나이스옥션 법원경매 광주 2025타경32315 [1] 광주광역시 북구 삼각동 835 일곡엘리체프라임 115동 지하1층비102호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 통일 · 평가일 2025.03.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 북구 삼각동 소재 ""전남여자상업고등학교"" 남동측 인근에 위치하는 ""일곡엘리체프라임 제115동 제지하1층 제비102호[건물 1(가)]""로서 주위는 아파트단지 및 학교, 근린상가 등이 소재하는 노선상가지대입니다.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 버스승강장이 소재하여 일반적인 교통상황은 보통인 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 및 2층 건물 중 제지하1층 제비102호 건물로서,
외벽 : 석재마감, 강화유리 마감 등,
내벽 : 강화유리마감, 벽지붙임, 판넬마감, 몰탈위 페인팅마감 등,
바닥 : 타일깔기 등,
창호 : 하이새시 창호 등입니다.

이용상태

근린생활시설(현황 사무실(공실))입니다.

설비내역

일반적인 위생설비, 급배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비, 스프링클러설비, 소화전설비 등이 설치 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지이며, 아파트 및 상업용 건부지로 이용 중 입니다.

인접 도로상태등

동측으로 왕복 7차로 포장도로, 남측으로 왕복 3차로 포장도로, 북측으로 왕복 2차로 포장도로가 개설되어 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 제1종일반주거지역, 제2종일반주거지역, 제2종일반주거지역(2015-11-16), 시가지경관지구, 지구단위계획구역(2015-11-16), 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2015-11-16)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(고려중·고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

―

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.
기 타 : ―

물건 비고

-근린생활시설{현황 사무실(공실)}임.
-등기사항전부증명서 및 집햅건축물대장에 지하 1층으로 등재되어 있으나 남측 도로 및 동측 도로를 기준으로 볼 때 1층인 상태임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 현황

사건번호: 광주지방법원 2025타경32315 (1)

소재지: 광주광역시 북구 삼각동 835 일곡엘리체프라임 115동 지하1층비102호

용도: 근린상가

감정가: 424,000,000원

토지면적: 93.17㎡ (약 28.18평)

토지지분: 93.173㎡ (약 28.18평)

건물면적: 73.20㎡ (약 22.14평)

건물지분: 73.2㎡ (약 22.14평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

1.2. 건물 및 토지 세부정보

건축물 용도: 근린생활시설 (현황 사무실, 공실 상태)

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층, 지상2층 건물 중 지하1층 비102호

토지 이용 현황: 부정형 평지, 아파트 및 상업용 건부지로 이용 중

공부상 층수: 지하 1층

현황 층수: 남측 및 동측 도로 기준 1층 상태 (주의 필요)

1.3. 권리분석

말소기준권리: 광주은행 근저당 (2017-07-03, 금360,000,000원)

등기부채권 총액: 575,718,668원

권리 분석 요약:

* 등기사항전부증명서상 다수의 가압류 및 압류가 존재하나, 이는 말소기준권리(근저당)보다 후순위에 해당하므로 본 매각으로 모두 소멸됩니다.

* 따라서 낙찰자는 인수하는 부담 없이 소유권을 취득할 수 있습니다.

* 소유권 변동 내역: 에스이앤씨유한회사(보존) -> 주식회사한국특수건설(이전).

임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상

* 주의: 인수 보증금 합계가 0원이고 임대관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 그러나 이는 현재까지 파악된 정보이며, 실제 점유 관계 및 임대차 내역이 다를 수 있습니다. 잠재적 임차인 존재 가능성을 염두에 두고 현장 조사를 철저히 해야 합니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 건은 광주광역시 북구 삼각동 소재 "전남여자상업고등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 학교, 근린상가 등이 소재하는 노선상가지대입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스승강장이 소재하여 일반적인 교통상황은 보통인 편입니다.

2.3. 도로 상황

동측으로 왕복 7차로 포장도로, 남측으로 왕복 3차로 포장도로, 북측으로 왕복 2차로 포장도로가 개설되어 있어 차량 통행이 원활합니다.

3. 상권분석

3.1. 상업지구 특성

본건이 속한 일곡엘리체프라임 단지 일대는 아파트 단지와 학교, 근린상가가 복합적으로 입지하여 배후수요가 확보된 지역입니다.

3.2. 잠재 고객 분석

인근 아파트 단지 거주민 및 삼각초, 고려중, 전남여자상업고등학교 등의 학생 및 교직원이 잠재적 고객이 될 수 있습니다.

3.3. 주변 상업시설 현황

일곡엘리체프라임 단지 내 상가 및 주변 상업시설들이 입점해 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다. 다만, 일부 후기에서는 유동인구가 적고 상가가 부족하다는 의견도 있습니다.

4. 생활정보

4.1. 교육시설

본건 인근에 삼각초, 고려중, 전남여자상업고등학교, 전남대학교사범대학부설고등학교 등이 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

4.2. 편의시설

일곡엘리체프라임 단지 내에 헬스장, 배드민턴장 등 입주민을 위한 편의시설이 갖추어져 있습니다. 또한, 단지 인근에 마트, 은행, 병원 등 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

4.3. 주변 환경 및 혐오시설

본건은 주거 밀집 지역과 학교 인근에 위치하여 비교적 쾌적한 환경을 제공합니다. 현재까지 검색된 정보 상으로는 혐오시설로 분류될 만한 시설이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 광주시 전체적으로는 생활쓰레기 소각장 후보지 공모 등이 진행되고 있으나, 본건 지역과는 직접적인 관련성이 낮은 것으로 파악됩니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 공부상 층수와 현황의 차이

본 건은 등기사항전부증명서 및 건축물대장상 지하 1층으로 등재되어 있으나, 남측 및 동측 도로를 기준으로 볼 때 1층처럼 보이는 상태입니다. 이는 향후 공사 문제, 건축 관련 민원, 또는 활용도 제한 등의 이슈로 작용할 수 있으므로, 입찰 전 반드시 현장 확인 및 전문가 상담을 통해 정확한 상황 파악이 필요합니다.

5.2. 상가 공실 및 활성화 방안

현황 사무실로 사용 중이며 공실 상태인 점은 투자 시 공실 위험 및 임대 수익률 확보에 대한 고려가 필요함을 시사합니다. 주변 상권의 유동인구 및 경쟁 상가 현황을 고려한 구체적인 활성화 방안 마련이 요구됩니다.

5.3. 미확인 임차인 및 권리 관계

임대관계가 미상으로 파악되어, 실제 점유자가 있는지, 있다면 대항력 유무, 보증금 및 차임 액수 등 권리 관계를 명확히 파악해야 합니다. 인수 보증금 합계가 0원이라고 해도, 미확인 임차인으로 인한 명도 저항 등의 문제가 발생할 수 있습니다.

6. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 북구 삼각동 일곡엘리체프라임 단지 내에 위치한 근린상가로, 아파트 단지와 학교를 배후로 하여 기본적인 상권이 형성되어 있습니다. 교통 접근성이 양호하고 주변 교육 및 편의시설 이용이 편리한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 다만, 공부상 지하 1층이나 현황상 1층으로 보이는 층수 차이, 현재 공실 상태라는 점, 미확인 임차인 가능성 등은 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 이러한 점들을 면밀히 분석하고, 철저한 현장 조사와 권리 분석을 통해 리스크를 해소할 수 있다면 향후 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

7. 투자 포인트

* 안정적인 배후수요: 인근 대규모 아파트 단지 및 학교가 있어 꾸준한 수요 확보가 가능합니다.

* 우수한 접근성: 잘 정비된 도로망과 대중교통 접근성을 갖추고 있습니다.

* 다용도 활용 가능성: 근린생활시설로서 다양한 업종으로의 전환 및 활용이 용이합니다.

* 일괄 매각으로 인한 관리 용이성: 토지와 건물을 일괄 매각받아 권리 관계가 명확합니다.

8. 예상 입찰가 고려사항

본 물건의 감정가는 424,000,000원입니다. 현재 공실 상태이며, 공부상 층수와 현황의 차이, 잠재적 임차인 문제 등 리스크 요인을 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 주변 유사 물건의 실거래가 및 경매 진행 사례를 참고하되, 향후 예상되는 명도 비용, 리모델링 비용, 예상 임대 수익률 등을 종합적으로 검토하여 신중한 접근이 필요합니다. 구체적인 입찰가는 시장 상황, 경쟁 물건과의 비교, 본건의 잠재적 가치 상승 요인 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 할 것입니다. 현재 시점에서는 유사 상가 매물의 거래 사례가 많지 않아 정확한 시세 파악에는 제한이 있으나, 감정가를 기준으로 보수적으로 접근하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.