나이스옥션 법원경매 광주 2025타경32324 [1] 전라남도 장성군 북하면 월성리 492 단독주택 경매

매각기일: 2026-04-16

물건 개요

나이스옥션 법원경매 광주 2025타경32324 [1] 전라남도 장성군 북하면 월성리 492 단독주택 경매

물건 대표 이미지

광주지방법원 경매3계 2025타경32324 | 소재지: 전라남도 장성군 북하면 월성연동길 35-6 | 감정가: 167,905,880원 | 최저가: 94,028,000원 | 용도: 단독주택

1. 부동산 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경32324 (1)

소재지: 전라남도 장성군 북하면 월성리 492

용도: 단독주택

감정가: 167,905,880원

토지면적: 295.00㎡ (약 89.25평)

건물면적: 105.86㎡ (약 32.02평)

건물 제시외면적: 65.60㎡ (약 19.84평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 조OOOOOOOOOOO

1.2. 입지조건

본 물건은 전라남도 장성군 북하면 월성리 연동마을 내에 위치하고 있으며, 주위는 기존 농촌마을 형태를 이루고 있습니다. 간선도로 접근성은 무난하나, 인접한 도로로 차량 출입이 어려운 점은 아쉬운 부분입니다. 인근 지역에는 두무동가든, 십남매농원 등의 식당이 있으며, 카페 등 편의시설이 일부 존재합니다. 주변에 대규모 혐오시설이 보고된 바는 없으나, 일반적으로 농촌 지역의 특성상 대중교통 이용이 다소 불편할 수 있습니다.

1.3. 권리분석

본 물건은 부동산 강제경매로 진행되며, 채권자는 조OOOOOOOOOOO입니다.

주요 권리 사항으로는 갑구 6번 소유권이전등기청구권 가등기(2022. 4. 18. 접수 제4623호)가 있으며, 이 가등기는 말소되지 않고 매수인이 인수해야 합니다. 만약 가등기된 매매예약이 완결되어 본등기가 이루어질 경우, 매수인은 소유권을 상실할 위험이 있으므로 각별한 주의가 필요합니다.

1.4. 상권분석

본 물건은 농촌 마을에 위치하여 상업 시설보다는 주거 및 농업 관련 활동이 주를 이루는 지역입니다. 인근에 소규모 식당 등이 있으나, 광범위한 상권 형성은 어렵습니다. 따라서 본 물건의 가치는 상업적 이용보다는 주거 용도로 평가됩니다.

1.5. 생활정보

본 물건은 현재 사람이 거주하지 않는 상태로, 마당과 대문 통로 일부가 인접지번(월성리 534번지) 경계로 추정되며 잡목과 수풀이 우거져 있는 상태입니다. 건물은 경량철골구조 및 벽돌조(황토벽돌)의 2층 단독주택으로, 기본적인 급배수, 난방, 위생 설비는 구비되어 있습니다. 제시외 건물에 대한 위반건축물 여부는 확인이 필요합니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 인수해야 하는 소유권이전등기청구권 가등기입니다. 이 가등기가 본등기될 경우 소유권을 잃을 수 있다는 점을 반드시 인지해야 합니다. 또한, 현황조사서상 마당 및 대문 통로 일부가 인접 토지와 경계가 불분명하거나 침범했을 가능성이 있으며, 이는 추후 경계 분쟁으로 이어질 수 있습니다. 건물 제시외 면적에 위반건축물 여부가 불명확하다는 점도 잠재적 위험 요소입니다. 토지 이용 계획상 계획관리지역, 자연취락지구, 성장관리계획구역(주거형), 가축사육제한구역(전부제한지역)으로 지정되어 있어 건축 및 개발에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 농촌 지역의 단독주택으로, 상당한 감정가와 토지 및 건물 면적을 갖추고 있습니다. 하지만 인수해야 하는 가등기라는 중대한 권리상의 하자가 존재하며, 현황 상 주거 및 관리 상태가 양호하지 않은 점, 경계 불분명 가능성 등 다수의 위험 요소를 내포하고 있습니다. 따라서 해당 물건은 법률 및 현장 전문가의 면밀한 분석과 함께, 가등기 관련 법률 검토를 최우선으로 진행한 후 신중하게 접근해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

본 물건의 투자 가치는 매우 제한적입니다. 인수해야 하는 가등기로 인한 소유권 상실 위험이 매우 크므로, 일반적인 경매 투자 관점에서는 권장하기 어렵습니다. 만약 가등기권자와 협의하여 가등기 말소 또는 매수인을 승계하는 방안이 명확하게 담보되지 않는다면, 투자 가치는 거의 없다고 판단됩니다. 다만, 만약 가등기권자와의 협의가 원만하게 이루어져 부담 없이 인수할 수 있는 상황이거나, 또는 가등기권자가 본등기를 실행하지 않을 것이라는 확신이 있다면, 농촌 지역의 주택 및 토지 가치를 고려해 볼 수 있습니다. 그러나 이러한 전제 조건이 충족되지 않는 이상, 섣부른 투자는 지양해야 합니다.

법원 정보

광주지방법원 경매3계