나이스옥션 법원경매 광주 2025타경32286 [1] 전라남도 화순군 동면 서성리 199 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 리치 · 평가일 2025.03.27

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 기호(1)은 전라남도 화순군 동면 서성리 소재 서성재 동측 인근에 위치하며, 주위는
단독주택 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스 정류장 등이 소재하여 일반적인 교통상황은
보통시 됨.

형태 및 이용상태

부정형 완경사지, 단독주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 동측으로 포장도로 진입로 있음.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(1000미터_개,닭,오리,메추리 사육제한))
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(2000미터_돼지
사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(300
미터_소,말,양,사슴 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(
가축사육제한구역(500미터_젖소 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사
육제한구역(전 축종 가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

기호2(가) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 건물로서,
외벽 : 아이소핑크 위 페인트 마감,
내벽 : 인테리어 마감,
창호 : 새시창호임.

이용상태

기호2(가)는 단독주택으로 이용중임.

설비내역

일반적인 위생설비, 급·배수설비, 태양광설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

본건 기호2(가)에 별첨 '지적 및 건물개황도'에 도시한 바와 같이 제시외건물(ㄱ) '조적조
슬래브지붕, 창고, 약 14.4㎡'과 제시외건물(ㄴ) '경량철골조, 창고, 약 19.5㎡'이 소재함.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물 포함.
-본건 토지 지상 소재 정원수(소나무, 버피나무 등) 매각 포함.
-본건 건물의 태양광설비 매각 포함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경32286 (1)

소재지: 전라남도 화순군 동면 서성리 199

용도: 단독주택

감정가: 814,595,520원

토지 면적: 724.00㎡ (약 219평)

건물 면적: 395.62㎡ (약 120평)

건물 제시외면적: 33.90㎡ (약 10평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 남OOOOOOOOO (남광주농업협동조합 추정)

특이사항: 공동담보

주의사항:

* 일괄매각. 제시외 건물 포함.

* 본건 토지 지상 소재 정원수(소나무, 버피나무 등) 매각 포함.

* 본건 건물의 태양광 설비 매각 포함.

건축물 정보:

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 건물

* 사용승인일: 2018년 12월 20일

* 총 연면적: 395.62㎡ (약 120평)

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 전라남도 화순군 동면 서성리 소재 서성재 동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 등이 소재하는 지역임.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 일반적인 교통상황은 보통으로 평가됨.

* 형태 및 이용상태: 부정형의 완경사지로, 현재 단독주택 부지로 이용 중임.

* 인접 도로상태: 본건 동측으로 포장된 도로 진입로가 있음.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 용도지역: 계획관리지역

* 제한사항: 가축사육제한구역 (개, 닭, 오리, 메추리 1000m 이내, 돼지 2000m 이내, 소, 말, 양, 사슴 300m 이내, 젖소 500m 이내, 전 축종).

3. 권리분석

* 말소기준권리: 근저당권 (을12, 2019년 1월 7일 접수, 남광주농업협동조합, 571,200,000원)

* 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 늦게 설정된 모든 권리 (근저당, 가압류, 압류 등)는 매각으로 소멸될 것으로 예상됨.

* 인수되는 권리: 물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요'라고 명시되어 있으나, 등기부상 지상권 설정 내역은 확인되지 않음. 따라서 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됨.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 별도의 임차인 정보는 확인되지 않아 명도에 대한 부담은 적을 것으로 보임.

* 등기부 채권 총액: 1,736,727,513원.

4. 상권분석

본건은 전라남도 화순군 동면의 단독주택 밀집 지역에 위치하고 있어, 상업 시설보다는 주거 기능에 중점을 둔 지역으로 판단됨. 주변의 단독주택 시세 파악이 중요하며, 향후 지역 개발 계획 등을 고려한 분석이 필요함. (제공된 JSON 데이터 부재로 인해 구체적인 시세 분석은 제한적임.)

5. 생활정보

* 주변 환경: 주로 단독주택이 분포하는 조용한 주거 환경임.

* 교통: 차량 접근성은 양호하며, 대중교통 이용을 위한 버스 정류장이 인근에 소재함.

* 편의시설: 주거 지역 특성상 기본적인 편의시설은 갖추어져 있을 것으로 예상되나, 대규모 상업 시설이나 병원 등은 인근 읍면으로 이동이 필요할 수 있음. (구체적인 편의시설 정보는 외부 지도 검색 등을 통해 확인 필요.)

* 혐오시설: 주변 지역은 '가축사육제한구역'으로 지정되어 있어, 인근에 축산업 시설이 있을 가능성이 있으며, 이는 일부 거주자에게 혐오 시설로 인식될 수 있음. (연합뉴스 기사에 따르면, 화순군 동면 지역에서 동물 장묘 시설 설치가 주민 반대로 무산된 사례가 있으며, 폐광 지역 대체 산업으로 농공단지, 스마트팜 등이 추진되는 등 환경 및 개발 관련 이슈가 존재함)

6. 잠재적 리스크

* 토지 이용 제한: 다수의 가축사육제한구역에 해당하여 향후 토지 활용 계획 수립 시 제약이 될 수 있음.

* 토지 형태: 부정형의 완경사지로, 토지 활용 및 건축 시 추가적인 비용이 발생할 수 있음.

* 추가 포함 물건: 제시외 건물, 정원수, 태양광 설비 등이 일괄 매각 대상에 포함되어 있어, 이에 대한 관리, 유지보수 또는 철거 비용이 발생할 수 있음.

* 채권 총액: 등기부상 채권 총액이 17억 원 이상으로 높은 편이나, 이는 경매 절차상 낙찰자가 인수하는 권리가 아님. 다만, 채무 관련 복잡성이 있을 가능성에 대한 주의가 필요함.

7. 종합 의견

본건은 전라남도 화순군 동면에 위치한 단독주택으로, 넓은 토지 면적과 2층 건물을 일괄 매각으로 취득할 수 있는 물건임. 제시외 건물, 정원수, 태양광 설비 등이 포함되어 부가 가치가 있을 수 있으나, 관리 부담도 고려해야 함. 계획관리지역이나 가축사육제한구역에 포함되어 있어 토지 이용에 일부 제약이 있을 수 있으며, 완경사지라는 점도 감안해야 함. 권리관계는 말소기준권리 분석 결과 깨끗하게 정리될 것으로 예상되며, 임차인 인수 부담도 없음.

8. 투자 포인트

* 넓은 면적의 토지와 건물을 일괄 취득하여 활용 가치 증대 가능.

* 경매 절차를 통해 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 기회.

* 제시외 건물, 정원수, 태양광 설비 등 추가적인 자산 가치 확보 가능성.

9. 예상 입찰가

감정가: 814,595,520원

주변 시세 분석 결과, 화순군 동면 지역의 단독주택은 토지 면적과 건축 연면적에 따라 1억 원대 후반에서 3억 원 이상까지 다양하게 거래되고 있는 것으로 파악됨. 본건은 비교적 넓은 토지(약 219평)와 건물(약 120평)을 보유하고 있으며, 감정가가 8억 원대인 점을 고려할 때, 해당 지역 내에서는 규모가 크고 가치가 높은 편으로 판단됨.

제시외 건물, 정원수, 태양광 설비 포함 등 추가적인 가치와 함께 가축사육제한구역이라는 잠재적 리스크를 고려하여, 보수적인 접근 시 90%~100% 수준의 입찰가격을 고려해 볼 수 있음.

최종 예상 입찰가: 733,000,000원 ~ 815,000,000원

권장 입찰가: 773,000,000원 (감정가의 약 95%)

본 물건의 명확한 시세 파악을 위해서는 최근 실거래가 및 유사 물건의 경매 낙찰가 분석이 추가적으로 필요함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.