나이스옥션 법원경매 광주 2025타경32324 [1] 전라남도 장성군 북하면 월성리 492 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써치 · 평가일 2025.04.04

토지감정요항표

위치 및 주위환경

전라남도 장성군 북하면 월성리 소재 연동마을 내 위치하고, 주위는 기존 농촌마을입니다.

교통상황

간선도로 접근성, 도로교통 사정 무난합니다.

형태 및 이용상태

부정형이고, 지반은 대체로 평탄하고, 주택부지입니다.

인접 도로상태

포장된 세로를 이용하여 출입하나, 차량출입 불가합니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 자연취락지구, 성장관리계획구역(주거형), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 이상 토지이용계획확인서에 의합니다.

제시목록 외의 물건

지적 및 건물개황도 참고 바랍니다.

공부와의 차이

지적경계는 측량을 요합니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역 미상입니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

경량철골구조 및 벽돌구조(황토벽돌) 아스팔트 슁글 지붕 2층 단독주택으로,
외벽은 외장 싸이딩, 페인팅 등,
내벽은 벽지 등,
창호는 PVC 샷시 등임.

이용상태

단독주택입니다.

설비내역

급, 배수설비, 난방설비, 위생설비 등 구비하였습니다.

부합물 및 종물

지적 및 건물개황도 참고 바랍니다.

공부와의 차이

제시외건물에 대한 위반건축물 여부에 유의 바랍니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역 미상입니다.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물 포함.
-갑구 6번 소유권이전등기청구권 가등기(2022. 4. 18. 접수 제4623호)는 말소되지 않고 매수인이 인수함. 만약 가등기된 매매예약이 완결되는 경우(가등기에 기한 본등기시)에는 매수인이 소유권을 상실하게 됨.
-현황조사서(25.11.06.자)에 의하면 목측상 이 사건 부동산의 마당과 대문통로 일부분이 인접지번인 월성리 534번지 경계로 추정되며 현재 월상리 492번지는 사람이 거주하지 않는 상태로 잡목, 수풀등이 우거져 있는 상태임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경32324 (1)

소재지: 전라남도 장성군 북하면 월성리 492

용도: 단독주택

감정가: 167,905,880원 (1억 6790만 5880원)

토지면적: 295.00㎡ (약 89.24평)

건물면적: 105.86㎡ (약 32.02평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 조

2. 입지조건

* 주위환경:

전라남도 장성군 북하면 월성리 소재 연동마을 내에 위치하며, 주변은 기존 농촌 마을 형태입니다.

* 교통상황:

간선도로 접근성이 양호하며, 도로교통 사정은 무난한 편입니다. 다만, 포장된 세로를 이용하여 출입하나 차량 출입은 어려운 상황입니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

계획관리지역, 자연취락지구, 성장관리계획구역(주거형), 가축사육제한구역(전부제한지역)입니다.

* 주변 시설:

해당 지역은 농촌마을로, 주변에 혐오시설에 대한 정보는 파악되지 않았습니다. 백양사, 장성호, 홍길동 테마파크 등 관광 명소가 인근에 위치하고 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리:

광주지방법원의 강제경매개시결정(2025타경32324)으로 인한 권리 중, 2025년 3월 20일 접수된 강제경매(채권자: 조종임)가 말소기준권리가 됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리:

갑구 6번 소유권이전등기청구권 가등기 (2022. 4. 18. 접수 제4623호)는 말소되지 않고 매수인이 인수해야 합니다. 이 가등기는 매매예약을 원인으로 하며, 만약 가등기권자가 본등기를 실행할 경우 매수인은 소유권을 상실하게 됩니다.

해당 가등기권자는 경매 신청 채권자이기도 합니다.

* 토지 등기부 요약:

- 등기구분: 갑5, 접수일자: 2017-11-10, 권리종류: 소유권이전, 권리자: 김

- 등기구분: 갑6, 접수일자: 2022-04-18, 권리종류: 소유권이전청구권가등기, 권리자: 조 , 말소: 인수 (매매예약)

- 등기구분: 갑7, 접수일자: 2025-03-20, 권리종류: 강제경매, 권리자: 조 , 말소: 말소 (말소기준권리)

* 건물 등기부 요약:

- 등기구분: 갑3, 접수일자: 2017-11-10, 권리종류: 소유권이전, 권리자: 김

- 등기구분: 갑4, 접수일자: 2022-04-18, 권리종류: 소유권이전청구권가등기, 권리자: 조 , 말소: 인수 (매매예약)

- 등기구분: 갑5, 접수일자: 2025-03-20, 권리종류: 강제경매, 권리자: 조 , 말소: 말소 (말소기준권리)

* 임차인 현황:

인수 보증금 합계는 0원입니다. 임대 내역은 미상입니다.

4. 상권분석

* 주변 환경:

물건지는 농촌 마을에 위치하고 있어, 일반적인 상업 시설이나 편의 시설은 부족할 것으로 예상됩니다.

* 접근성:

간선도로 접근성은 있으나, 차량 진입이 어려운 점은 상권 활성화 및 접근성에 부정적인 요인으로 작용할 수 있습니다.

5. 생활정보

* 주거환경:

조용하고 한적한 농촌 마을의 생활 환경을 제공합니다. 주변에 백양사, 장성호 등 자연 친화적인 시설이 있어 여가 활동에 용이할 수 있습니다.

* 편의시설:

인근 지역의 편의시설 접근성은 제한적일 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 가등기 인수 위험:

가장 큰 리스크는 갑구 6번의 소유권이전청구권 가등기(매매예약)를 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 가등기권자가 본등기를 완료할 경우, 낙찰자는 소유권을 상실할 위험이 있습니다.

* 토지 경계 및 현황:

현황 조사서(25.11.06.자)에 따르면, 마당과 대문 통로 일부가 인접 지번과의 경계가 불분명하며, 지적 경계는 측량이 필요합니다.

현재 해당 부동산은 사람이 거주하지 않는 상태로 잡목과 수풀이 우거져 있어 현황 파악 및 관리에 어려움이 있을 수 있습니다.

* 차량 진입 불가:

포장된 도로를 이용하더라도 차량 진입이 불가능하다는 점은 일상생활에서의 불편함을 야기하고, 부동산 가치에도 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

* 제시외 건물:

제시외 건물에 대한 위반건축물 여부 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 소유권 이전 청구권 가등기를 낙찰자가 인수해야 하는 중대한 권리상 하자를 가지고 있어, 투자에 신중을 기해야 합니다. 가등기 문제를 해결하지 못할 경우 소유권 상실의 위험이 매우 높습니다. 농촌 지역 단독주택으로서의 매력은 있으나, 이러한 법적 위험 요소를 충분히 인지하고 접근해야 할 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 저렴한 가격 기회:

가등기 인수 위험 때문에 일반적인 경쟁은 적을 것으로 예상되어, 잠재적으로 낮은 가격에 취득할 기회가 될 수 있습니다.

* 가등기 권자와의 협상 가능성:

만약 가등기 권자와 협의하여 가등기 말소 또는 인수 조건을 명확히 할 수 있다면, 투자 가치가 달라질 수 있습니다.

* 농촌 지역의 잠재력:

성장관리계획구역 등에 포함되어 있어, 향후 지역 개발 가능성을 염두에 둘 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 167,905,880원

* 인수 보증금: 0원

* 시세 분석:

주변 지역의 단독주택 매매 시세 정보가 제한적입니다. 제공된 정보 상으로는 유사 단지 또는 건물 정보가 없어 직접적인 시세 분석에 한계가 있습니다.

현재 물건지 주변에서는 생산관리 지역 내 전원주택이 5억 8천만원에 매물로 나와 있는 사례가 있으나, 해당 매물은 토지 300평, 건축 48평으로 본건과 면적 및 가치 측면에서 차이가 있습니다.

* 예상 입찰가 산정:

본 건은 소유권 상실 위험을 내포한 가등기 인수 물건이므로, 입찰가 산정에 매우 신중해야 합니다. 가등기 말소 또는 해소 방안이 명확하지 않은 상태에서는 소유권 취득을 보장받기 어렵습니다.

이러한 위험을 감안할 때, 통상적인 권리 인수 물건보다 매우 낮은 가격으로 접근해야 합니다. 다만, 가등기 권자가 경매를 신청한 경우(담보 가등기일 가능성)에는 소멸될 수도 있으나, 본건은 소유권이전청구권 가등기이므로 더욱 주의가 필요합니다.

가등기 인수 위험을 고려하지 않은 순수 감정가 기준으로는 약 60% 수준인 1억 1백만원 (101,000,000원) 정도를 고려해 볼 수 있으나, 이는 매우 공격적인 보수적 접근입니다.

본 물건의 실제 입찰가는 상기 위험 요소를 종합적으로 고려하고, 현장 답사를 통해 건물의 실제 상태, 주변 시세, 가등기권자와의 협상 가능성 등을 면밀히 파악한 후 본인의 투자 성향에 맞춰 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.