치된 도면 등이 없어 위치 파악이 곤란하여 탐문 등을 통해 조사한 바,
정확한 위치, 면적 등은 업무 진행 시 재확인하시기 바람.
- 본건은 상당기간 공실로 방치된 상태로, 재사용을 위해서는 상당한 보수를
요하며, 내부 칸막이 일부가 설치되어 있으니 참고하시기 바람.

물건 비고

-지분매각, 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음.
-상가(감정시 기준 현 공실상태)로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경1670 (1)

소재지: 광주광역시 동구 학동 768 상가동 지하층2호

용도: 근린상가

감정가: 48,000,000원

매각대상: 토지 및 건물 지분매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOOO

1.1. 1.면적정보

토지면적: 88.12㎡ (약 26.65평)

토지 지분면적: 29.37㎡ (약 8.89평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 162.20㎡ (약 49.07평)

건물 지분면적: 54.06㎡ (약 16.35평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 주위환경

본건은 광주광역시 동구 학동에 소재하는 평화맨션 상가동 지하층 2호로서, 주위는 아파트단지, 노변상가 등이 소재하는 주택 및 상가 혼용지대입니다.

2.2. 교통상황

본건이 속한 단지 내로 제반 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있고 근거리에 지하철역이 소재하여 전반적인 교통 사정은 무난한 편입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 제3종일반주거지역, 중로2류(폭 15m~20m)에 해당하며, 무등유치원 관련 상대보호구역 및 절대보호구역으로 지정되어 있습니다.

2.4. 인접도로상태

본건은 동측으로 왕복 2차선의 아스팔트 포장도로에 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

* 등기부채권 총액은 30,601,475원입니다.

* 말소기준권리: 2024년 06월 25일 접수된 주식회사 우리카드의 4번 김재호 지분 가압류 (권리금액: 30,601,475원)입니다.

* 본건 경매개시결정은 2025년 03월 17일 접수된 주식회사 우리카드의 4번 김재호 지분 강제경매 (광주지방법원 2025타경1670)입니다.

* 매각으로 인해 말소되는 권리: 가압류, 강제경매 개시결정 등기 등.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 본 물건명세서상 특이사항으로 지상권이 언급되었으나, 별도의 개요 내용은 없어 매각 후 소멸되는 것으로 판단됩니다.

3.2. 임차인현황

인수 보증금 합계: 0원

임대 관계는 미상으로 확인됩니다.

4. 상권분석

4.1. 건물정보

본 상가는 1984년 06월 사용 승인된 건물로, 철근콘크리트조 슬래브지붕 2층 건물 내 지하층 2호에 해당합니다.

건물 구조는 철근콘크리트조이며, 내외벽은 몰탈위 페인팅 마감입니다.

본건은 현재 공실 상태로 이용중입니다.

4.2. 주변상권

본건은 아파트단지와 노변상가가 혼용된 지역에 위치하고 있어, 지역 주민을 대상으로 하는 근린생활시설로서의 잠재력을 가지고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변시설

본건 인근에는 버스정류장이 위치해 있으며, 근거리에 지하철역이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 지분매각

본건은 토지 및 건물 지분으로 매각되는 물건입니다. 지분 매각의 경우, 다른 공유자와의 소유권 관계가 복잡하게 얽혀있을 수 있어 명확한 협의 및 관리가 필요합니다.

6.2. 공유자 우선매수신고

공유자는 1회에 한하여 우선매수신고권을 행사할 수 있습니다. 이는 낙찰 후에도 공유자가 해당 지분을 낙찰가에 매수할 수 있다는 의미이므로, 입찰 전 관련 사항을 면밀히 검토해야 합니다.

6.3. 건물 노후 및 수선 필요성

본건 상가동은 1984년 사용 승인된 노후된 건물입니다. 상당기간 공실로 방치되었으며, 재사용을 위해서는 상당한 보수가 필요할 것으로 예상됩니다. 내부에는 일부 칸막이가 설치되어 있습니다.

6.4. 위치 파악 곤란

집합건축물대장상 현황도면 및 관리사무소 도면 등이 없어 정확한 위치 파악이 곤란했던 점을 고려할 때, 업무 진행 시 현장 재확인이 필수적입니다.

6.5. 토지이용계획상 제약

본건 토지는 상대보호구역 및 절대보호구역(무등유치원)으로 지정되어 있어, 특정 업종의 입점이나 건축 행위에 제한이 있을 수 있습니다.

6.6. 혐오시설 유무

현재 제공된 정보와 추가 검색 결과로는 본건 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 광주광역시 동구 학동에 위치한 근린상가 지분 매각 물건입니다. 현재 공실 상태이며 건물 노후도가 상당하여 즉각적인 수익 창출보다는 리모델링 및 내부 수선 등 추가적인 투자가 필요한 상황입니다. 지분 매각이라는 특성상 공유자와의 관계 설정 및 우선매수신고 가능성에 대한 철저한 분석이 요구됩니다. 교통 여건 및 주변 주거/상가 혼용지대라는 입지적 강점은 있으나, 노후화 및 공실 장기화로 인한 가치 하락 요인이 존재합니다.

8. 투자 포인트

* 감정가 대비 낮은 지분 가치: 현재 감정가 4,800만원 대비 토지 지분 약 8.89평, 건물 지분 약 16.35평으로, 향후 리모델링 및 상권 활성화 시 가격 상승 잠재력이 있습니다.

* 지역 내 상가 수요: 아파트단지와 상가가 혼재된 지역으로, 꾸준한 근린상가 수요가 예상됩니다.

* 채무 관계 정리: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 예정으로, 낙찰자는 권리관계가 정리된 상태로 지분을 취득하게 됩니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 48,000,000원입니다. 인수해야 할 임차인의 보증금은 0원이므로, 실질적인 인수 부담은 없습니다.

다만, 지분 매각, 건물 노후화, 장기 공실 상태, 수선 필요성, 공유자 우선매수신고 가능성 등의 리스크를 고려할 때, 감정가 수준에서 경쟁이 치열할 가능성은 낮아 보입니다.

잠재적 투자자들은 리모델링 비용, 향후 예상 임대 수익률, 공유자와의 협상 가능성 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

보수적인 관점에서는 감정가 이하, 또는 감정가 대비 70~80% 수준에서 시작하여 현장 조사 및 권리 분석 결과를 바탕으로 최종 입찰가를 결정하는 것이 합리적일 수 있습니다. (예: 33,600,000원 ~ 48,000,000원 범위)

정확한 입찰가 산정을 위해서는 권리 분석 전문가와의 상담 및 현장 조사를 통한 상세한 수리 비용 및 예상 임대료 산출이 반드시 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.