나이스옥션 법원경매 광주 2025타경32224 [1] 광주광역시 서구 매월동 355-6 풍암.매월라루체더테라스 101동 3,4층301호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 은진 · 평가일 2025.03.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 연립주택은 광주광역시 서구 매월동 소재 대동고등학교 북서측 인근에 위치하고 주위는 농경지와 야산, 주거용 및 상업용 부동산이 혼재하는 지대로서 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건 연립주택단지까지 차량접근 가능하고 대중교통수단이 운행 중인 시가지 인근에 위치하여 일반적인 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층 건물내 1,2층과 3,4층 복층 구조의 구분건물로서 101동 3,4층 301호, 102동 3,4층 301호, 103동 3,4층 303호, 104동 1,2층 104호, 3,4층 303호, 105동 1,2층 102호, 1,2층 103호로서
모두 남서향의 계단식이며,

외벽 : 벽돌(전통벽돌)쌓기, 타일(모노롱, 세라믹)붙임, 스톤코트
내벽 : 벽지도배, 타일붙임
창호 : 새시창 등으로 치장 또는 마감하였습니다.

이용상태

복층 구조의 연립주택입니다.

설비내역

일반적인 위생설비와 급배수설비, 도시가스 보일러, 천장매립형 냉방시설, 화재감지설비, 천장매립형 제습설비, 승강기 설치되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

자루형의 완경사지로서 연립주택 및 부대시설부지입니다.

인접 도로상태등

본건 연립주택단지 남서측으로 왕복2차로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 자연녹지지역, 상대보호구역(광주대동고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>,
비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

-복층 구조의 연립주택임.
-2025.05.21.자에 유경환(현대글로벌페인트)으로부터 132,000,000원의 상아조경 주식회사로부터 132,000,000원의 주식회사 가람건설로부터 124,000,000원의 유치권 신고서가 제출되었고 유치권이 존재한다는 유치권 존재확인판결(광주지법 2025가단38395)이 2026.04.20.자에 제출됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경32224 (1)

소재지: 광주광역시 서구 매월동 355-6 풍암.매월라루체더테라스 101동 3,4층301호

용도: 연립주택

감정가: 710,000,000원

토지면적: 247.76㎡ (약 75.01평)

토지지분: 247.7584㎡ (약 75.01평)

건물면적: 45.44㎡ (약 13.74평)

건물지분: 45.4401㎡ (약 13.74평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 영광함평신용협동조합

특이사항: 유치권, 공동담보

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건 연립주택은 광주광역시 서구 매월동 소재 대동고등학교 북서측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 야산, 주거용 및 상업용 부동산이 혼재된 지역으로 일반적인 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황

단지까지 차량 접근이 가능하며, 대중교통수단이 운행 중인 시가지 인근에 위치하여 일반적인 교통상황은 양호한 편입니다.

* 토지 형상 및 이용상태

자루형의 완경사지로서 연립주택 및 부대시설 부지로 이용되고 있습니다.

* 인접 도로상태

단지 남서측으로 왕복 2차로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 자연녹지지역, 상대보호구역(광주대동고등학교), 비행안전제6구역(전술)에 해당합니다.

* 주변 시설

최근 보도에 따르면, 광주 서구 매월동 일대는 소각장 설치 후보지로 거론되고 있으며, 일부 주민들의 반대 움직임이 있습니다. 해당 소각장이 혐오시설로 인식될 수 있으므로, 투자 시 고려해야 할 사항입니다.

3. 권리분석

* 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 명시된 바 없으나, 물건명세서상 '지상권개요'만 비고란에 기재되어 있으며, 실제 인수되는 권리는 없습니다.

* 주요 권리사항

- 유치권: 2025.05.21.에 유경환(132,000,000원), 상아조경 주식회사(132,000,000원), 주식회사 가람건설(124,000,000원)으로부터 유치권 신고서가 제출되었습니다. 또한, 유치권 존재 확인 판결(광주지법 2025가단38395)이 2026.04.20.에 제출되어 유치권의 존재가 확인되었습니다. 이는 본 물건의 주요 리스크 요인으로, 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있습니다.

- 공동담보: 공동담보 물건으로 경매가 진행되고 있습니다.

- 근저당권: 영광함평신용협동조합 외 다수의 근저당권이 설정되었으나, 모두 말소 예정입니다. (말소기준권리: 영광함평신용협동조합 근저당권, 2022.09.08. 접수)

- 임의경매: 채권자 영광함평신용협동조합에 의해 신청된 임의경매입니다.

* 임차인 현황

- 임차인: 김

보증금: 10,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2024-04-04

확정일자: 2024-04-04

배당신고일자: 2025-04-11

대항력: 없음

비고:

권리분석: 대항력 없는 임차인으로, 보증금 1,000만원은 배당을 통해 회수될 것으로 예상됩니다.

- 임차인: 손영민

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: (정보 없음)

확정일자: (정보 없음)

배당신고일자: (정보 없음)

대항력: 없음

비고:

권리분석: 대항력 없는 임차인으로, 보증금은 없으므로 인수 부담은 없습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

* 시세 분석

본건 물건은 2020년~2022년경 신축된 풍암.매월 라루체 더 테라스 단지 내 101동 3,4층 301호로, 연면적 45.44㎡(약 13.74평)의 복층 구조 연립주택입니다.

감정가는 710,000,000원으로 책정되었으나, 주변 시세와 비교 시 다소 높은 것으로 판단됩니다.

최근 매매 사례를 살펴보면,

- 2024년 10월: 84.98㎡(약 25.7평) 연립주택이 750,000,000원 (약 29,180,000원/평)에 거래되었습니다.

- 2025년 4월: 84.23㎡(약 25.5평) 연립주택이 550,000,000원 (약 21,570,000원/평)에 거래되었습니다.

- 2026년 2월: 84.23㎡(약 25.5평) 연립주택이 335,000,000원 (약 13,140,000원/평)에 거래되었습니다.

최근 거래가 중 2026년 2월의 335,000,000원 거래는 시장 상황을 반영하는 것으로 보이나, 2024년 10월의 750,000,000원 거래와 가격 차이가 크게 나타나고 있습니다. 본건 물건(45.44㎡)은 전용면적이 주변 거래 사례(84㎡대)보다 절반 수준으로 작기 때문에 직접적인 비교는 어렵습니다.

만약 면적당 가격을 단순 적용한다면, 2026년 2월 시세(약 13,140,000원/평) 기준으로는 약 180,000,000원 수준의 가격이 형성될 수 있습니다. 그러나 복층 구조 및 신축 연식(2016년 이후)을 감안해야 합니다.

* 인근 부동산 정보

인근 "매월동그랑빌520" 및 "매월동노블힐스2014" 단지들의 경우 2016년 준공되었으며, 본건 단지는 2022년경 준공된 것으로 파악됩니다.

5. 생활정보

* 편의시설

주변에 주거 및 상업 시설이 혼재되어 있어 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

* 교육시설

단지 북서측 인근에 대동고등학교가 위치하여 교육 환경 접근성이 양호합니다.

* 주변 환경

농경지 및 야산과 주거, 상업 시설이 혼재되어 있으며, 소각장 후보지 논란이 있는 지역이므로 참고해야 합니다.

6. 잠재적 리스크

* 유치권 문제: 388,000,000원 규모의 유치권이 법원 판결로 확인되어 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다. 이는 본 물건의 가장 큰 위험 요소입니다.

* 감정가와 시세 괴리: 감정가 710,000,000원에 비해 최근 거래된 유사 면적 물건들의 시세가 현저히 낮아, 감정가의 적정성에 대한 검토가 필요합니다. 특히, 84㎡대 물건들의 최고 거래가가 750,000,000원인 점을 감안할 때, 45㎡대 물건의 감정가는 상당히 높은 수준입니다.

* 주변 지역 소각장 이슈: 매월동 일대가 소각장 설치 후보지로 거론되고 있어, 향후 지역 환경 및 부동산 가치에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

* 높은 채무 총액: 등기부채권 총액이 약 49억 3천만원에 달하여, 경매로 인한 채무 소멸 과정에서 복잡성이 예상됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 서구 매월동에 위치한 비교적 신축 연립주택으로, 복층 구조라는 장점이 있습니다. 그러나 3억 8천 8백만원에 달하는 법원 판결로 확정된 유치권이 존재하여 낙찰자가 인수해야 할 위험이 매우 높습니다. 이는 감정가(7억 1천만원)를 초과하는 금액이므로, 물건의 실제 가치와는 괴리가 클 수 있습니다. 또한, 주변 시세가 감정가보다 낮게 형성되어 있으며, 지역 내 소각장 설치 이슈는 향후 부동산 가치에 부정적 영향을 줄 수 있는 요인으로 작용할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 신축 연립주택: 비교적 최근에 건축된 연립주택으로, 노후도가 낮아 즉각적인 수리가 필요한 부담이 적습니다.

* 복층 구조: 복층 구조로 인해 실제 사용 면적이 넓어 보이는 효과와 개방감을 줄 수 있습니다.

* 교통 및 학군: 대중교통 접근성이 양호하고 인근에 학교가 있어 기본적인 생활 편의성이 갖추어져 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건 물건은 3억 8천 8백만원에 달하는 유치권이 존재하며, 이는 법원 판결로 확인되어 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 매우 높은 상황입니다. 또한, 주변 시세 대비 감정가가 높게 책정된 점, 그리고 소각장 이슈 등 제반 리스크를 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

이에 따라, 예상 입찰가는 감정가의 50% ~ 70% 수준을 고려해 볼 수 있습니다.

* 최소 입찰가 고려: 710,000,000원 * 0.5 = 355,000,000원

* 보수적 입찰가 고려: 710,000,000원 * 0.7 = 497,000,000원

단, 유치권 인수 금액 및 실제 시세 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하시길 권장합니다. 본 물건은 높은 위험성을 내포하고 있으므로, 철저한 권리 분석과 현장 조사를 통해 신중한 접근이 요구됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.